广州为国有历史建筑“松绑”：租赁期限可放宽至20年
大洋网讯 记者23日从市规划和自然资源局获悉，《广州市促进历史建筑合理利用实施办法》（下称《办法》）已经广州市委、市政府同意，于近日正式印发实施。该《办法》被认为是广州历史建筑活化利用的重磅新政，旨在解决近年来历史建筑活化利用的痛点难点。值得关注的是，其中提出要为国有历史建筑“松绑”，租赁期限可放宽至20年；此外，为保障房屋消防、结构安全需求等，允许历史建筑适度增加使用面积，不办理产权登记，无需补缴土地出让金。
亮点一：允许历史建筑适度增加使用面积
广州历史文化资源丰富，目前已经有26片历史文化街区、817处历史建筑，名城保护成为广州城市发展的重要战略。住建部于2017年开始在全国开展历史建筑保护利用试点，目的是破解历史建筑保护利用中的瓶颈问题，探索历史建筑保护利用新路径、新模式和新机制，形成一批可复制可推广的经验，最大限度发挥历史建筑使用功能，延续城市历史文脉，保留中华文化基因。广州是10个试点城市之一。
《办法》在现行政策法规基础上，进一步扩大鼓励性使用功能的范围，特别是鼓励引入众创空间、文化创意、科技孵化、民宿客栈等新业态；为提高历史建筑的空间使用效率及适用性，允许在建筑内部适度增加使用面积或调整楼层层高，在建筑外部定比例增加附属面积用于满足消防、市政等专业管理要求。
关于历史建筑增加面积，市规划和自然资源局有关负责人表示，在历史建筑活化利用过程中，一方面为保障房屋消防、结构安全需要增加部分附属设施，另一方面部分历史建筑高度较高，市场主体投资修缮后可以利用的建筑面积有限，为平衡投资成本，希望增加建筑面积或楼层层高。《办法》中针对这一情况提出了具体要求：一是提出应申请建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证，作为规范历史建筑增加面积的重要手段，同时为后续经营需要的相关行政审批提供依据；二是提出增加使用面积或者调整楼层层高的不得改动主体框架并可拆除增加或者调整部分予以恢复原貌，为满足消防、市政公用等专业管理要求增加外部附属面积的有上限要求；三是提出增加建筑使用面积不计算容积率，不办理产权登记，无需补缴土地出让金，为后续管理提供了指导。
亮点二：延长国有历史建筑承租年限
《办法》还提出，延长国有历史建筑承租年限，提供租金减免，并利用国有租赁平台加强资源统筹利用。在历史建筑活化利用过程中，国有历史建筑租期过短是痛点之一。业内人士向记者透露，目前国企物业单次出租年限一般为6年，“广州有些评上历史建筑的仓库产权就是国企的，如果想活化利用，只能签6年的租约，要投入几百万、上千万的费用，这样就想要参与活化利用的资金心里很没底。”
为进一步解决当下制约国有历史建筑活化利用的关键问题，激发市场主体的积极性，《办法》从多方面出发，为国有历史建筑“松绑”。一是由于历史建筑修缮的成本较高，投资主体难以在短期内收回投资成本，还有可能造成修缮工艺不精、破坏历史建筑等问题，《实施办法》中提到国有历史建筑实行公开招租，租赁期限可放宽至20年；二是对于公益类使用可予免租金，对从事科创、文创、非遗、老字号、传统工艺、传统制造业展示以及市政府鼓励的其他业态的非公益类使用，给予一年的免租金期，第二年开始租金减半收取，以期提高市场主体活化利用国有历史建筑的积极性；三是部分国有历史建筑由于产权等问题，不符合公开招租的条件，难以进行有效利用，《实施办法》中提出不适宜公开招租的经市政府批准后可直接协议出租。
亮点三：解决历史建筑消防审批难题
历史建筑由于年代久远，建筑本体的消防标准较低，活化利用过程中的火灾危险性提高，但限于技术、经济等问题难以达到现代消防标准，如何保证消防安全的同时解决消防审批问题成为关键。《办法》中提到：一是制定适应历史建筑特点和保护需求的具体建设、管理要求和保障方案(目前市住建局已出台相关文件）；二是提出住房和城乡建设行政管理部门负责组织历史建筑修缮利用工程的消防设计方案论证以及消防设计审查、验收、备案、抽查工作；三是通过住建部门的指导，采取防火安全措施提高火灾防控和灭火应急救援能力。
亮点四：落实征而不拆，完善出让手续
在城市更新过程中，历史建筑如何保护利用也是难点之一，由于历史建筑保护责任人的更迭容易造成历史建筑保护力度不足，甚至出现破坏行为。《办法》明确，在城市更新和新区建设组织土地出让过程中，对历史建筑征而不拆，提出将经批准的历史建筑保护规划确定的内容纳入地块规划条件，并在出让合同中约定保留历史建筑的处置事项和保护责任。同时，针对已收储未出让、已出让但未约定历史建筑保护事项的地块，提出了明确的责任告知、拆迁许可或征收决定调整、完善历史建筑确权登记手续等具体操作规定；并提出实施城市更新项目时，设立历史文化遗产保护专章，落实历史建筑等保护要求和具体措施，提出修缮设计等方案。
此外，历史建筑的活化利用对现有行政审批制度提出了挑战，按现有制度，相关部门缺乏行政审批依据和弹性的审批标准。针对这一问题，《办法》中提出：一是设置历史建筑修缮工程“一站式”服务窗口，为市场主体提供便利；二是提出改变外立面、房屋结构形式（加固结构除外）、房屋使用用途（按照《广州市历史文化名城保护条例》第五十二条第三款规定进行多种功能使用的情形除外）、增加建筑面积需要办理建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证，以此作为各行政管理部门的审批依据之一。
广州日报全媒体文字记者杜娟 通讯员穗规资宣 广州日报全媒体图片记者莫伟浓
