广州小区试水物业费酬金制 让物业回归一分钱一分货

物管收费乱象究竟如何破局?调查显示:无论是物管企业还是业主都强调要让物业服务回归“一分钱一分货”

昨日推出了小区物管费之痛的专题报道，引起了社会广泛关注。记者继续深入调查发现，大部分业主支持物业公司因成本上涨而涨物管费，但前提是要保证物业服务质量。如何能让物业管理回归到“一分钱一分货”？有小区开始“试水”酬金制。据了解，目前在广州引入“酬金制”的小区依然是凤毛麟角。这种新模式能否解决物管收费乱象？

A痛点

房屋质量维修和停车问题

是业主与物管的矛盾源头

“物业费2.2块钱一平方米，中档水平，不算贵，但服务不好。”说这话的，是黄埔区丰乐北路东城华庭的一些业主。据悉，东城华庭细分为A、B、C3个小分区，A区和B区为住宅区，共有500余户，C区为商业公寓，小区目前合计700余户，基本都已入住。小区由广州恒翔房地产开发有限公司旗下的惠信物业管理公司进行管理，据业主称,从最初房屋质量的维修问题，到日常管理的松懈怠慢，再到近来因组建业委会闹出的一系列纠纷，东城华庭的一些业主对于惠信物业管理公司有着“大写”的不满。

房屋质量的维修问题似乎是业主与物业之间矛盾纠纷最早的来源。“我2014年7月入住，慢慢发现房屋质量非常差，渗水很严重，加入业主群沟通，发现有六七成的业主都遇到这种情况。”类似的“控诉”还有诸如洗衣机热水器角阀用了三无产品、厨房洗手盆用着用着掉在地上、抽油烟机的烟道有缝排油烟受阻弄得满屋子都是……而由于小区收楼后就委托给物管处理，业主报修都需要找物管填写报修单，然后由物管联系开发商工程部来进行维修，但维修进度却一拖再拖。有业主表示，一年过去了，还有一些家庭没有完成维修。

业主对物管的不满还包括停车问题。A栋一名业主告诉记者，小区除了地下停车场，还规划了9个路面停车位，然而有几辆某单位的公务车却长期霸占着这些停车位，引起业主的强烈不满。“天河区某局的公务车停在黄埔区的一个小区里，停了快一年之久，这是什么道理？外来车辆占用业主的停车位，物业对外经营合理吗？”有业主还为此投诉到12315市长热线，但问题依然没有得到解决。再加上小区地下停车库规划有部分立体停车位却因各种原因并未启用，在停车位不充足的时候，业主的不满情绪再度升级。

针对业主对物管的种种投诉，记者也联系了惠信物业有限公司东城华庭管理处相关负责人，负责人表示，从今年5月至今物管已经处理了几十户的保修问题，绝不存在怠慢或不予维修的情况，“确定在保修范围内的，有保修责任的，基本已修复完成，如果有一些疏漏的可以让业主联系我们继续跟进”。至于外来车辆占用小区公共停车位问题，负责人表示有按规定收取停车费，“我们也联系过对方将车挪走，但他们本月就要进行公车拍卖了。”（李雯洁）

B调查

只要服务到位，近八成业主支持涨物管费

物管费要涨价，业主同意吗？记者对五个小区内50名业主进行走访了解，近八成业主支持物业公司因成本上涨而涨物管费。然而当谈及小区物管服务质量时，只有不到四成的业主表示满意。位于广州中心城区的某小区近几个月业主与物管因停车收费问题一直处于剑拔弩张的状态。一名业主坦言自己早已身心疲倦，“现在物管费每月已经是3.6元了，我宁愿再给多一点，也不愿意每天跟现在的物管斗智斗勇。”

