广州二手住宅八月成交降 “金九”仍可期
8月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为7191宗，同比增加115.4%。
料央行降息之举有望促“刚需”客入市
据广州市国土规划委公布数据，2015年8月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为7191宗，同比增加115.4%。当月买卖市场继续保持平稳，经中介行促成的二手住宅买卖业务量比7月微增2%，住宅租赁业务量则比7月减少1%。合富置业成交数据统计显示，8月广州二手住宅成交均价为24065元/m2，环比7月微跌1.3%，与去年8月同比上升3.8%。满堂红链家对促成的二手住宅成交分析发现，8月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为20390元/m2，环比下跌0.2%，同比上升2.1%。中原地产月度报道指出，8月成交量在连续4个月保持高位状态后，有小幅下滑，成交速度略放缓，但依然表现良好。一方面8月前利好政策效应有所减弱，且6~7月成交接近5000宗高位水平，8月为成交淡季的惯性下滑；另一方面，8月股市大跌，17~26日上证指数连续呈现下跌态势，对楼市成交造成一定的影响。部分意欲抄底股市的客户资金被套牢，一定程度上影响了客户的置业氛围，但长期看投资楼市仍然资产保值增值的稳妥途径。
改善型换房占比回升
一次性付款个案大增
据合富置业的成交数据统计，8月改善型换房个案占整体成交的38%，而7月改善型换房个案占比一度将降至不到三成。合富置业市场经理梁燕明表示，除降息外，近期对提振改善型购房的实质利好并不多，由于首付门槛相对较高，房贷购房的改善型换房客入市积极性并没有出现明显的回升。但8月持币待购的一次性付款换房个案，却录得较明显增幅。据合富置业成交数据统计，改善型购房个案当中，一次性付款购房个案占比从7月21%升至8月的28%。
中原地产研究部根据“阳光家缘”成交统计发现，过往面积在144平方米以上的非普住宅总体成交量占比约为全市的6%~8%左右，而今年3月~7月成交量都呈环比走高态势，但8月成交量却呈现下降。中原地产相关人士指出，随着上半年国家政策对改善型住房的支持以及连续降息政策，使得大户型洋房客户出手更快，但8月股市下跌间接影响了大户型客户的置业热情，8月非普住宅成交环比下跌17.68%，而整体市场成交仅下降3.99%。从成交数据看，1~8月总体成交均价呈走高态势，8月成交均价相对1月上涨7.75%。成交较为活跃的星河湾、珊瑚湾畔、珠江帝景价格均有上涨，其中以珊瑚湾畔上涨13.8%名列榜首。中原地产研究部客户研究主任熊小洪认为，8月股市下挫，很多投身股市的财富人群资金被套牢，影响他们的购房计划。随着“金九银十”的到来，房价的预期上涨依然会带领非普住宅成交量价上涨。
连续降息利差缩少
房贷“爱商”多于“爱公”
进入8月末，楼市的一利好消息是央行自2014年11月22日起第五次降息。其中5年以上的最新商业贷款基准利率是5.15%，同期公积金贷款基准利率是3.25%，皆属于历史最低水平。满堂红链家市场部把本公司在2014、2015年前八个月促成的二手住宅买卖交易个案作归纳，并对买家的付款方式作同期对比发现，今年前八个月采用纯公积金作为购房手段的比例只有13.1%，同比减少6.8%，而纯商业贷款的比例则比2014年同期大幅增加14.1%，达到31.0%。
满堂红链家市场部高级经理周峰分析，虽然公积金和商业贷款在基准利率层面对比相差1.9%，但现时广州公积金的库存量相对紧张，且在贷款额度的计算公式上作出调整，令通过纯公积金方式购房的比例出现逐月减少的迹象，8月该比例只有11.8%，比7月减少2.1%。9月1日推出的首套住房公积金贷款最低首付款比例由30%降低至20%，也难以在广州“落地”。今年前八个月通过满堂红链家促成的二手住宅买卖交易中，采用纯公积金购置的物业套均总价是114.6万元/套，换句话说，首付两成且仅用公积金是无法令买家实现购房计划的。倒是连续几次的降低存款准备金率，使各个银行对首套房客户利率继续给予9折左右的优惠，其与公积金利率之间的差距明显缩窄，也是纯商业贷款比例提高的主因。
“金九”开局平稳 降息效应显现
9月广州二手市场进入传统交易旺季，9月1~9日，经满堂红链家促成的二手住宅买卖宗数与8月同期持平，成交均价为20682元/m2，比8月同期微跌0.4%。
满堂红链家周峰预测，前期看房超过半年的准客户，会趁现时银行降息及广州未放松限购的前提下，继续一边压价一边考虑入市。
合富置业梁燕明也认为，考虑到央行年内已四度降息以及目前楼价相比年初的确已累积一定升幅，出于对“金九银十”及后市楼价走高的预期，促使这些持币待购的改善型换房客赶在“金九”前出手购房。目前尽管二套房贷首付门槛高，贷款利率上浮，降息对提振二套房贷购房者入市积极性的作用有限。但在央行年内第四次降息后，5年以上贷款基准利率已降至5.15%，为1991年以来的新低。这对受到政策鼓励入市的“刚需”买家来说，首套房贷的低首付和降息后月供压力下降，促使其入市提振作用将更明显。合富置业成交数据统计，央行年内第二、三度降息的5~6月期间，二手市场首次置业房贷购房比例约76%，到7~8月利用首套房贷购房占比上升到78%。在8月底央行第四度降息之后，首套房贷购房买家的入市积极性有望进一步上升。
中原地产研究部客户研究主任熊小洪预计，第五次降息对成交量提升作用依然存在，但给到客户的惊喜有所减少，同时加上“金九银十”的到来，预计对整体市场成交量的拉升作用在2%~5%左右。在价格方面，股市的风险以及楼市的回暖令业主心态会更加坚挺，成交价会微幅上涨。中原地产研究部预计“金九银十”成交量会再次回升，成为今年成交高峰后逐渐走缓。（王荔珏）