广州天河4小区被评为不达标小区 这种做法或全市推广
■番禺区的盛恒家园小区内显得整洁有序。
■东逸花园的物管台账做得十分详细周到。 记者 方阳麟/摄
广州出台《住宅物业管理服务规范》一年多,天河区已有4个小区被评为不达标小区,这种做法或在全市推广
管理水平差?小区被挂牌"警告" 整改不达标?物业或被"炒鱿鱼"
小区物业管理水平差,物业服务企业可能“混”不下去了,因为政府部门会先对其“挂牌”警示,如果整改后仍不达标,物管方有可能被“炒鱿鱼”。这一做法目前在天河区试点,未来有可能在全广州市推广。
记者了解到,去年5月,广州市质量技术监督局发布《住宅物业管理服务规范》(以下简称《规范》),对物业管理的标准进行界定。《规范》实施一年多,天河区开始“动真格”。天河区住房和建设水务局相关负责人告诉记者:“经常被业主投诉、多项管理标准达不到《规范》要求的,将被评为不达标小区,并被挂牌。目前已有4个小区被挂牌。对于不达标的小区,将给予一定的整改时间,如果整改期过后仍不达标,将通过相应的管理办法,让达不到《规范》最低要求的物业公司离开小区。”
物管服务规范细化到草的长度
据广州市物业管理行业协会相关负责人估算,广州有物业管理的小区4000多个,各类物业服务人员加起来有几十万人。长期以来,由于物业小区所在的区域、硬件设施、物业服务价格千差万别,对于物业管理的水平很难“量化”衡量,众多业主、住户也不清楚该怎样评价小区的物管水平。有的小区虽有业委会,但业委会并不清楚要按怎样的标准对物业公司提出要求。
2016年5月1日,广州市质量技术监督局发布关于物业管理的地方技术规范《住宅物业管理服务规范》(以下简称《规范》),对物业服务的各项细则进行专业性指导,并引入量化评估指标。记者了解到,《规范》分为5个模块,分别为(客户)服务、安全、环境卫生、设施设备管理与维护、综合管理。每个服务模块分为5级,《规范》分别列出相应的量化指标。
比如,《规范》规定,有条件的物业应实行封闭式管理,主要出入口应有专人值守;配备有分类标志的密闭式垃圾收集容器;应保持公共区域清洁整齐,无乱贴、乱画、乱放杂物现象;大堂玻璃和信报箱都要“目视无积尘”等等。《规范》甚至根据不同级别的服务,规定了大堂和候梯厅每天保洁的次数,以及草坪上草的长度。
优秀小区建有完善的台账系统
早在去年,天河区已经率先执行《规范》,从此,小区管理的“好”与“坏”,衡量标准不再模糊。比如,星汇园小区、东逸花园就是天河区评出来的“优秀小区”,而育蕾小区则被评为“不达标小区”。
“优秀小区”与“不达标小区”差距有多大?记者近日参照《规范》的规定,走访位于天河区东方三路的东逸花园,看到小区广场的中间区域有大片草坪。这里的草坪分为两种,其中一种是装饰性草坪,不允许居民进入,这里的草较高,目测超过了5厘米;另一部分草坪可以进入,记者粗略测量,这里的草都低于5厘米。此外,每个垃圾桶都有编号,置放区域划着黄线。大堂玻璃没有积尘。
“根据《规范》,我们这个级别(一级)的服务,草长要控制在5厘米以下,做到这一点很有难度,除了一开始要选好草的品种,还要有专人定期打理,我们每周都有园林工人进行打理。此外,每天上下午两次,有专人对每一栋楼的大堂、候梯厅进行打扫维护。”东逸花园物业服务企业负责人胡小姐称,该小区物管方和业主有非常好的互动,小区建起了业主和物管方的微信群,如发现不整洁的地方,业主会拍照通知工作人员,物管方随后会安排人员跟进。此外,物管方还建立了完善的台账系统,并按照人员效率最大化进行安排,这才做到所有指标达到一级水平。