很多受访的业主表示，只要物管服务质量到位，其实根本不在乎上涨的一两百块钱。无论是物管企业还是业主，在谈论物业服务时都强调“一分钱一分货”，但“一分货”到底是指多少，物管和业主却一直无法达成共识。广州市物业管理协会副秘书长陈昂鹏坦言，物管企业成本主要由人工成本、设备管理成本、日常维护运行成本等部分构成，其中人工成本占到总开支的七成左右。由于近年人力成本上涨幅度大，不少物管企业经营压力很大。“以前一些物管企业确实会为了保证服务质量，通过一些公共收益来弥补缺口。但如今业主对公共收益这一块也监管得比较严，物管费调不上去，很多物管企业都无法做下去。”陈昂鹏坦言，近几年，已经有很多物管企业通过与小区业委会协商后，和平退出小区，其中不乏知名品牌的物管公司。（何伟杰）

C 破局

解决物管收费乱象，有小区引入“酬金制”

在昨天的报道中，记者提到了海珠区水蓝郡小区的案例。据了解，该小区目前正在选聘新的物管企业，万科物业以住宅小区2.7元/平方米的价格，获得多数业主的青睐。业委会主任赖先生告诉记者，这个价格并非固定，而是有一个更新潮的名字——“酬金制”。

小区物业管理服务收费一般分为包干制和酬金制。

包干制固定每个月的管理费，而物业公司干好干坏都是固定的报酬，物业公司要节省成本，往往意味着提供的服务打折。业主方面则是只管交钱，至于钱去了哪，怎么花，物业公司统统不会告诉业主。眼下，小区物业因为人力成本大涨，被迫减少服务人员。一个原来配备10个保安的小区，最后剩下不到一半的人当值。但即便如此，小区管得不好，业主却无法处罚物业公司。尤其在没有业委会的小区，业主们只有交钱的义务，没有知情权，更没有决定权，小区的管理则是每况愈下。

而酬金制则是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

记者从万科物业提供的服务项目中了解到，万科物业按照管理费的10%收取服务酬金，当项目经营结果为亏损时，公司将通过返还服务酬金的方式来为项目补亏。而且小区内的公共产权车位、泳池、公用设施及涉及广告收入房屋租赁、商业促销等经营收入都会进行合理分配，并定期公布。这更是给小区业主都吃了一颗定心丸。

“酬金制简单来说就是，业主们给公司100万用于小区管理，其中10万是物业公司的工资，其他90万必须明明白白地花在小区里。”赖先生详细地分析未来水蓝郡的物业管理前景。他说，酬金制是一种轻资产的运营模式，物业公司在物业服务费里面，是提取一个固定比例的酬金，小区的盈余和亏损由业主来承担。“一样的服务质量，业主当然更愿意看到明明白白的账目，甚至可以通过每年的预算控制每一分钱的费用，什么该花什么不该花都可以自己说了算。”（许琛）

D探讨

“酬金制”也有短板？

酬金制俨然是一个新生事物，但是否也有弊端呢？白云区某小区实行酬金制，但连续7年出现了亏损，总额高达700多万元。按照酬金制的设置，这笔钱要由业主来承担。物业公司向业主提出管理费涨价，同样受到业主的抵制。

广东华南和谐社区发展中心主任周活宁认为，酬金制必须进行严格的成本核算，在得到业主和物管公司双方认可之后才能实行，不能出现反复更改的情况。如果出现亏损，那肯定存在物业公司核算失误的地方，必须尽快改进，或者从其他方面去节省成本。而且酬金制每年都可以进行成本预算，在改错方面相比于包干制更灵活，出现7年亏损的情况，就令人不得不怀疑物管公司的水平了。（许琛）

包干制

包干制是固定每个月的管理费，而物业公司干好干坏都是固定的报酬，物业公司要节省成本，往往意味着提供的服务打折。小区管得不好，业主也无法处罚物业公司。

PK

酬金制

酬金制则是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

如万科物业按照管理费的10%收取服务酬金，当项目经营结果为亏损时，公司将通过返还服务酬金的方式来为项目补亏。而且小区内的公共产权车位、泳池、公用设施及涉及广告收入房屋租赁、商业促销等经营收入都会进行合理分配，并定期公布。

酬金制简单来说就是，业主们给公司100万用于小区管理，其中10万是物业公司的工资，其他90万必须明明白白地花在小区里。