谢岗：力争三年完成1000亩“工改工”任务
实行“三色管理”统筹改造提升
设立5亿元“工改工”项目资金池进行奖补
力争三年拆除整理不少于1000亩低效工业厂房
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4月25日上午，谢岗镇召开“工改工”推进大会，认真贯彻落实市关于推进镇村工业园区改造提升的工作部署，动员全镇上下集中力量扎实推进“工改工”，推动银瓶合作创新区高质量发展。会上，谢岗镇出台《谢岗镇关于加快推进镇村工业园区改造提升的实施方案》、《谢岗镇“工改工”三年行动计划（2020-2022年）》、《谢岗镇“工改工”奖励扶持实施办法（试行）》等“1+3+4”系列方案政策文件，通过政府推动、市场参与的方式，突出连片“工改工”、产城融合、园区整治多种方式，不断拓展优化高品质、低成本的产业发展空间。
镇委书记胡毅峰，镇委副书记、镇长李惠勤等全镇领导班子成员，以及各单位负责人、各村（社区）党组织书记、“工改工”工作专班等共约170人参加会议。会议由李惠勤主持。
把“工改工”作为今年的“头号工程”
谢岗镇将2021年定为“工改工”推进年，把“工改工”作为今年的“头号工程”。
胡毅峰指出，当前加快推进“工改工”有需求有必要。他表示，随着银瓶合作创新区的建设发展，谢岗镇的新城面貌逐渐显现，而产业用地需求正当时，更需要通过“工改工”腾挪新发展空间，做到“拆出新地块，卖给好项目”。
胡毅峰强调，推进“工改工”再难也能干好，再难也要干好。他表示，近年来珠三角很多城市在推进“工改工”上取得显著成效，要认真学习借鉴佛山等城市在推进“工改工”工作的经验做法，拿出在推进治污治水、违建整治等工作上的决心和力度去推进“工改工”。
胡毅峰要求，各村（社区）要用好、用活“工改工”优惠政策推进“工改工”。他指出，各村（社区）要充分利用闲置资金，积极谋划“工改工”项目并加快推进，特别是曹乐村、谢岗村、黎村村等三个村要形成示范引领，带动其他村（社区）推进“工改工”。各部门、各村（社区）要形成合力，多途径创新模式推进。要结合实际，认真执行好“1+3+4”系列方案政策文件，积极有序推进，力争三年完成“工改工”拆除平整不少于1000亩的目标。
胡毅峰强调，推进“工改工”是产业升级、拓展优化空间的迫切需求，是抢抓机遇、开创新发展理念的战略要求。他要求，各村（社区）、各部门要齐心协力攻坚克难，以“工改工”推动谢岗经济大提速，实现谢岗发展大跨越；要锚定目标方向，突出重点攻坚，久久为功推进“工改工”取得显著成效。要加强工作保障，强化担当作为，推动“工改工”各项工作落地落实，为打造“粤港澳生态发展创新区 产城人山水融合示范城”不断开创新局面，以实际行动和优异成绩向建党100周年献礼。
镇委委员张桂标在会上详细解读了《谢岗镇关于加快推进镇村工业园区改造提升的实施方案》、《谢岗镇“工改工”三年行动计划（2020-2022年）》、《谢岗镇“工改工”奖励扶持实施办法（试行）》等方案政策文件。
曹乐村、谢岗村、黎村村党组织书记作为村（社区）代表就接下来如何加快推进各自村的“工改工”工作进行表态发言。
新闻链接：
谢岗镇“工改工”系列方案及政策解读
背景：“工改工”占比与城市更新深度捆绑
● 市委市政府将“拓空间”“城市更新”“工改工”作为推动高质量发展的重要抓手；
● 今年政府一号文明确，通过“工改工”面积占比与城市更新项目捆绑审批；
● 加大各镇街“工改工”任务量的同时，严格限制了居商类更新单元项目的开展。
1+3+4方案解读
1+3+4即一份总体实施方案、三年行动计划、四项奖励措施“干货”
总体实施方案
自2020年起，采取试点先行、先易后难、分步实施的方式，聚焦“战略性新兴产业基地”，形成一批高品质创新产业园区载体，力争三年完成“工改工”拆除整理不少于1000亩低效工业厂房。
一、三种改造模式
土地权利人受限于改造地块规划条件不符、历史用地手续不完善、权益归属复杂、国有资产和集体资产占比大等因素，难以自行改造的，实行政府主导改造。
改造地块集体土地权益复杂或集体土地、国有土地混合，需引入市场主体实施连片改造的，实行单一主体挂牌招商改造。
改造土地权益属于单一主体，或改造土地权益分散但主要权益主体土地占比80%以上，且剩余地块符合“三地”政策的，实行土地权利人自改。
二、“三色”管理理念
按照占地面积的大小，根据工业现状以“红、黄、蓝”三种颜色进行划分，不同颜色，以不同的时间节奏和方法开展“工改工”。