对于《规范》,胡小姐认为制订得很专业,“很多条款比我们和业主签订的物业服务合同还详细得多”。不过她认为,根据《规范》每一项都要做到优秀,却不能收费太高,是一大挑战。“比如对监控视频维护,最高要求是每天检查两次,这就需要投入一定的人力资源。”
不达标小区目前处于整改阶段
而另一方面,天河区共有海印小区、育兰小区、天一庄小区、育蕾小区被评为“不达标小区”,目前正处于整改阶段。
记者近日走访这些小区,发现问题仍然严重。在育蕾小区北侧入口处,记者看到一块落款为“广州市天河区住房和建设水务局”的牌子,上面写着“天河区建设‘干净整洁、平安有序’物业小区不达标单位”。从此处进入小区,记者看到右边一楼有一排食肆的后门,这些食肆的员工在后门附近的人行道上摘菜。走过该路段,可闻到由厨余垃圾等发出的馊臭味。有些食肆后门即是后厨所在地,有些后厨在墙上打孔安装排气扇,厨房内的油烟被直接排至小区内,而这些食肆上面的二楼就是住宅区。有住户告诉记者,一到用餐高峰期,这些饮食店不仅发出噪音,而且排出的油烟熏得人只能捂鼻快速跑过。此外,该小区还存在空调水乱滴、车辆乱停放等现象。
有居民告诉记者,小区被挂牌后,物管已经做了一些改进,有一定的改善,“希望可以通过大家努力,尽快摘牌”。而根据天河区住建水务局相关负责人介绍,被挂牌的小区有3个月时间进行整改,如果不达标将再次进行整改,还不达标,有关部门将和业委会协商,“换掉”小区的物业服务公司。
■天河区的育蕾小区存在一定的乱停车现象。
■育蕾小区内,工人将煤气瓶从小区内拖进食肆。
■在番禺区的盛恒家园小区,居民进出小区都要经过有保安值守的门禁。
对话
“优秀小区的物管费不能高高在上”
针对根据《规范》对小区物业管理水平进行评比一事,不少市民提出了疑问。带着备受关注的一些问题,记者采访了天河区住建水务局负责人(以下简称“负责人”)。
记者:评选优秀小区对物管费有怎样的要求?
负责人:物管费不能过高。优秀小区的物管费接近大众水平,这样的优秀小区才有意义,如果价格高高在上,那么就算提供了优质服务,也不是居民最受惠的方式。因此,物管费水平要保持在合理范围内。
记者:如何发现一个优秀小区或不达标小区?
负责人:一般来说由街道进行推荐或通报,还有一个重要途径就是看是否有大量的居民投诉,如果投诉很多,说明该小区的物业管理达不到要求。
记者:不达标小区挂牌后,如果过了整改期还不进行整改,将如何处理?
负责人:如果一个小区过了整改期还不进行整改,那么相关部门将联系业委会,协商换掉物业服务公司;如果该小区还没成立业委会,那么相关部门将促成小区成立业委会,并通过业委会换掉“不思进取”的物业公司。
专家说法
挂牌对物业公司是强大的施压手段
广州物业管理行业协会会长淳正兴表示,《规范》出台,有助于提升广州市的物业服务企业的管理水平,促进行业的发展。而对于不达标小区来说,“挂牌”是一种强大的施压手段,这会迫使物业服务企业尽快改善。
淳正兴认为,《规范》是基于一些小区的成功管理经验总结出来的,而且将服务分为多个级别,因此具有较高可行性。
而作为业主代表,广东省华南和谐社区发展中心主任、越秀区丰景大厦业委会主任周活宁也为《规范》点赞。他认为,有了《规范》,业委会和物管方沟通将有章可循,“有了量化的标准” 。
走访
规范物业企业 各区各有特色
记者了解到,天河区这种对于物业管理水平过差,达不到《规范》最低要求的小区进行“挂牌”警示的管理办法,未来有可能在全市进行推广。目前,广州市其他区虽没有实行“挂牌”制度,但对于物业服务行业都进行了规范和约束,一些物业服务企业也在所驻小区内进行了探索。
