广州数百万人都需要！旧楼加装电梯30问
近年来，作为老城区的越秀旧楼加装电梯数量增长势头迅猛。辖区自2009年至今共加装电梯730台，数量位于全市各区首位。而据统计仅越秀区属于重点加装电梯的7-9层楼梯就有4516栋，加装电梯任务仍然艰巨。
事实上，不只是越秀区，广州各区的旧楼加装电梯数量虽然都在急剧增长，但同时仍然面临很多难题。2016年8月，《广州市既有住宅增设电梯办法》出台。据广州市国土资源和规划委员会公布的数据，截至2017年12月，广州旧楼加装电梯的申请数量大概有3000宗，居全国首位。截至今年4月，广州目前累计审批老旧住宅加装电梯许可达4156宗，其中已建成1984宗，惠及居民43万余人。然而，该数据相对广州市符合加装电梯条件的4万栋楼宇仅是一个小数目，加装电梯“征程”漫长。这意味着，广州数百万人都在等着加装电梯。然而，实际加装过程中，却面临街坊意见难统一、加装程序太复杂、技术问题不理解等各种难题。为此，越秀区电梯办制作了加装电梯30问，通过视频详细教街坊装电梯。“申请加装电梯规划许可需要什么材料？”取得“双三分之二”业主的同意？……街坊遇到的问题，都能找到答案。
此外，为装电梯后续管理难题，打通既有住宅加装电梯工作的最后一环，近日，越秀区在全市率先推出“电梯托管管家”服务。“推出‘电梯托管管家’服务后，旧楼加装电梯将实现‘有物管找物管，无物管找托管’，为市民增加一条可选的管理电梯渠道。”越秀区市场监管局总工程师陈英海表示，“电梯托管管家”将为旧楼加装电梯的居民解决电梯日常管理不到位、人员投入不足等问题，从而领先于全市实现旧楼加装电梯“从建设、安装到后续管理”全流程服务。根据广州市特种设备行业协会官网显示的指导价格，电梯托管费用初定不低于650元/月·台，费用包含电梯使用管理、日常维护保养和电梯责任保险费用。
01问：旧楼加装电梯的相关政策文件有哪些？
答：目前广州市旧楼加装电梯主要依据的规范性文件有：《广州市既有住宅增设电梯办法》（穗府办规〔2016〕11号）和《广州市既有住宅增设电梯技术规程》（穗国土规划规字〔2016〕1号）。
02问：申请旧楼加装电梯规划许可的提出方式是什么？
答：1、可以由业主或者业主代表提出申请，也可以由业主委员会提出申请。申请的业主人数超过5人的，应当推选不超过5名业主作为代表。2、业主可以委托原房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业、增设电梯咨询服务机构等提出申请。3、加装电梯的住宅属于房改房的，业主可以委托原房改售房单位提出申请；原房改售房单位已经关闭、破产、撤销，其住房维修基金已转规其上级主管部门管理的，也可以委托上级主管部门申请办理。（参见《广州市既有住宅增设电梯办法》第九条）
03问：申请加装电梯规划许可需要什么材料？
答：1、申请书及立案申请表。2、申请人身份证明文件。3、具有相应资质的建筑设计单位出具的建筑设计方案图纸一式两份。4、建筑设计单位出具的结构安全说明和满足消防设计规范说明。5、“双三分之二”的业主同意增设电梯的书面文件及其同意所送审的建筑设计方案的书面意见及其不动产权属证书或者登记证明复印件。6、申请人与相关业主进行协商的书面材料。7、其他法定资料。（参见《广州市既有住宅增设电梯办法》第十二条）
04问：什么叫做取得“双三分之二”业主的同意？
答：加装电梯的意向和建筑设计方案应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。（参见《广州市既有住宅增设电梯办法》第五条）
05问：应以什么形式表示已取得“双三分之二”业主的同意？
答：应提交“双三分之二”业主同意加装电梯的书面文件及其同意所送审的建筑设计方案的书面意见，并附有同意加装电梯业主的身份证复印件和不动产权属证书或者登记证明复印件。（参见《广州市既有住宅增设电梯办法》第十二条第（五）款）
06问：某户业主去世，其配偶或子女同意加装电梯，这种情况下应该怎么办？
答：一是配偶或子女通过合法继承取得全部的房屋产权并办理产权过户手续；二是办理继承公证，并取得该产权所有合法继承人的书面同意意见，如涉及外籍人士，则递交其有效护照和签证，或者其他能代替护照和签证的身份证明文件。
07问：一个产权证夫妻两人共有，计算“双三分之二”人数算1人还是算2人？
答：算1人。根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第五条第二款，面积和业主人数的计算方式按照最高人民法院的有关司法解释和相关规定执行。根据最高人民法院的司法解释：“业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。”