“红色”改造区：较老旧厂房，按连片 75 亩以上立即启动改造，改造主体为政府主导或单一主体挂牌招商模式，原则上不建议开展权利人自改。集体物业厂房租赁合同到期后，需要续租、转租的，原则上合同改为一年一签，私人物业不再允许买卖交易，并对区域内加强联合执法，清退、淘汰、拆除一批危旧厂房、违法建筑厂房、消防安全隐患大的厂房和落后产 能，加快推动“工改工”落实。
“黄色”改造区：较新厂房，改造时序可放缓，要求按 30 亩以上实行改造，改造主体更加灵活，原则上采取政府主导模式，经批准允许部分改造主体开展权利人自改，以便统筹解决和承接省市优质重大项目。区域内所有集体物业厂房合同到期后，由镇投资促进中心结合产业发展规划，提出续租意见报镇政府审批，原则上续签合同的调整为 3年一签，新租、转租和续租在合同中要注明解除合同的免责条款。
“蓝色”改造区：多数为2010年以后新建厂房，容积率较高（厂房多为 3 层以上）。要求按15 亩以上实行改造，灵活采取政府主导、单一主体挂牌招商、权利人自改三种模式开展“工改工”，报镇审批。区域内所有集体物业厂房租赁合同到期后，由镇投资促进中心结合产业发展规划，提出续租意见，报镇政府审批，原则上续签合同的调整为 5 年一签，改造区内零散的落后产能和低端工业用房，以整治活化提升为主。
“工改工”三年行动计划
（1）2020年以“工改工启动年”为主题，启动全镇“工改工”项目，实现黎村中森物业公司、谢山村集体厂房、花园工业区镇属厂房、赵林村民宇实业公司开展“工改工”改造，2020年已经超额完成市下达拆除平整占地150亩老旧工业厂房任务。
（2）2021年以“工改工推动年”为主题，重点对曹乐横岭工业区、银湖工业区首资宝公司、黎村汇新电器公司和村集体厂房等占地约320亩的低矮老旧工业厂房进行“工改工”改造，力争在年内实现全部拆除平整的工作目标。
（3）2022年以“工改工提升年”为主题，重点对赵林村三姐潭桥截洪渠片区、恒惠眼镜公司、银湖工业区善募康公司厂房、大厚冠任工业区、黎村宇豪公司等地块进行“工改工”，通过拆除平整占地约450亩的老旧工业厂房，探索出符合全镇实际的“工改工”路径，不断提升产业承载力和城市功能品质，加快把谢岗镇建设成为产城人山水融合发展的新城。
四项奖励措施“干货”
由镇财政设立5亿元“工改工”项目资金池，每年投入1亿元，连续5年，对开展“工改工”项目主体在拆除奖励、金融服务、税收补助、租金补助等四方面进行奖励。
拆除用地面积30亩以内的，拆除补助、融资贴息、一次性租金补助合计总额不超过1000万元；每增加30亩，封顶金额增加1000万元。
拆除奖励：旧厂房用地实施“工改工”改造的，旧厂房拆除平整后，拆除奖励以拆除用地面积为核算基础，在享受市级拆除补助标准的同时，镇财政再奖励60元/平方米。
融资贴息：改造主体需要融资贷款的“工改工”项目，由镇财政提供为期5年的贷款贴息50%的支持。其中项目贷款利率以同期贷款基准利率为参考，以实际贷款利率为准，封顶不能超过同期贷款基准利率10%；另外限定贷款仅能用于新建厂房的建筑成本，不能用于建筑以外的其他用途，且以最高不超过2500元/㎡的标准来限定期贷款金额。
税收补助：拆除面积大于等于15亩小于等于50亩“工改工”项目，且亩均税收达到64万元/亩或镇投资促进中心核准的项目准入标准，从首期工程竣工验收次年首个纳税年度开始，可以申请税收留成补助，补助期限为3年，税收留成补助包括入驻的工业企业缴交的增值税、企业所得税的镇留成部分。拆除面积大于50亩的“工改工”项目，申领市一级补助。
租金补助：按照市农资交易平台厂房租赁租金的平均水平（约 14 元/平方米）为标准对改造主体给予租金补助，以《房屋权属调查表》或原租赁合同载明的建筑物建筑面积为准。对于改造主体为市、镇属企业或者村（社区）经济组织的，最长补助不超过12个月；对于改造主体为社会经济实体的，补助期限不超过6个月，一次性申请发放。
意义：“工改工”是必由之路
● 根据省国土厅指示精神，从2018年起，除重点基础设施和民生保障项目外，省不再向珠三角地区直接下达新增建设用地指标，实行存量换增量的做法。珠三角地区完成“三旧”改造任务，按一定比例奖励下一年度新增建设用地指标；
● 市城市更新局就深化体制改革，全面推进城市更新、提升城市品质初步提出实施意见；
● 东莞土地开发极限高，土地开发强度接近50%，对土地的需求量大；同时工业占比高，全市镇村工业园占全市工业用地比例高达70%；
● 东莞市镇村工业园经济效益差，多为旧厂房，平均租金为11.93元/平方・月，且历史遗留问题多，已难以适应东莞制造业高质量发展的需要。
文字：刘建飞
图片：黄佳惠