出售两年以上个人住房免征增值税 北上广深除外
陈春鸣 画
营业税改征增值税（以下简称“营改增”）“下半场”的“游戏规则”正式落地!
最受纳税人关注的试点过渡政策同时公布，其中的政策明确规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，但该政策不适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
23日，财政部、国家税务总局联合下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），公布了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业自5月1日起全面推开营改增将适用的“1+3”个文件。即《营业税改征增值税试点实施办法》 、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》 、《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》。
新规则公布启动 “营改增”收官之战
“1+3”文件的正式发布，对此次营改增涉及的1000万户试点纳税人和各级税务部门来说，就意味着此轮营改增“收官之战”有了“游戏规则”。有了这些具体的试点实施办法和规定，税务部门和试点纳税人才能启动营改增具体准备工作。
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。四大行业营改增的启动表明，已历时四年的我国这项重大税制改革进入了最为关键的“下半场”。因为，据财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人介绍，此次四大行业营改增涉及到的纳税人规模很大，有近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。
此前，财政部、国家税务总局正式公布，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业营改增之后改征增值税的适用税率分别是：建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
购房两年内出售 要缴纳5%增值税
在此次公布的“1+3”文件中，《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》不仅为试点纳税人所关注，也为众多市民所关注，因为，这关系到个人住房交易由征收营业税改为征收增值税后，税率将会是多少以及如何计算增值额。
在此次公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中，共明确了六个方面的过渡性政策，其中第五个方面涉及个人出售住房征收增值税的问题。
即《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定：
1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
2、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
3、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。
据羊城晚报记者对比原营业税有关政策规定可见，此次增值税征收政策就是“平移”了原来营业税征收政策，包括此前刚发布的于2月22日起执行的“财税[2016]23号”文所规定的。如23号文规定，北上广深四地不适用的“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税”政策，现在在改为征收增值税后，同样不适用北上广深！
这一政策规定符合此前业内预期。此前，一些税务专家在接受羊城晚报记者采访时均分析，在李克强总理明确提出全面实施营改增要确保所有行业税负只减不增之后，估计有关增值税过渡政策会考虑“平移”营业税政策。
共有四十个项目 获免予征增值税
在《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确的六个方面的过渡性政策中，第一个方面就是免征增值税项目，共列有四十个项目。
这些免征增值税项目涉及：托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务；养老机构提供的养老服务；残疾人福利机构提供的育养服务；婚姻介绍服务；殡葬服务；医疗机构提供的医疗服务；从事学历教育的学校提供的教育服务；个人转让著作权；个人销售自建自用住房；保险公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入；金融同业往来利息收入；政府举办的从事学历教育的高等、中等和初等学校（不含下属单位），举办进修班、培训班取得的全部归该学校所有的收入；土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。等等。
值得广大市民注意的是，该规定第三十六项免征项目是：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。包括家庭财产分割，含下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
在《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中，除了增值税免征项目明确外，还对增值税即征即退、扣减等过渡政策进行了明确。