一“50年大限”住宅土地使用期延长20年免补地价

  土地使用权到期后如何续期引发持续热议，深圳市规土委昨日上午在媒体答疑会上透露，对于到期不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。不过，目前尚未出现由此导致的“拆房”案例。

  此外，对于出让的土地使用权到期后，如何续期、是否需要缴纳地价等问题，深圳还在研究制定相关政策。

  划拨用地

  涉及补缴35%地价的有78平方公里

  深圳规土委土地利用处有关负责人介绍，2004年4月23日，《深圳市到期房地产续期若干规定》(下称73号文)发布施行，并规定了续期地价按照公告基准地价的35%补缴。深圳此类特殊行政划拨用地总计78平方公里。从2004年发布73号文至今，规土委第一直属管理局所辖的罗湖、福田共办理719单续期申请。因此，73号文的适用范围十分有限，而财政投资的非经营性行政划拨用地上的房地产，加油加气站，列入旧城(村)改造规划区域的房地产，公用事业特许经营使用的公用设施，以及市政府规定的其他不予续期的房地产，并不适用该文的规定。

  如果土地使用权期满之后业主拒绝补缴地价，如何处理？规土委介绍，按照73号文的规定，到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。据悉，目前已有因城市规划改变，不予办理续期的原划拨土地使用权被无偿收回，但还没有出现过“拆房”的案例。

  出让用地

  符合条件可顺延至国家法定最高年期

  除了特殊划拨土地的续期问题，目前深圳涉及到土地续期的另外一种情形是，1995年9月18日前与深圳市规划和国土局签订土地使用权出让合同书的，顺延至国家法定最高年期的，可以自动顺延不用补缴地价。其土地使用年期自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可，不需另签合同或换发房地产证，其中需变更产权的，在办理变更产权手续时确认、顺延。

  不过，昨日上午规土委土地利用处相关负责人指出，如果符合上述条件的业主担心土地使用权年限影响交易价格的，也可以主动到登记中心去申请换证。如果业主判断不了是否符合条件，土地使用权能否自动续期，可以持房地产证到各个辖区管理局或者通过网站进行咨询。

  福田区香蜜二村04栋A 3房就是符合上述条件的年期顺延案例。该住宅土地使用年期50年，从1992年4月8日到2042年4月7日止。今年1月，业主向规土委咨询上述房产土地使用期限50年能否顺延至70年，规土委已复函明确肯定，其土地使用年限可顺延至70年。

  焦点

  长城大厦确属划拨用地 规土委公布地价补缴算法

  对于此前引发关注的福田区长城大厦6栋B308房补缴4 .5万元地价将使用年期从50年延至70年的案例，深圳规土委昨日明确了该住宅所处的B215-0022宗地属于行政划拨用地，根据73号文第三条的规定，按照住宅用途基准地价的35%计收该房产延期20年(2035-2055年)的地价共44940元。

  据规土委介绍，其具体计算方式为宗地公告基准地价乘以面积得出初始地价，再乘以修正后的年限系数与容积率系数，最后再乘以35%得出业主需要缴纳的延期费用。关于具体公告基准地价与年限系数、容积率系数，每个网格的地块均不一样，市民可通过深圳规土委官网查询所在地块的基准地价。

  除了住宅类补缴地价的续期案例，规土委还公布了行政划拨的办公与商业用地续期案例。其中，国际商业大厦国际商业大厦北座1902房建筑面积66.73平方米，房屋用途为办公，性质为商品房，土地使用年限20年，从1982年1月1日至2001年12月31日止。2007年3月，业主深圳亚洲实业股份有限公司向规土委申请将土地使用年期从20年延长至50年，补缴地价共61704元。

  预计最早到期的出让土地 期限还剩不足6年

  而同属于原划拨用地的环宇大厦总建筑面积30227.59平方米，用途为商业，土地使用年期20年，从1982年2月4日至2002年2月3日止。2005年12月，业主深圳寰宇贸易有限公司申请将环宇大厦土地使用年期从20年延长至40年，补缴地价21974472元。

  值得注意的是，环宇大厦通过补缴地价签订土地出让合同，转化为出让土地之后，将于2022年2月3日到期。这是目前所掌握的最早到期的出让土地，这意味着深圳最多还剩6年时间，来制定出让土地到期之后如何续期的细则。规土委表示，深圳作为最早有偿使用土地的城市，的确将较早面临土地到期如何续期的问题。目前正在根据国土资源部的部署，研究相关的政策。