广州二手房量价齐飞 业内：新政刺激投资客率先出手

受“9·30”央行宽松政策利好影响，10月广州二手住宅量价齐飞。羊城晚报记者连日来走访广州二手楼市了解到，上月广州经中介促成的二手住宅买卖业务量环比增加五到八成，价格同比上升一到两成。

而值得一提的是，有中介人士分析称，在新政“认房不认贷”的作用下，通过贷款二次置业的更多的是带有投资意识的客户，而非真正的改善型换房客。

羊城晚报记者 张爱丽

二次置业人数环比增2.6倍

满堂红市场研究部高级经理周峰告诉记者，在10月份经该公司促成的二手住宅买卖交易中，二次购房客户数量比9月大增2.6倍，占比为11.8%，比9月增加了6.0个百分点。其中总价在300万元/套以上的物业成交比例也从9月的7.3%提高到8.2%，而首次购房客户数量也比9月增加67.4%。

合富置业成交统计数据也显示，广州10月二次置业客户占整体市场交投的比例多达39%，不但超越了9月仅30%的占比，亦较8月37%的占比还高出2个百分点。数据还显示，9月贷款购房的首次改善型需求个案，平均总价仅254.1万元/套而已，而10月跃升至300.8万元/套。

根据满堂红的统计数据，10月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为20675元/平方米，同比上升8.3%。而合富置业的数据也显示，广州10月二手住宅成交均价升至27081元/平方米，环比9月录得6.5%的升幅，同比去年10月再度出现多达20%的涨幅。

改善型换房客未能真正受惠

满堂红市场研究部将今年1至10月经该公司促成的逾3000宗二手住宅买卖交易个案按买家购房次数分类，并统计其购房区域的比例发现，对于首次置业的二手客户，其选择区域的前三位依次是白云、海珠、天河，其中白云区的置业比例为22.2%；而对于二次置业的二手客户，其选择区域的前三位依次为海珠、越秀和番禺，其中海珠和越秀两区的置业比例皆超过24%。而在刚过去的10月份，二次置业买家选择海珠区的比例更高达34.5%，远高于今年以来的其他月份。

周峰透露，在满堂红10月份促成的交易中，通过贷款实现二次置业的客户比例为55.2%，比今年前三季度的平均比例42.0%要高，但当月贷款客户二次购买物业的套均总价（186.91万元/套）和套均面积（81.8平方米/套），均低于今年前三季度平均数值。通常90平方米以下的物业严格来说不是改善客户所购买的户型，改善型客户一般会买100到120平方米或以上的户型，其对应的购房总价也不可能只有180多万这么低。此外，投资客户一般不需要借太多钱就可以入市，而真正的改善型客户则需要比较多的贷款才能入市，而年底前银行信贷额度已经不足，因此预计明年1月之后才会有大批量改善型客户入市。

这都说明目前通过银行有限贷款作二次置业的客户仍不是真正的换房客，更多是带有投资意识的客户，因而选择海珠、越秀这类成熟区域。预计年底前的这两个月，刚需客户会继续作为“先头部队”进入二手买卖市场，部分担心换房客入市加大对应物业竞争的首次置业者，更会缩短考虑时间，想方设法筹措资金购房。

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营业税“5改2”或明年出台

今年10月，网上传闻国家主管部门会对营业税的征收标准进行松绑，将全额征收的年限从不足5年缩短为不足两年。周峰分析，持证满5年的二手住宅物业的交易比例从2010年的34.2%增加2013年的47.6%，其中2012年该比例更突破50%，显示准买家对可全免或部分减免营业税的物业特别青睐。

但“满5年”物业的成交比例在今年前十个月快速回落到38.3%，反而是持证不足两年的物业成交比例达49.8%。如未来营业税真的“5转2”，将可有效释放持证在两至五年之间的潜在购买力，不排除能带动穗二手住宅市场成交量增长一至两成。

不过，周峰预计该项刺激措施最快要到明年1月之后才有机会出台，因主管部门对“9·30”新政观察期至少要有一个季度。合富置业、中城地产、靓家地产等相关中介门店负责人也纷纷认为，营改税“5改2”预计会在明年第一季度出台，届时购房成本可望大降。

（张爱丽）