08问：同一单元梯间内，某（或多人）相同业主拥有2套房产，“双三分之二”人数算1人还是算2人？
答：算1人。根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第五条第二款，面积和业主人数计算方式按照最高人民法院的有关司法解释和有关规定执行。根据最高人民法院的司法解释：“同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。”
09问：某一栋大楼共有东、中、西3个单元梯间，现三分之二计算基数是按照整栋楼来算还是按照本单元梯间来算？
答：按照单元梯间计算。根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第五条第三款：“分单元增设电梯不影响本栋其他单元房屋结构安全的，本条第一款所指总面积和总人数按照增设电梯单元的房屋独立计算。”即三分之二的计算基数按增设电梯单元梯间来计算。
10问：某业主提交了身份证复印件及在同意签名表上签名表示同意增设电梯，但由于个人种种原因未提供房地产权证的复印件，能算入三分之二里吗？
答：不能。根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第十二条第五款的要求，业主需同时提交不动产权属证书或者登记证明复印件。
11问：由于审批部门认为方案需要修改完善，受委托的业主代表修改了方案后，还需要重新签名确认吗？
答：需要。根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第十二条第五款的要求，业主需提交同意增设电梯的书面文件及其同意所送审的建筑方案的书面意见，故更改了方案后要重新征求新方案的意见。
12问：为什么要进行批前公示？有什么要求？
答：批前公示的目的是全面征询加装电梯利害关系人的意见。要求将方案在加装电梯所在楼宇以及受严重遮挡的相邻楼宇内公示，不少于20天。在此期间利害关系人可以提出反馈意见。（参见《广州市既有住宅增设电梯办法》第十三条）
13问：公示的内容是什么？
答：包括“双三分之二”的业主同意增设电梯的书面文件及其同意所送审的建筑设计方案的书面意见、拟扩建电梯间及连廊工程四至位置总平面示意图、意见反馈方式及查询网址等。（参见《广州市既有住宅增设电梯办法》第十三条）
14问：批前公示期间如果有人提出反对意见，申请方业主应该怎么做？如果自行协商存在困难怎么办？
答：公示期间如有反对意见且反对意见有效，如方案对反馈业主的房屋存在严重遮挡或占用反馈业主房屋的专有部分的等，方案就需进行修改并重新完成业主协商的整套流程。业主经过协商仍无法达成一致意见的，可以请求居委会等第三方组织协商或者调解。
15问：不属于严重遮挡的隔壁栋楼提出反对，双方协商不了，怎么办？
答：不属于严重遮挡情形的，根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第十二条，协商能否达成一致不是规划审批的前置条件，但需提供与相关业主进行协商的书面材料，书面材料应由居委会等第三方进行现场见证或者公证，并出具见证意见。
在协调过程中，建议申请方与反对方进行友好的沟通，尽量达成一致意见，调解困难的，可以请求属地街道、居委会等第三方组织进行调解，仍然调解不成的，依法通过民事诉讼途径解决，避免过激的行为。
16问：如增设电梯位置超出了自身的用地权属红线，方案能否获批？
答：根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第十条，用地超出权属范围的，应当要求增设电梯申请人取得相关土地使用权人的书面同意意见。
17问：增设电梯方案位于现有城市市政道路上，这种方案可行吗？
答：根据《广州市既有住宅增设电梯技术规程》第2点的基本规定，增设电梯不得侵占现有城市道路空间，不得影响城市规划的实施。
18问：什么情况下的方案称为占用专有部分？
答：加建电梯通常有两种平面模式：通过阳台平层入户模式和通过楼梯间半层入户模式。如图1所示，加建电梯的连廊碰到了所有住户的阳台或专有外墙，所以需要征得全部业主的同意。如图2所示，加建部分的电梯井连接楼梯间平台，加建部分涉及业主共有部分，不涉及专有部分。
19问：占用业主专有部分怎么办？
答：根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第五条，增设电梯占用业主专有部分的，应当取得占用专有部分业主同意。
20问：什么情况算严重遮挡影响？
