广东房地产市场区域划分研究

　 内容摘要： 今年下半年以来，多个地区根据本地房地产市场发展状况和回落走势，对限购等调控政策做出调整，分类调控已成为当前房地产市场调控的一个重要指导思想。本文分析了房地产市场的区域特性，介绍了广东房地产市场的区域划分情况，并运用计量经济学中的聚类分析建立计量模型，根据研究结果提出针对性政策建议。

　　 关键词: 房地产市场    区域划分    聚类分析

　　新一届中央政府在房地产市场调控中，贯彻分类调控的指导思想，更多地将调控的主导权赋予地方政府，要求地方政府根据本地区房地产市场发展情况和运行走势，制定和调整本地区的房地产调控政策。2014年下半年以来，包括我省佛山和珠海在内的多个地市，已根据本地房地产市场的发展状况和回落走势，对限购和限价等调控政策进行了一定调整。

　　作为改革开发的最前沿，广东房地产市场起步较早，市场规模居全国前列，万科、恒大和富力等一大批龙头开发企业，从广东走向全国。但由于地区经济发展状况差异较大，广东房地产市场发展极不均衡，地区差异十分显著。研究广东房地产市场区域划分情况，对于更好地贯彻中央分类调控的指导思想，科学合理地制定地区房地产市场发展规划和调整调控政策，具有重要的指导意义。

　　 一、房地产市场的区域特性

　　商品房作为市场经济中的一种特殊商品，依附于不可再生的土地资源进行建设，包括土地和土地上的建筑物，即地产和房产，因此又称房地产。商品房具有不同于一般商品可以随意移动和运输的特点，具有鲜明的地域特性，不同地域的房地产市场一般差异较大。商品房的地域特性和房地产市场的显著差异，决定了房地产市场调控必须因地制宜、科学制定和分类实施。

　　1.不可移动性。商品房依附于土地进行建设，与土地相互依存，建成以后位置一般固定，无法进行随意移动和区域间的运输流通，与其他商品具有明显区别。一般商品在市场经济条件下，在不同区域之间可以自由流动，从价格较高的地区自发向价格较低的地区流动，从而达到不同区域之间利润率的动态均衡，在现代物联网技术高速发展下，形成一个较大范围的全国性的甚至全球性市场。而由于商品房的不可移动性，不同区域之间难以像其他商品通过运输流通来调余补缺，导致不同地区之间房地产市场地域界限明显，价格差异显著，供需关系相对独立和稳定。

　　2.产品异质性。产品异质性是指同类产品在实物形态上存在差异，如性能、规格、牌号、设计和款式等不同，甚至每一种产品在其中某一方面都存在差别。一般商品的产品差异性较小，商品房的产品异质性则十分明显。在同一区域同一市场甚至同一住宅小区中，每个商品房单元都有所不同，楼层和朝向的不同带来了景观、日照和通风等各种居住功能的不同，造成即使相同材料和设计的商品房价格也不尽相同。而在不同区域或同一区域的不同地段，由于区域经济发展程度、交通设施和周边教育医疗配套资源等的差异，不同商品房的价格差异更加显著。

　　3.具附加价值。商品房依附于土地产生，其价值不仅局限于最初具有的居住功能。随着经济和社会的发展，依附于商品房之上的附加价值越来越多，对商品房的需求更多看中依附于其上的户籍、教育和医疗等附加价值，而这些附加价值和商品房所处的区域密切相关。个别地市实行购房入户政策，购买本地商品房成为快速拥有当地户籍的一个捷径，享有本地居民才拥有的各种社会福利资源；由于教育资源的稀缺和不均衡，依托于各地区中小学校的学区房，成为抢手资源，也是房价居高不下的重要支撑因素；近年来逐步兴起的旅游地产和养老地产等，市场营销的宣传卖点也是聚焦于其上的投资价值。

