广州城市更新首次提出“微改造” 越秀荔湾今年试点

城市更新1+3新政本月起实施,尺度更严,惠及人群更多

广州“三旧改造”进程一直受到关注。市城市更新局近日发布《广州市城市更新办法》(简称《更新办法》)及其配套文件《广州市旧村庄更新实施办法》(简称《旧村办法》)、《广州市旧厂房更新实施办法》(简称《旧厂办法》)、《广州市旧城镇更新实施办法》(简称《旧城办法》),并于2016年1月1日施行。据悉,新政实施的同时,《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)、《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》(穗府〔2012〕20号)同时废止。

而相比于56号文、20号文,城市更新1+3政策可谓有多处微妙转变和新增亮点。

新政明确城市更新改造的主导权归政府,尤其是市城市更新局一肩挑重任,同时采用市场化运作方式,鼓励采用政府和社会资本合作项目建设模式(PPP);旧政未曾提及微改造,而新政强调旧村、旧城均可使用微改造方案,且城市更新资金优先安排微改造项目,荔湾区的泮塘五约、昌华街逢庆社区、华林街兴贤社区都有望作为今年旧城更新改造的微改造试点。

此外,在旧村改造方案上,新政新增分成收益环节,并且在城中村的复建安置房总量的核定方式上,也将一改之前按“户”核算,按照“栋”或者“户”两种方式进行核定,受惠人群范围将扩大。而新政多处强调城市更新数据库建设在三旧改造中的运用,首次将城市更新数据调查回收至政府,并对数据采集前后行政工作人员、有关单位、个人的行为规范等也首次做了明确要求,城市更新改造中多测数据、多给补偿等打“擦边球”情况有望减少。

■新快报记者 吴俊捷

解 读

●城市更新改造谁说了算?

政府主导,市场运作

城市更新改造的主导者是谁?是政府还是市场?在这个问题上,新旧政俨然有微妙转变。

据悉,此前城中村的项目改造方案编制工作主要交给市场,由企业和村来主导,而新政要求这个工作交给政府来做。相比于此前的56号文、20号文而言,《更新办法》对于引进市场化主体、大胆运用政府和社会资本合作项目建设模式(PPP),完善市场化主体退出等方面都做了具体说明。

此次《更新办法》明确了负责城市更新的各级主管部门及其对应权限。

据悉,市城市更新部门是城市更新工作的主管部门,负责审议城市更新重大政策措施,审定城市更新规划、计划和城市更新资金使用安排,审定城市更新片区策划方案及更新项目实施方案。

而各区政府是城市更新工作的第一责任主体,负责统筹推进本辖区内的城市更新工作,组织城市更新基础数据调查,组织本辖区城市更新改造计划和相关方案编制,依法组织开展拆迁安置、建设管理等工作,维护社会稳定。区城市更新部门组织本辖区城市更新的具体实施工作。街镇办事处、镇政府以及社区居委会、村委会等基层组织应当配合区政府做好城市更新相关工作,维护城市更新活动的正常秩序。

城市更新改造,巨额资金投入一直是头号难题,充分发挥市场化运作方式,并完善市场化退出机制,“烂尾楼”等情况有望减少。

《更新办法》就指出,将创新融资渠道和方式,注重发挥市场机制的作用,充分调动企业和居民的积极性,动员社会力量广泛参与城市更新改造。

除了争取更多的国家政策性贷款用于更新改造项目以外,将引导市场金融机构根据改造项目的资金筹措、建设方式和还贷来源等具体情况,在以土地使用权和在建工程抵押担保发放贷款的基础上,探索贷款投放和担保新模式,创新信贷金融产品,优先保障符合条件更新改造项目的信贷资金需求。

而在具体的市场化运作模式上,《更新办法》指出,将按照政府和社会资本合作项目建设模式(PPP)管理规定,鼓励企业参与城市更新改造和安置房建设,积极引入民间资本,通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与更新改造,吸引有实力、信誉好的房地产开发企业和社会力量参与。

此外,《更新办法》还有一处颇为引人注目,它首次提出将建立城市更新项目退出机制。加强对城市更新项目的时限管理,城市更新项目实施主体未按时限完成拆迁安置或办理土地出让手续或完成移交土地的,项目实施方案需报市城市更新领导机构重新审定。也就是说,即便不少企业纷纷竞标,获得城市更新项目改造权限,但若难以按时限按完成土地移交,仍旧可能“被”退出项目改造工程。

对此,城市规划方面的专家向新快报记者介绍道,《更新办法》明确项目退出机制,就是为了避免开发商中途半途而废,减少出现“烂尾楼”的几率。