广州房屋安全管理规定今日立法听证
记者在竹丝岗北直街看到，这里46、48、50、55号的墙皮有大面积脱落的迹象。
竹丝岗北直街老楼的一些裂缝最宽接近5厘米，随时有掉落的危险。
大洋网讯 据广州市城市更新局的系统数据摸查，广州2000年前建成的老旧居住小区共有779个，其中有些还是上世纪80年代建成的“高龄”小区，存在老旧房屋外立面已经脱落、变形，甚至影响到公共安全的情况。但是，这些老楼谁来维修呢？至今仍没有确切答案。昨日，记者走访了位于越秀区执信南路社区竹丝岗北直街的几栋老旧居民楼。这些建于上世纪80年代的老楼，外墙已经出现变形，并曾发生脱落。不少住户盼着能够尽快整修，同时也希望政府可以给予一定维修资金补贴。
记者获悉，今天上午，广州市法制办将举行《广州市房屋安全管理规定(草案)》（下称《草案》）立法听证会，就该问题进行听证和讨论。听证会专家大多赞成由业主承担维修义务。
现场走访
外墙斑斑驳驳 墙皮松脱欲坠
昨日下午，记者来到位于越秀区执信南路社区竹丝岗北直街，映入眼帘是的几栋陈旧的居民楼，除了过分紧密的楼间距和头顶窄窄的一方天空，最让人难以忽视的就是斑驳破碎的外墙，仿佛生了皮肤病，有些部位已经露出砖面，有些墙皮更是松脱欲坠，只要碰一下就会掉下来。“这栋楼有30多年了，下雨的时候常见到墙面脱落。”住户陈阿姨边收衣服边告诉记者。
据悉，执信南路社区竹丝岗北直街46、48、50、55号均建于上世纪80年代，为钢筋混凝土结构8层，外墙是黄泥加砂批荡，这几栋老楼如今面临“脱皮”问题。由于当时技术要求低，建造也成本低，再加上南方炎热潮湿气候的影响，而且房改后业权人又缺乏维护，未能及时修缮，导致外墙面损坏一步步加重，甚至脱落。
记者留意到，在其中一栋建筑的顶层，外立面已经明显翘起来，与楼体之间有一条很宽的缝隙，容得下一只立起的手掌。北直街48号楼3层的张先生告诉记者，自己已经在这里住了30多年了，外墙变形、脱落的问题由来已久，下雨天常见墙面脱落。曾经也有过局部的修修补补，但始终没有得到彻底解决。他认为应该由原建设单位来负责维修。
“真希望这个问题能早点解决。”50号楼的住户郑先生一直很关心大楼的“面子”。虽未见过外立面脱落造成事故，但他觉得外墙的修缮刻不容缓，不能等到墙面“落到头上”才着手解决。维修资金方面，他表示自己愿意出钱，但也希望政府可以给予一定的补贴。
最新进展
北直街4栋楼下周开工改造
记者了解到，北直街46、48、50、55号老楼将迎来排险改造，计划在下周开工。这几栋楼属于房改房，目前社区既没有物业，也没有业委会。原建设单位虽然已经不再负责社区的物业管理，但仍在进行水泵维修、化粪池清理等基础维护。不过，外墙破损的问题一直没能得到彻底解决。
实际上，针对楼体外墙的脱落问题，街道和居委会曾经多次进行协商。除了联系原本单位，也开展过入户走访，挨家挨户询问住户对于改造的意见，以及对改造成本的接受程度。不过，有不少房屋已经多次易主，有些已经出租，有些则联系不上业主。
除了资金问题，改造工程也存在一定的技术难度。由于建筑老化，且个别住户搭建了一些“障碍”，如防盗窗、遮阳篷等，给搭设工程支架带来一定的麻烦，可能需要拆除。除此之外，改造的工程量较大，对居民的生活也有一些影响。
专家建议
费用应由业主共同承担
既然存在着老旧房屋脱皮的现状，那么应该由谁来负责修缮呢？对此，作为今天《草案》立法听证会的行业协会代表，广州市物业管理行业协会常务副会长王利敏认为，房屋外立面脱落等安全隐患属于房屋共用部位存在安全隐患，应按照《物权法》和国务院颁布的《物业管理条列》等法律法规的规定，由物业服务企业按照合同约定消除安全隐患，费用由业主共同承担。
《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。对此，王利敏表示，业主对房屋专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。同时，业主对房屋专有部分以外的（不可分割）的共有部分，享有权利和承担义务，且不得以放弃权利而不履行义务。
各专家代表也持类似的观点。广东恒益律师事务所周磊表示，建筑物的外立面属于建筑物整体的一部分，属全体业主共有，全体业主和管理人应当对建筑物墙体有管理和修缮责任，并依法保障第三人安全。广东华安律师事务所陈敏提到，由政府出钱，即用财政款支付，涉及财政款的使用和管理规定的问题，没有财政支付依据，就不应当从财政款中支出；如果认为某外墙危害公共安全，那就应当由检察院提起公益诉讼，由法援判决该外墙的共有人排除妨害；费用应当由共有人支付，而非政府出钱。
王利敏认为，对《草案》第三十五条“危险房屋治理费用补助”中提及的政府对低保等困难户危险房屋治理费用补助范围，建议扩大含盖凡涉及到影响公共安全（鉴定不是危险房屋的），例如外墙脱落等维修的费用，同样考虑给低保等困难户费用补助。
他山之石
南京：探索所有权人承担安全维护责任
记者了解到，南京也出台过房屋使用安全管理规定。
《南京市房屋使用安全管理条例》就明确提出：“房屋所有权人为房屋使用安全责任人。房屋所有权人与使用人、管理人不一致的，使用人、管理人应当合理使用房屋，并依法承担房屋使用安全责任。房屋所有权人下落不明、权属不清的，使用人、管理人为房屋使用安全责任人。”该条例第六章“建筑幕墙安全管理”提到：“建筑幕墙工程保修期不低于3年。建筑幕墙保修期内，建设单位依法承担保修责任。建筑幕墙所有权人承担幕墙的安全维护责任。建筑物为多人共有的，所有权人均为建筑幕墙安全维护人。建筑幕墙的日常维护、检修可以委托物业服务企业或者其他专门从事建筑幕墙维护的单位进行。”
除此之外，广东省也有城市对老楼的修缮责任做出了划分。《东莞市房屋使用安全管理规定》规定：“房屋发生自然损坏的，房屋安全责任人应及时修缮，不得拖延或者拒绝。因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏。房屋在使用过程中出现安全隐患或险情，房屋使用人应当及时通知房屋所有人（共有人）或管理人进行处理。所有人（共有人）下落不明的且没有管理人的，由使用人消除安全隐患或险情。”
统筹/信时记者奚慧颖
撰文/信时记者孙小鹏 奚慧颖
摄影/信时记者陈引