　 　二、聚类分析

　　在当前的区域划分研究中，一般采用计量经济学中的聚类分析建立模型进行研究。聚类分析是研究样品或指标分类问题的一种统计方法。基本原理是根据样本自身属性，用科学方法按照某种相似性或差异性指标，定量地确定样本之间的亲疏关系，并按照这种亲疏关系程度对样本进行聚类。聚类分析的结果并不具有优劣判别。统计聚类分析方法包括系统聚类法、动态聚类法、有序样品聚类和模糊聚类等。

　　（一）指标选取。

　　本文选取与房地产市场有关的7个经济社会指标，对2013年广东21个地市的房地产市场发展情况（数据来源广东统计年鉴和统计公报）进行研究和区域划分。

　　1.总量指标3个。房地产开发投资额、商品房销售面积和房地产业从业人员，反映当地房地产市场发展的总量和规模。

　　2.质量指标4个。商品房平均销售价格、城市化率、房地产业增加值占地区生产总值比重和商品房销售均价与本地城镇居民可支配收入比值，反映当地房地产市场的发展阶段、供需情况以及居民购房的可支付能力等。

表1  广东21地市房地产市场发展指标（2013年）

      （二）数据标准化。

　　由于不同的经济指标之间存在不同量纲和数量级差别，为了使各个指标更具有可比性，采用标准化变换对21个地市的7个指标数据进行处理，再进行聚类分析（处理过程略）。经过处理后，每个指标的平均值为0，方差为1。

　　（三）聚类分析。

　　采用SPSS软件19.0中的系统聚类法对上述变换后的数据进行聚类分析。此处采用最短距离法（组间距离法），样本间的距离采用欧氏距离。聚类分析结果以谱系树状图显示。根据软件分析结果，树状图如下：

图1  21地市房地产市场聚类分析数据图

　　根据分析结果的树状图，将21个地市划分为4类较为合适。划分结果如下表所示：

表2  广东21地市房地产市场类别划分表

　　（四）结果分析。

　　根据模型的结果显示，广州和深圳分别单独作为一类（在分析时合并为一类，见表3），珠海、佛山、惠州、东莞和中山作为第三类，其余城市作为第四类。从模型分类结果看，各地房地产市场发展、成熟程度与经济发展水平高度相关。

表3  广东房地产市场区域划分情况

　　1.中心（一线）城市，包括广州和深圳。广州和深圳一般是公认的全国一线城市（北上广深）。虽然均为中心城市，但是由于广州和深圳在房地产市场规模和发展程度上的差异，模型结果将其分为了两类。

　　深圳作为改革开发的发源地和新兴城市，2005年城镇化率已达到100%，2013年商品房平均销售价格达24402元/平方米（见表4），居全国40重点城市首位（高于北京的18553元/平方米和上海的16420元/平方米），于2010年9月底发布限购措施，限购政策暂无调整。深圳市房地产市场发展相对成熟，对调控政策的反映也十分迅速和敏感，是珠三角乃至全国房地产市场的重要风向标。

　　广州市作为广东的省会城市，无论是经济总量还是房地产市场规模，均居全省首位。2013年，广州房地产开发投资额占全省的24.2%,商品房销售额更是占到全省的29.1%（见表4），销售均价为15330元/平方米，在全省则仅次于深圳市，于2010年10月中旬发布限购措施，限购政策暂无调整。

表4  2013年广东四大经济区域房地产市场情况

　　2.房地产市场较发达地区，包括珠海、佛山、惠州、东莞和中山五市。

　　珠三角地区其他地市中佛山市（2013年均价达9062元/平方米）和珠海市（2013年均价达11472元/平方米，仅次于深圳和广州），由于商品房销售价格快速上涨，分别于2011年3月和10月实施限购和双限（珠海实行限购加限价）政策。佛山市的限购政策和珠海的双限政策分别于2014年8月7日和9月26日进行了区域和结构上的调整。政策调整后，佛山原有限购政策由家庭转为个人，夫妻二人可拥有4套房产，外地家庭可购买一套住房；珠海市中心城区144平方米以上大户型取消限购，新城区购买商品房不再限购，非本市户籍居民在中心城区可购买1套商品房。