答：根据《广州市既有住宅增设电梯技术规程》第2.1条，增设电梯方案的梯井（或连廊）与本交通单元内住宅或相邻住宅主要使用房间（卧室或起居室）窗户的正投影净距小于6米，可视为严重遮挡。另外，如涉及业主自行改变房屋内部平面布局的，以房屋报建（验收）图或产权证附图上内部平面布局为准。
（贴心小提示：若对严重遮挡情形把握不准的，可先委托设计单位到现场进行查看）
21问：严重遮挡怎么办？
答：根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第十五条，应当取得受影响业主的书面同意意见，或者修改建筑设计方案避免出现严重遮挡情形。
22问：某栋楼一梯两户户型，分为01、02两个房号，现电梯方案从01房阳台入户，仅01房使用该电梯。此类情况三分之二的计算基数是本单元楼梯包括01及02房还是仅需取得01房同意？
答：根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第五条第三款：“分单元增设电梯不影响本栋其他单元房屋结构安全的，本条第一款所指总面积和总人数按照增设电梯单元的房屋独立计算。”三分之二的计算基数为本单元楼梯，即包括01房和02房。同时，01房的所有业主由于占用了其专有部分，还需要所有01房的业主同意。
23问：某大楼首、二层为车库及办公用房，需在3楼平台处加建电梯，电梯井只能设置在3楼平台位置，基坑不能从首层下挖。这种情况下能不能申报电梯？
答：建议业主请电梯企业、有资质的设计单位现场勘查，出具设计方案。由设计单位评估设计方案是否符合结构安全、消防安全，如设计方案切实可行，满足各项国家标准、规范，对本大楼及周边房屋安全不造成影响，可以备齐资料向规划部门申报。
24问：加建的电梯井大小应该设置多大？不能超过哪个范围？连廊的尺寸应该多大？
答：根据《广州市既有住宅增设电梯技术规程》第2.2条，电梯井占地尺寸不能超过2.5米*2.5米，可以小于这个数据，但是不能超过。连廊的净宽不得大于1.2米或者与电梯井等宽。连廊的长度不能过长，应当结合实际情况来设计方案。原则上以满足基本交通需求为准，不得以增设电梯为名增加不必要的建筑面积。
25问：加建的电梯井做实体电梯（混凝土）或者通透式电梯（钢结构）有无特殊规定？通透式电梯由于梯井的通透性是否不算严重遮挡？
答：业主自主根据需要选择电梯材质的种类，但如位于建筑自身内天井的增设电梯，为尽量减少，尽量设置为通透式电梯。根据《广州市既有住宅增设电梯技术规程》第2.1条，通透式电梯和实体电梯在适用严重遮挡的判断标准一致，且都需要征得被严重遮挡业主的书面同意意见。
26问：电梯井如果占用住宅楼外侧原有通道，剩余通道宽度有什么要求？
答：根据《广州市既有住宅增设电梯技术规程》第2.2条的要求，应确保剩余的通道宽度仅供人行和非机动车通行不小于1.5米，供机动车通行不小于4米。
27问：为满足机动车通行需求，做4米长的连廊可以吗？
答：根据《广州市既有住宅增设电梯技术规程》第2.2条的要求，原则上以满足基本交通需求为准，不得以增设电梯为名增加不必要的建筑面积。在有更优方案的前提下，不建议做4米长的连廊。如图所示，第一个方案连廊过长，增加不必要的建筑面积，且对城市景观造成影响，不推荐。建议采用第二个方案或第三个方案。第二个方案采用改造原有通道的方案满足4米消防通道的需求，第三个方案通过缩小电梯井尺寸的方式满足剩余通道宽度的要求。
28问：设计方案涉及规划道路、消防安全等内容，该怎么办？
答：根据《广州市既有住宅增设电梯办法》第十六条的相关要求，对涉及住房城乡建设、公安消防、质量监督等部门职责的事项，国土规划行政管理部门将征求相关部门的意见。
29问：设计方案涉及文物保护，该怎么办？
答：1、若加装电梯设计方案位于文物保护单位的建设控制地带内，根据《中华人民共和国文物保护法》第十八条规定，业主应当先取得相应级别文物行政主管部门的同意。
2、若加装电梯设计方案位于文物保护单位的保护范围内，根据《中华人民共和国文物保护法》第十七条的相关规定，业主应当先取得相关文物行政主管部门的同意后，报有关人民政府批准。例如位于在国家级文物南越国宫署遗址保护范围内的住宅楼需要加装电梯，业主需就设计方案（也在该文物保护范围内的）取得国家文物局的同意后，报省人民政府批准。
30问：设计方案涉及地铁保护，该怎么办？
答：若加装电梯设计方案位于地铁轨道交通控制保护区范围内，根据《广州市城市轨道交通管理条例》第十三条以及广州市轨道交通控制保护区外部送审项目建筑方案类个案办事指南的有关要求，业主应当先取得广州地铁集团有限公司的意见。
看完这些还不懂？继续看视频如何实现“电梯梦”，再有任何疑问还可以通过公众号咨询越秀加装电梯专业人士。
【记者】冯艳丹
【图片】梁文祥，越秀加装电梯微信公众号
