100-130平方米微改善产品跃居东莞楼市主力
改善居住条件正成为当下楼市的主流选择之一
所谓微改善产品，业界一般是指面积在100-130平方米的户型，也叫改善型刚需产品。
东莞时间网讯 近两个月，微改善产品在东莞楼市异军突起，供应量暴增。瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，100-130平方米微改善产品，反超70-100平方米刚需产品的供应成为主角，在东莞住宅总体供应中占比34%。11月，100-130平方米微改善产品在东莞住宅总体供应中所占的比例继续上升，达到了36%，对70-100平方米刚需产品26%的占比形成了压倒性优势。
成交方面，微改善产品也不遑多让。瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，70-100平方米刚需产品成交依然稳占上风，在东莞住宅总体成交中占比41%，100-130平方米微改善产品成交上涨幅度较大，约占26%。到了11月，100-130平方米微改善产品的成交已相当接近刚需产品，在东莞住宅总体成交中占比32%，当月70-100平方米刚需产品的占比也不过是35%。
微改善产品的供应、成交何以能在这两个月突飞猛进？对此，记者进行了深入调查。
100-130平方米微改善产品供需两面均飙涨
最近两个月，东莞楼市异常火爆。瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，东莞住宅成交105.18万平方米，环比9月的87.7万平方米大幅上涨20%；11月，东莞住宅成交113.71万平方米，环比上涨8%。至此已连续两月成交破百万平方米。
其中，微改善产品的表现尤为突出。供应层面，微改善产品近两个月供应量暴增，已压倒刚需产品。瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，100-130平方米微改善产品供应22.04万平方米，反超70-100平方米刚需产品的供应20.46万平方米成为主角，在东莞住宅总体供应中占比34%。11月，100-130平方米微改善产品在东莞住宅总体供应中所占的比例继续上升，达到了36%，对70-100平方米刚需产品26%的占比形成了压倒性优势。
记者了解到，今年10月之前，东莞每月100-130平方米微改善产品的供应量都远低于70-100平方米刚需产品的，在住宅总体供应中所占的比例基本都在30%以下。
成交方面，微改善产品也在紧紧追赶刚需。瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，70-100平方米刚需产品成交依然稳占上风，在东莞住宅总体成交中占比41%，100-130平方米微改善产品成交上涨幅度较大，约占26%。到了11月，100-130平方米微改善产品的成交已相当接近刚需产品，在东莞住宅总体成交中占比32%，当月70-100平方米刚需产品的占比也不过是35%。
据了解，今年1-9月，每月东莞100-130平方米微改善产品的成交量都在住宅总体成交的25%以下，10月才开始突破到26%。
微改善产品价格稳中有升
日前，记者走访市场了解到，目前市面上的微改善产品价格走势相当稳健，稳中有升。
“100-130平方米微改善户型，是目前市场上最受欢迎的产品，甚至比80-90平方米的刚需产品还要受购房者青睐，价格自然要坚挺一些。我们碧桂园·豪庭二期今年5月3日开盘，推出88平方米二房，90平方米2+1房，107、138平方米三房。目前，107、138平方米三房已基本售罄，只剩下零星几套，88平方米二房、90平方米2+1房的房源倒是还有很多，大概还有300多套。我们开盘时均价只有5980元/平方米，目前已经涨到了7200-7300元/平方米。我听说有人为了买到心仪的107平方米三房，加价到7500元/平方米，业主还是不愿卖。”碧桂园·豪庭相关负责人樊先生说道。
光大·山湖城售楼员小叶告诉记者，光大·山湖城在售77平方米二房、95-106平方米三房、122-133平方米四房，其中，95-106平方米三房和122-133平方米四房最受欢迎，价格已由今年7月25日开盘时的6500元/平方米左右，涨到了如今的8000-8500元/平方米。
“任何一种产品，当它供不应求时，自然就会涨价。而据我们瑞峰置业统计，今年10月，100-130平方米微改善产品新增1918套，成交2380套；11月，新增3058套，成交3168套。这种供求比决定了微改善产品涨价的趋势。”瑞峰置业副总经理姚丽军表示。
据瑞峰置业市场研究部统计数据显示，2015年10月，100-130平方米微改善产品成交均价为8966元/平方米，基本与9月持平；11月，100-130平方米微改善产品成交均价为9329元/平方米，环比上涨4.5%。
■原因分析
今年10月以前，每个月微改善产品的供应量都始终在住宅供应总量的30%以下，成交量也都始终在住宅成交总量的25%以下。为何近两个月微改善产品供应、成交双双爆发？
二套房首付6成政策促微改善需求增加
“近两个月微改善产品供应、成交爆发，原因很多，其中一个就是二套房首付6成政策造成的影响。”合富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺告诉记者，2010年1月，“国十一条”出台，要求加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷款首付比例不得低于40%；当年4月，“国十条”规定二套房首付比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷；2011年1月，力度空前的新“国八条”规定二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍；2013年2月，新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策，北上广深、厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至六到七成。“2011年开始，东莞二套房首付需要6成，而在2010年之前，只需要两三成。2010年以前，东莞置业者换房非常方便，因为二套房首付非常低。那时候很多人认为一步到位买100平方米以上的三四房压力太大，于是就选择70-100平方米的二房、小三房等小户型过渡一下，因此，在当时70-100平方米的二房、小三房刚需产品是绝对的主力。”
“但是，当二套房首付比例越来越高，甚至2011年开始需要6成时，首次置业的资格就显得越来越珍贵，置业者也就越来越倾向于一步到位，越来越青睐小三房、三房、小四房，因为换房的成本太高了。70-100平方米的需求在减少，100-130平方米的微改善需求在增加，不可避免地，开发商就在供应端进行调整。只不过，开发商规划、开发需要时间，有一定的滞后性，不会马上在供应上显现出来。到了去年年底，已有迹象显示两房供应、成交俱减，小三房、三房供应、成交俱增。而到了今年10月、11月，受一系列因素影响，100-130平方米微改善产品才全面爆发。”李兴旺说道。
