广州房地产开发商和中介将有信用档案可查

　　《广州市房屋交易监督管理办法》（以下简称《办法》）日前正式公布，自2014年11月1日起施行，将严格规范管理行政区域内的房屋交易活动。该《办法》明确由政府部门设立存量房交易资金专用账户，供买卖双方当事人自由选择资金的划转方式。

　　广州还将制定房屋交易信用评价规则，建立、完善信用档案，并向公众提供查询服务。《办法》还创设了新的监管方式，如增加约谈、通报批评、公示企业管理人员及违法行为责任人等处理方式。

　　专家表示，该《办法》对促进房地产市场健康稳定发展具有重要意义。

　　焦点1

　　建立房屋交易信息化监管制度

　　当前，信息化技术在广州市房屋交易和房屋交易管理中的运用范围越来越广，便民作用越来越大。从预售商品房的网签到存量房的网签、阳光家缘网站的开通，广州市房屋交易监督管理的信息化程度逐渐提高。

　　为进一步提升、巩固信息化管理方式，《办法》明确建立房屋交易信息化监管制度，在平台建立、使用、信息共享等方面提出了相关规定。《办法》规定，新建商品房买卖合同、存量房买卖合同都应当通过房屋交易信息化平台订立。合同签订后，未办妥房屋转移登记手续或者解除合同的，不得再通过房屋交易信息化平台订立以该房屋为标的买卖合同。

　　广州市国土房管局相关负责人说，交易合同的网上签订，是房屋交易信息化管理的前提和基础，也是防止“一房二卖”的重要手段。

　　此外，房屋交易信息化平台应当与税务机关等相关系统对接，以实现信息共享和管理联动，同时强调各相关部门及其工作人员使用信息系统时应保护个人隐私。房地产行政主管部门、税务机关要确保信息安全，其工作人员不得利用职务上的便利，非法取得、提供、泄露或者使用房屋档案信息。

　　在房屋交易时，一些开发商会利用优势地位在补充协议中附加“霸王条款”。对此，《办法》规定，新建商品房买卖合同、存量房买卖合同、房地产中介服务合同及其补充合同不得包含减轻或免除房地产开发企业、房地产中介服务机构责任，或加重买受人、中介服务对象责任，或排除买受人、中介服务对象主要权利的条款。

　 　焦点2

　　楼盘广告不得含投资回报承诺

　　“有赚无赔，年回报率8％以上”、“10年返租”、“即买即收租金”、“10年后物业不升值，全额退款”……房产开发商抛出这样的诱惑来吸引买家，让不少人颇为心动。对此，《办法》规定，商品房销售广告、宣传资料、销售合同中的项目名称、房屋用途等应当与商品房预售许可证记载内容一致。商品房销售广告、宣传资料不得包含物业升值、投资回报等误导、欺骗公众的内容。房地产开发企业违反上述规定，将被责令限期改正并处以5万元罚款，若造成购买人合法权益受到损害，还应承担民事责任。

　　在备受关注的商品房销售广告宣传监管方面，《办法》明确，开发企业宣传或者销售商品房时使用与预售许可证不一致的名称，使消费者对所购房屋的用途、性质产生误解，损害了消费者的权益，应予以规范。房地产开发企业未取得商品房预售许可证，不得发布预售广告。商品房预售广告应当载明商品房预售许可证的编号和发证机关。

　　在商品房销售的公示内容方面，《办法》规定了房地产开发企业须履行公示、诚信的强制性义务。《办法》细化了房地产开发企业销售商品房时应以书面形式在销售现场显著位置公示的要求。商品房销售方案及销售进度控制表，楼盘是否开行楼巴服务及其线路、站点具体设置方案，商品房项目及其配套设施开发建设时序、进度和竣工交付使用时间，并明确配套设施是否移交政府……这些内容都要在楼盘销售现场公示。

　　商品房买卖合同载入事项应与销售资料中的承诺相一致。事项范围同时还包括了房地产开发企业承诺提供的交通服务设施设备、服务期限和服务价格，幼儿园、学校等教育配套设施等。

　　明码标价规定实行几年来，仍有少数楼盘在价格公示方面遮遮掩掩，未在销售现场公示价目。《办法》对“明码标价”进行了规范，明确房地产开发企业和受委托的中介服务机构应该按照申报价格对每套商品房明码标价，以价目表和价格相关信息公示表的方式公开相关收费。

　　在实际操作中，一些楼盘以各种理由拒绝购房者公积金贷款。《办法》也祭出狠招：房地产开发企业拒绝或者限制买受人使用住房公积金贷款支付购房款的，由房地产行政主管部门责令其限期改正，并处以1万元罚款。