　　惠州市近年来利用靠近深圳的地理位置优势，承接了深圳房地产市场的部分转移需求，房地产市场快速发展。2013年惠州市房地产开发投资额和商品房销售面积分别居全省第3位和第2位（地区生产总值居全省第5位），但也引起各界对其房地产市场过度开发的担忧。

　　东莞和中山两市因其独特的镇域经济，产业和人口都较为分散，房地产市场供求关系相对缓和，发展也较为平稳和健康。东莞和中山房地产市场的发展模式也为其他地区提供了积极有益的借鉴和参考。

　　3.房地产市场欠发达地区，包括汕头、韶关、河源、梅州、汕尾、江门、阳江、湛江、茂名、肇庆、清远、揭阳、云浮和潮州。

　　肇庆和江门在经济区域划分中虽然处于珠三角，但由于地理位置相对偏远，经济发展状况相对于珠三角其他地区起步较晚，房地产市场还有待于继续发展。

　　汕头市作为较早的经济特区之一，房地产市场规模居于粤东地区前列。清远市由于其地理位置靠近广州，房地产开发投资规模和商品房成交量都居山区首位。粤西的湛江和茂名近年来房地产市场也有较大发展。

　　 三、政策建议

　　（一）促进区域经济协调发展，减少中心城市和中心城区压力。

　　加强基础设施建设和扶持力度，通过珠三角辐射带动作用，促进粤东西北欠发达地区经济发展，实现广东区域经济协调发展。推动珠三角一体化建设，加快广佛肇、深莞惠和珠中江经济圈建设。合理规划城市功能和布局，加大中小城市、卫星城和县域经济发展力度。通过广东区域经济协调发展，实现人口和资源的合理有序流动，减少中心城市和中心城区人口压力，缓解和减轻房地产市场的供需矛盾。

　　（二）科学制定地区房地产市场发展规划，保持合理的房地产开发规模和速度。

　　  根据当地经济发展状况、人口构成和资源分布等，科学制定地区定房地产市场发展规划，保持合理的房地产开发投资规模和速度，减少本地区经济发展对房地产的依赖，实现地区经济和房地产市场的有序健康和协调发展。在考虑地区经济增长同时，要关注和满足中低收入居民的住房需求，既要考虑短期经济效益，更要注重长远发展，房地产市场发展做到规模适度, 结构合理，循序渐进，协调发展。

　　（三）房地产市场调控注重分类指导，实行差别化调控政策。

　　房地产市场调控应根据不同地区房地产市场的发展情况和市场走势进行分类指导，进一步强化地方政府稳控市场的责任，实行“一城一策”的差别化调控政策。对于广州和深圳等房价上涨过快、供求关系紧张的中心城市，要实行适度从严的调控政策、限制投机需求，促开发和调结构并行，缓和供需矛盾，稳定市场预期，满足广大居民住房需求；而对于供求关系相对缓和的二三线城市，要控制开发投资规模，合理有序开发，根据市场走势适时调整调控政策，努力消化存量，保持市场平稳健康发展。

　　（四）推动顶层设计，加速房地产市场长效调控机制构建。

　　房地产市场调控应加快构建以财政、税收、金融和法律等市场手段为主的长效调控机制，利用市场经济本身内在调节机制发挥作用，减少频繁出台短期调控政策对市场的影响，实现房地产市场的平稳健康发展。建立不动产登记制度，完善市场机制建设；加快房地产税的实施出台，增加住房空置成本；加强保障性安居工程建设，满足中低收入基本住房需求；推动财税制度改革，建少地方政府对土地财政的依赖；完善金融市场建设，拓宽居民私人投资渠道。

　                                                                                                      　供稿单位：投资处

　                                                                                                      　撰 稿 人：黄俊彪  田  明