广州上半年房价只涨了5% 业内称实际真实涨幅很惊人

　　导读

　　“二季度之后，广州的房价确实停止上涨了。”

　　受多轮政策影响，2017年上半年广州楼市如同坐了一趟过山车，3月份冲向高峰后迅速下滑。克而瑞数据显示，今年上半年，广州共成交一手住宅51614套，较去年同期下降10%，新政效应初现。而上半年，广州一手住宅的成交均价为16627元/平方米，比2016年同期上涨了5%。

　　在广州采取限价、限签、限售措施，以及不少楼盘采用“双合同”等方式的前提下，5%的涨幅并不具备实际参考价值。“实际涨幅还是很惊人的，数据上体现不出来。”广州业内人士表示，与去年同期相比，广州很大一部分楼盘的实际涨幅在50%-100%之间。

　　不过，广州中原研究发展部指出，与过往的三次调控相比，今年的新政对市场的压制，是持续性的，完全抑制反弹苗头，新政后第2月的成交跌幅为近六年之最，政策影响远超当年穗六条。

　　“二季度之后，广州的房价确实停止上涨了。”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，虽然官方数据没有反映真实市场状况，但政策确实起到了抑制房价继续上涨的效果。

　　真实涨幅很惊人

　　从统计局的数据来看，到今年5月，广州的房价已经连续上涨了26个月。广州阳光家缘的网签数据显示，即便受政策影响，广州上半年的一手住宅成交量下跌了10%，但价格却保持着向上的势头，同比上涨了5%。

　　如果从官方的统计来看，2013年至今年上半年，广州的一手住宅网签成交均价涨幅仅在23%左右，从1.3万元/平方米上涨到了1.6万元/平方米的水平。

　　但业内从来都不把这些数据作为有效信息。广州中原研究发展部调研发现，新政后广州部分项目采用“双合同”等方式，加上参杂了一定量回迁安置房网签，因此上半年的成交均价仅供参考。

　　市场在售产品的价格变动更能反映真实的价格走势。以广州的豪宅标杆汇悦台为例，2016年上半年该盘成交套数为31套，成交面积9980平方米，成交总额9.2亿元，折算的单价约为9.2万元/平方米。近期，该盘的最新报价为13万元/平方米，同比涨幅约41%。

　　广钢新城的标志盘之一，中海花湾壹号去年上半年的售价约3.2万元/平方米，目前的最新报价是4.5万元-5.3万元/平方米，最低涨幅也在41%。同在荔湾区的西关海，最近售价为5.7万元/平方米，同比涨了63%。白云区的保利云禧去年初卖4.2万元/平方米，目前售价是6万元-7.5万元/平方米，最少涨了43%。

　　增城和黄埔区的楼盘这一波涨的最猛，时代廊桥去年上半年仅1万元/平方米不到，现在的门槛是1.9万元/平方米，涨了90%。广铝荔富湖畔的带装修均价从1.2万元/平方米涨到了2.1万元/平方米，75%的涨幅。实地常春藤去年上半年大概是1.3万元/平方米的售价，今年6月份已经卖到了2.1万元/平方米，涨了62%。

　　广州业内人士表示，在调控的环境中，官方数据的参考价值很低。以目前普遍采用双合同的增城为例，有些楼盘的报价已超2万元/平方米，但官方限定的网签价为1.3万元/平方米。而在广州市中心，不少在售楼盘只能按照3.5万元/平方米的价格备案和网签，但市场价却是高达6万元/平方米。

　　据中国房地产报记者了解，广州某个刚开盘的项目售价为4.6万元/平方米，虽然市场反响不错，但房管部门一直不给网签，开发商一筹莫展。

　　政策力度不容小觑

　　如果从政策的力度和强度来看，2017年这一波确实前所未有。广州中原研究发展部的报告指出，政策对网签影响从5月开始表现，相比起政策当月（3月），5月成交下跌35.4%，6月更是下跌56.1%，为2012年至今成交量最低的5、6月，传统销售旺季“红五月”风光不再。

　　而通过对比2010年至今广州四次重大调控的成交数据可以发现：1．前三次重大调控后，虽成交量会在次月大幅下降，但政策第2月均会反弹。而今年的新政对市场的压制，却是持续性的，完全抑制反弹苗头。2．从政策第2月的成交对比，今年“3·17”、“3·30”新政后，市场跌幅为近六年之最，政策影响远超当年穗六条。

　　从去化率走势的情况来看，由于开盘对政策反应比较及时，因此能明显看到3月开始去化率已经出现下跌苗头，至5月底跌至谷底，整体去化率仅52.2%。

　　在邓浩志看来，调控对抑制房价继续上涨的作用还是比较明显的，进入二季度之后，广州的房价确实停止上涨了。他预计，下半年，广州的需求还将继续被政策压制，无法释放，成交持续低迷，价格也上涨乏力。

　　但人为的控制成交数据并不能解决市场的根本矛盾。据了解，由于成交量减少，广州一手住宅消化周期提升至6.7个月，为2016年9月以来比较明显的周期上扬。但值得一提的是，广州整体库存面积截至6月底仅637万平方米，明显低于去年整体情况，部分热门区域消化周期已低于3个月。