市民置业莫恐慌 东莞住宅后市供应足

东莞时间网讯     近一年来，东莞持续下降的库存消化周期，使不少购房者对东莞楼市后市的供应表示担忧，相对较低的库存，也成为了不少开发商价格上调的理由。东莞楼市库存是否当真严重不足？后市市场供需会出现怎样的变化？记者调查发现，从目前的库存及近期的新增供应量来看，东莞短时间内确实存在库存告急，但后市整体供应依然充足，置业者不必过于恐慌。

房企加快开工，年内新增供应仍处高位

虽然短期内东莞库存确实呈现出告急状态，但业内人士提醒，库存量是变化的，它受到新增供应量和成交量二者的共同影响。

合富辉煌东莞公司市场研究部向记者提供的数据显示，2015年东莞商品房开工量849万平方米。截至2015年底，全市潜在供应量2187.6万平方米，其中住宅占45.3%，细化到数据上，住宅潜在供应量高达990.7万平方米，按照2015年月均去货83.3万平方米计算，该部分潜在供应货量，去化时间约为1年。值得关注的是，2015年开工，将在2016年成为新增供应的项目，有不少项目体量较大。

东莞中原地产研究部的研究方法跟合富辉煌有一定的区别，但也表明后市供应不小。东莞中原研究部认为，2016年供应体量仍会处于高位水平。这主要是基于两方面考虑，一是开发商会适当加快开工步伐，增加推货量，二则是品牌开发商的开发比重加大，大品牌房企每年的业绩任务较大，通常旗下项目开发周期较短，如万科、碧桂园、恒大等开发商从拿地到销售往往只有一年的开发周期，不少在2015年年末拍出的地块项目有望在2016年推出，仅碧桂园和万科两大品牌开发商的推货量已不在少数。而据东莞中原研究部对市场监测，预计2016年东莞住宅新增供应会达到850万平方米。

东莞中原策略研究中心总监车德锐向记者表示，数据为预计数据，对一些规模化大盘只预测在2016年可能入市的货量，开发商的开发节奏和推货思路可能会发生变化。但不可否认2016年住宅的潜在供应量并不在少数。

同时地产研究机构提供的数据表明，2016年的新增供应量较多集中在临深片。合富辉煌提供的数据显示，泛临深片区2016年潜在供应项目合计达到73个，接近全市6成，体量520.3万平米，占全市52.5%。

2017年整体供应相对充足

记者梳理了近期的土地出让信息，以及已报建未开工项目，也显示东莞后市供应整体充足。

从土地成交情况来看。2015年第四季度东莞土地市场热度颇高，商住用地成交面积达71.28万平方米，将供应建筑面积达170.92万平方米。而2016年土地市场表现还算不错，1月东莞商住地成交4宗，占地面积合计19.59万平方米，同比增加37.73%；这4宗地块未来建筑面积可达到43.36万平方米。这些成交地块将贡献的潜在供应量，再加上之前成交未开发的地块，后市供应量已不少。

合富辉煌东莞公司市场研究部还向记者提供了一份已报建未开工项目的数据。数据显示，截止至2015年年末，东莞已报建未开工项目合计83个，分布于29个镇街，项目类型包括纯住宅项目、商住混合项目以及商办项目，总占地面积达362.42万平方米，其中可计算的71个项目可供应建筑面积已达到948.78万平方米。按一般工程周期计算，这些项目的入市时间会在2017年之后。

值得关注的是，近年来获取地块的大多为品牌开发商，如2015年外来房企共拿地25宗，占整体的72.68%，其中一线品牌房企在外来房企中占了绝对主角。品牌开发商如今在开发节奏方面都基本是快速开发快速销售的策略，因而大部分新获取地块项目会在一年至一年半内入市。这也意味着，接下来市场的可选供应会相对充足。