京城高端市场系列调查:那些10年还未清盘的别墅
十年时间,豪宅市场(尤其是别墅)宣传价值点无一不是“保值性”,主旨无外乎为“中国别墅经历了一个从复苏到蓬勃发展的过程”,但2004年拿到地的别墅项目,一年过去,在销售,这很正常;五年过去,在销售,别墅的去化速度慢,也很正常;十年过去,同样的项目预售证早已过期,如今转为现房,仍在进行销售……
众所周知,居住用地的使用权年限为70年,那么让我们翻开这些项目十年的“销售史”,看一看那些卖了十年却仍在销售的别墅——鲁能格拉斯小镇、园墅、北京湾、天鹅堡、瑞景花苑……
项目名称 | 开发商 | 所在区域 | 拿地时间 |
格拉斯小镇 | 北京海港房地产开发有限公司 (鲁能集团) | 通州区宋庄 | 最晚2004年 |
园墅 | 北京澳柯玛中嘉房地产开发有限公司 (三元集团) | 昌平区回龙观 | 2003年 |
北京湾 | 北京汇超房地产开发有限公司 | 昌平区南口路 | 最晚2005年 |
天鹅堡 | 北京嘉禾远东置业有限公司 (京奥港集团) | 通州区马驹桥 | 2004年 |
瑞景花苑 | 长江实业集团 | 顺义区天竺镇 | 1992年、2006年 |
根据住建委相关信息整理
一、 格拉斯小镇
开发商:北京海港房地产开发有限公司
项目位置:通州区宋庄镇东海花园
新华网记者致电格拉斯小镇售楼处,其销售人员称:“此项目为准现房,在售户型为450—800平方米,每套均价为2000万元,三期开盘112套,已经销售了2/3,剩余套数约为37套。”
根据北京住房和城乡建设委员会网站(以下简称住建委网站)查询得知:鲁能格拉斯小镇项目的三个京房售证字(2006)424号、京房售证字(2009)139号、京房售证字(2009)144号目前已经失效,已经转为现房销售,当时共转成现房43套,截止2014年5月28日,共售出31套;京房售证字(2012)289号未失效,共有房源112套,但仅仅签约20套,剩余92套。
并且此项目的拿地时间最晚在2004年,经住建委网站显示:其中房屋所有权证号为“X京房权证通字第0930751号”,其土地使用权证号为“京通国用(2004出)第091号”,此地块上还有6套房源未售出,并查询北京市土地整理储备中心2003年—2014年之间的土地交易数据,并未找到此地块的信息。此外10年期间,销售均价从33634元/平方米增长到48446元/平方米。
点评: 2010年8月,格拉斯小镇项目“东海花园二期B地块”曾进入国土资源部闲置土地“黑名单”;2010年11月格拉斯小镇近半土地被闲置;2006年10月15日至2009年5月17日间近两年半的时间内,格拉斯小镇竟然没有一个新预售项目面市;十年时间,别墅价格仅涨一万。
二、园墅(北清路2号)
开发商:北京澳柯玛中嘉房地产开发有限公司
项目位置:昌平区回龙观镇住宅项目
记者致电园墅售楼处,销售人员称:园墅项目仅剩340、354平方米的户型,均价为28000元/平方米,房源只剩10多套,拿地时间为2004年。但经记者查询北京市土地整理储备中心得知:园墅项目地块是在2003年9月27日由北京澳柯玛中嘉房地产开发有限公司以1.7亿元拍下,即拿地时间并非2004年。
此项目共有过三个预售证:京房售证字(2006)211 、京房售证字(2007)135、京房售证字(2009)22,目前均已经到期。其中前两项已经转为现房销售,共转成现房138套,已售出109套。京房售证字(2009)22已经到期,还未取得房屋所有权证。
点评: 三元做牛奶一直强调鲜奶到家,可见速度要快;但三元做别墅,十年期间销售未完。也许三元深知做牛奶要越新鲜越好,但土地是越囤越值钱。
园墅现房销售情况
房屋所有权证号 | 转为现房套数 | 销售套数 | 均价 |
X京房权证昌字第590244号 | 10套 | 仅1套预定 | |
X京房权证昌字第590238号 | 10套 | 4套 | 27580元/平方米 |
X京房权证昌字第590246号 | 8套 | 7套 | 27298元/平方米 |
X京房权证昌字第389738号 | 2套 | 1套 | 32144元/平方米 |
X京房权证昌字第408163号 | 36套 | 35套 | 22906元/平方米 |
X京房权证昌字第389918号 | 6套 | 5套 | 29685元/平方米 |
X京房权证昌字第408156号 | 30套 | 27套 | 21585元/平方米 |
X京房权证昌字第389917号 | 6套 | 5套 | 27642元/平方米 |
X京房权证昌字第408168号 | 30套 | 25套 | 20810元/平方米 |