番禺区 制定质量标准和工作示范
记者近日走访番禺区盛恒家园小区,看到这里是封闭管理,有专人值守门禁,居民出入需要打卡。小区还未实行垃圾分类,各楼层放置一个垃圾桶,在小区公共区域放置有可回收和不可回收垃圾桶,记者在垃圾桶附近闻到明显的臭味。“垃圾日产日清,垃圾桶每天都清洗一次。”保洁人员告诉记者。
这个小区较小,没有大堂。公共区域比较干净。记者了解到,电梯候梯处每日上午下午各打扫、拖地一次。
小区内有十几平方米的一小块草坪,近日草长超过10厘米,达到修剪标准,物管方准备在台风过后进行修剪。小区外有一块大草坪,近日刚修剪好。记者了解到,该小区草坪夏季一两个月修剪一次,冬季几个月修剪一次,草的长度在10厘米至15厘米就会进行修剪。
据番禺区住建局物管科相关负责人介绍,番禺区共有436个住宅小区,有物业管理的住宅小区355个,已成立业主组织的住宅小区有65个。番禺区内在管物业服务企业共有111家,其中一级资质39家。今年以来,番禺区住建局开展了4次专项检查,下发了整改通知书27份,对整改不到位的进行3批次集体约谈。通过物业企业自评,业委会(居委会)、镇(街)、协会和行业主管部门共同评定,评出2016年度10家物业守信优秀企业,并给予表彰通报。
今年4月20日,番禺区区长陈德俊指出“小区管理是美丽幸福番禺建设的重中之重”,番禺区住建局于是将物业管理工作列入重要议事日程。在参照《规范》的基础上,根据番禺区的实际情况,番禺区住建局于今年8月制定了《番禺区物业管理服务质量标准和工作规范》,从小区环境卫生、公共安全、日常管理秩序和设备管理4个方面进行了规范,并下发通知要求各物业企业严格执行。通过标准化活动,推动物业管理向既定的方向和好的方向发展。
白云区 小区贴告示约束“洋邻居”
白云区保利西海岸星海花园也是封闭管理,有保安值守门禁,出入需要打卡。比较特殊的是,外国人进出小区还需要出示登记表。
保利西海岸星海花园所在的社区是白云区金沙街沙顶社区。住在该社区的陈阿姨告诉记者,社区内住着很多“洋邻居”,他们喜欢开派对,有时会唱歌跳舞闹到次日一两点。语言不通,沟通自然不顺畅,社区居委会的工作人员也是叫苦不迭。
不过,最近一段时间,这样的情况几乎杜绝了。记者走访保利西海岸星海花园,看到小区门岗处张贴着多种语言的告示,约束外国人租户的行为。“老外要带朋友回家过夜,要到工作站登记。如果只是短时聚会,就要在物管处留底。”沙顶社区居委会工作人员介绍,这样一来,在家大搞派对的老外少了,搞活动时也安静了很多。
记者在该小区的大堂看到,环境十分整洁。小区只有大门附近种植着草丛,其余绿化带均是灌木和绿化景观树。小区保安告诉记者,小区有专门的绿化管养队伍,他们会根据气候对植物进行保养,春夏季植物生长速度较快,就会一个月左右修剪一次,秋冬植物生长相对缓慢,就会延长修剪周期。此前遇到台风“天鸽”,也会临时派人修剪一次,防止树枝被吹断破坏公物或伤人。
增城区 对物业小区进行星级评定
增城区住建局表示,从2014年开始,已连续4年开展全区物业小区安全管理星级评定工作,由该局会同区公安分局等根据小区人防、物防、技防建设、流动人员和出租屋管理、居民安全感和满意度测评等情况,全面评定物业小区星级,由低至高评定为“不达标、三星、四星、五星”4个级别。在《规范》公布后,增城区将严格要求各物业服务企业按照该文件要求,落实各项物业管理服务工作,从物业前期招标、物业管理服务实施全过程贯彻落实该文件要求。
■统筹:记者 陈海生
■采写:记者 方阳麟 罗汉章 李应华 谢源源 邓毅富 高镛舒
■摄影:记者 毕志毅