　　焦点3

　　预售资金全额进入专用账户接受监管

　　为了保证预售的商品房能够顺利完工，广州目前商品房预售款的监管采用监管机构、银行、房地产开发企业三方签订协议设立预售款专用账户的方式。

　　《办法》进一步规范专用账户的监管，房地产开发企业使用专用账户收存商品房预售款的义务，以及专用账户开户银行按照协议收存、划拨资金并更新资金使用情况的义务，以保障预售款能全额进入专用账户、全额接受监管。如房地产开发企业没有使用预售款专用账户首存商品房预售款，将被责令限期改正，降低或者注销其房地产开发资质，并可处以违法收存款项20%的罚款。

　　在预售资金的使用及拨付方面，《办法》根据现行实际情况，强化了国土房管部门对资金监管的审核职能以及明确了按工程建设进度拨付预售款。《办法》第十八条规定，在商品房项目完成初始登记前，商品房预售款应当用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付施工进度款、法定税费。在使用额度及留存比例上，结构没有封顶、排栅未拆除前，留存的比例为累积划拨预售款的10%；项目进入内外装修、设备安装阶段，留存的比例为累积划拨预售款的5%；最后取得工程验收合格证或者竣工备案验收表的，留存款为累积划拨预售款的3%。

　　在商品房预售资金使用监管方面，《办法》明确了房地产开发企业申请使用预售款应提交的资料。

　　《办法》规定，在监控账户预售资金足以保证项目建设的情形下，对于超出部分资金可以不再审查资金用途是否用于本项目的建设，有利于房地产开发企业对监控账户冗余资金的使用。

　　焦点4

　　销售中心要公示车位租金、售价

　　自8月1日广州停车收费调整方案实施，广州车位成交出现“井喷”，车位价格也水涨船高。

　　小区车位租售也纳入了房地产交易的监管视野。《办法》明确提出，房地产开发企业和其他房地产开发单位租售车位（车库）前，应当将租售方案和相关产权证明文件在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示不少于30天。租售方案、现场公示情况的公证文书应当报房地产行政主管部门备案。

　　如果房地产开发企业和其他房地产开发单位违反上述规定，将被责令限期改正，并处以3万元以上5万元以下罚款。

　　为保障购房人的知情权，《办法》还规定，房地产开发企业在销售商品房时，应该在销售现场公示商品房预售方案，商品房预售方案中要包括车位（车库）规划配建数量、租售方式、租金标准和售价。而车位（车库）租售的具体管理办法则由房地产行政主管部门另行制定。

　　焦点5

　　开设存量房交易资金专用账户

　　记者了解到，中介公司挪用存量房交易资金的情况时有发生，且涉案金额巨大。例如2008年初的创辉案，牵涉交易案例23宗，中介公司挪用交易当事人交易资金近300万元。自2008年起，广州开始推行由买卖双方自行通过银行办理资金托管的方式，防止中介公司挪用交易资金，但从实践看，实际采用托管方式交割交易资金的比例较低，尚不足5%。

　　为解决存量房资金交付与房屋产权转移、房屋交付存在时间差而带来的风险问题，防止房地产中介服务机构占用、挪用、侵占交易资金，并从便民利民出发，《办法》提出了由政府部门设立存量房交易资金专用账户，供交易双方当事人自愿选择是否接受资金监管的方式。这一方式类似“支付宝”，它与网签、房地产登记等系统联网，受房管部门、银行等监控，交易一旦产生就自动生成账户。

　　《办法》规定，存量房交易双方当事人可以选择房地产行政主管部门设立的专用账户划转交易资金，专用账户内资金的利息归属由买卖双方约定。

　　选择存量房资金监管方式的，交易资金按规定存入专用账户后，房地产登记机构方可办理存量房转移登记。房地产中介服务机构促成存量房交易的，应当书面告知双方当事人可以选择房地产行政主管部门设立的专用账户划转交易资金。房地产中介服务机构及其执业人员不得代收代管存量房交易资金。如房地产中介服务机构没有履行书面告知义务，由房地产行政主管部门责令限期改正，并处以1万元罚款；代收代管交易资金的，责令限期改正并处以3万元罚款。

　　据了解，存量房交易资金监管过程不收取手续费，不增加当事人的交易成本，确保交易安全。专户具体操作办法由房地产行政主管部门会同中国人民银行广州分行另行制定。

　　《办法》还明确房地产中介服务机构及其执业人员发布房屋租售信息应经当事人书面同意，委托中止则应即时删除相关信息；接受交易当事人委托的，应当及时协助当事人办理存量房买卖合同和中介服务合同的网签、解除等手续。广州市国土房管局相关负责人说，该条款一方面是要求取得当事人同意，一方面是要求及时删除过期、失效的交易信息，防止利用过期、失效的信息“钓鱼”招揽客户。

