今年楼市是2008年的延续，改善金融环境，楼市才好恢复元气

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        2014惠州地产白皮书(上半年)

        代理商

        下半年的信贷倾斜将会拉动市场

        苏剑，惠州世联行总经理

        上半年的惠州楼市貌似有风向突变之态，其实这并不关乎供应量、产品、营销情况等微观因素，而是由整个经济大格局所决定。房地产行业本身正在发生重大变化，逐步从以往依靠产品为主导慢慢转变为以金融环境为主导的格局。在此种前提下，上半年个别城市成交较为惨淡。但从全国范围来看，成交总量只是下降8.5%。

        具体到惠州楼市，上半年成交面积300多万平方米，虽然相比去年有所下降，可对比2012年同期上涨100多万平方米，这说明即使目前市场正在做减法，但总体成交还是处于有史以来的第二高位。因此，简单地以市场需求出现问题推断楼市进入拐点显然不够客观，如果要对当前楼市状态定义，只能说是由行业环境调整带来变化。

        今年惠州楼市所面临的问题较为复杂，土地成交量开始下降，库存量达到历史高位，投资客比例下降到有史以来最低点，购房年龄正在缩小，转向以“85后”客群为主，一系列变化让房地产行业措手不及。郁亮曾经提过一个观点：房地产进入白银时代。白银时代与黄金时代的不同之处在于R  O  E  (净资产收益率)。以前楼市是单边上扬，处于R  O  E不断上涨的时代。但自今年起，ROE出现拐点，开始下降。虽然已有部分开发商先知先觉，然而多数开发商尚未做好足够的准备去应对此种市场环境，因此所采取的动作多与购房者需求背道而驰，整个房地产市场还未达成共识。

        个人认为，整个楼市达成共识需具备几个核心因素：一、量在价先。开发商需认识到成交量必须走在价格前面，等待时间越长，价格越有可能下跌。但从目前市场环境来看，很多开发商对量的期盼并未达到共识。二、开发商对数据的判断没有表现出2008年的警惕性。其实，2008年的整体数据与今年成交情况极为接近，从某种程度上说，今年是2008年的延续。三、楼市调整时间并不取决于开发商怎么办，而是取决于外部整体金融环境，这也是最关键的问题。