　　房地产中介服务机构及其执业人员还要保守委托人及有关当事人的商业秘密和个人隐私，不得泄漏或者不正当使用委托人及有关当事人信息。

　 　焦点6

　　开发商和中介将有信用档案可查

　　今后，广州市民买房前，可以先上网查查开发商、中介机构的信用档案，再按图索骥选择可信赖的开发商、中介买房。按照《办法》，房地产行政主管部门将制定房屋交易信用评价规则，建立、完善信用档案，加强房地产开发企业、房地产中介服务机构及其执业人员的信用管理。

　　如何给开发商和中介的信用打分呢？记者发现，有10项老百姓颇为关注的内容纳入了开发商的房屋交易信用评价范围，基本涵盖了房地产交易过程中的主要环节。其中包括：商品房销售的宣传和房屋交易信息的发布；商品房预售方案的提交和公示；商品房销售明码标价；公示与商品房销售相关的事项；制定和签订商品房买卖合同；办理预购商品房预告登记手续；协助办理住房公积金贷款购房手续；商品房预售款的收存和使用；车位（车库）的租售；公建配套设施的移交情况。

　　《办法》还明确了信用档案内容，规定信用档案应当包括房地产开发企业、房地产中介服务机构及其执业人员的基本情况、业务开展情况、奖励情况、被投诉情况、行政处罚情况等资料。

　　同时，房地产行政主管部门要通过互联网等途径公示信用档案，向公众提供查询服务。

　　 焦点7

　　问责谈话开发商 暂停房屋交易资格

　　《办法》第四章“法律责任”部分，主要规定了违反新建商品房及存量房交易规则与接受监管的义务所应承担的法律责任，包括违法信息发布的责任、违反明码标价的责任、不实价格申报的责任等。

　　其中，处罚最严厉的莫过于未取得商品房预售许可证预售商品房，将由房地产行政主管部门根据《广东省商品房预售管理条例》的规定责令其限期改正，没收违法所得，可以处以其已预售的商品房价款30%以上50%以下的罚款；给对方造成损失的，应当依法承担赔偿责任。涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。

　　开发商未使用商品房预售款专用账户收存商品房预售款的，将由房地产行政主管部门根据《广东省商品房预售管理条例》的规定责令其限期改正，降低或者注销其房地产开发资质，并可以处以违法收存款项20%的罚款。

　　广州市国土房管局相关负责人介绍，《办法》还创设了新的监管方式，如增加约谈、通报批评、公示企业管理人员及违法行为责任人等处理方式，旨在发挥社会舆论对违法责任人的约束督促作用。

　　《办法》规定房地产行政主管部门调查处理违法行为时，可以对违法行为责任人进行问责谈话，暂停房屋交易信息化平台使用资格直至调查处理完毕为止。

　　违法行为处理结果将被记入房地产开发企业、房地产中介服务机构及其执业人员的信用档案，并向社会公示。公示信息包括企业名称、企业管理人员、违法行为责任人、违法情况和处理结果。

　　 ■部门说法

　　58条措施盯紧房屋交易

　　广州市国土房管局表示，广州是全国房地产市场起步最早的城市之一。近年来，随着经济社会的发展，房屋交易行为异常活跃，促进了房地产市场的繁荣发展，有力推动了城市建设。但现有的房屋交易监管依据效力层次较低、部分监管执法依据因新法颁布施行或者新情况出现需要进行相应的修订等，已经越来越不能满足我市房屋交易监管工作的现实需要，完善广州市房屋交易监管体系显得尤为必要。

　　随着信息网络技术在房屋交易和房地产管理领域的推广应用，网签合同、网上备案等新型交易方式应运而生。按照广州市行政审批制度改革的部署，未来房屋交易将与信息化、互联网等高科技手段进一步融合，有必要以立法来规范新型交易模式，适应新形势的需要。

　　因此，广州立足于房屋交易监管工作实际，总结近年来房屋交易预售审批、信息公开等成功经验，借鉴北京、上海等城市相关立法经验，制定并出台了《广州市房屋交易监督管理办法》，提出了规范房屋交易的58条措施，旨在加强市场监管，维护市场秩序，提升房屋交易监管与服务水平，促进房地产市场健康稳定发展。

　　广州市国土房管局相关负责人说，《办法》立足广州市房屋交易实际，着重于对交易环节和交易行为进行规范，体现了广州加强和改进市场监管，促进房地产市场健康发展的坚强决心。广州将继续在房地产市场监管方面总结经验、改革创新，为建设统一开放、竞争有序的市场体系而不断努力。