广州明确住房租赁标准 人均使用面积不得低于5平方米
10月30日，广州针对住房租赁市场再次发布几项新政策。《广州市房屋租赁合同网上备案规则》针对现实中承租人单方备案难的问题，对自行签约、租住租赁企业房屋、经中介租房等租房场景作出了明确规定；《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》首次明确了租赁住房的人均居住使用面积，严禁群租房、“胶囊公寓”等乱象；《广州市住房租赁合同》示范文本下月推行，租房签约将有范本可依。
首次明确住房租赁标准、首个住房租赁合同网签范本、租赁合同网上备案全面实施……一直以来，广州都在加快发展住房租赁市场，以租房满足人们的居住需求，此次同步发布的几项新政策针对住房租赁市场的“痛点”问题作出了相应规定，将推动广州住房租赁市场的进一步发展。
解决租房备案难
广州开启租赁合同“线上线下”备案模式
30日，广州市住房城乡建设委印发《广州市房屋租赁合同网上备案规则》（下称《规则》），对2013年出台的《规则》进行了优化，标志着广州市全面开启房屋租赁合同“线上线下”备案模式。
针对租房市场存在的承租人单方备案难的问题，《规则》明确了各种租房场景下的备案责任人。具体来说，《规则》明确自行签约的，由出租人办理网上备案手续；租住租赁企业房屋的，由企业办理网上备案手续；经中介居间促成房屋租赁关系的，由中介机构办理网上备案。出租人可不用担心不配合办理租赁合同备案手续的情况。
而对于备案责任的主体来说，《规则》实施后，出租人、住房租赁企业、中介机构也可足不出户，通过网络完成房屋租赁备案手续，方便快捷。本月刚刚上线的“广州市房屋租赁信息服务平台”（即“广州市智慧阳光租房平台”，以下简称“阳光租房”），正是《规则》在服务管理理念上的体现。《规则》作为平台的建设框架，在线上租赁供需、线上申请备案、线上审核管理、线上配套服务四个方面给予了制度保障。
具体来说，个人房源、住房租赁企业房源、中介房源都可以在阳光租房上发布，而为确保租赁住房供需信息的真实性，《规则》新增了人、屋实名的规定。例如，《规则》第五条要求平台使用人身份必须实名认证；《规则》第六条要求房屋信息必须真实，并通过平台的产权校验和街镇的人工核查，以保证人、屋信息真实可靠。
同时，《规则》第五条明确当事人可以通过房屋租赁信息服务平台办理业务。房屋租赁合同网上备案与街道办事处的受理窗口备案，具备同样的法律效力。如无特殊需要，一般无需前往街道的受理“窗口”。以往的申请和取件，一般在3日内完成，当事人至少需要往返2次，而新的备案模式，当事人只需通过互联网（包括移动通信设备）即可完成，突破了时空上的限制。
此外，《规则》第四条、第十一条第二款明确要为公众提供查询服务、《备案证明》打印服务。基于该条款，房屋租赁信息服务平台目前已实现了租赁双方网上签约、租金参考价查询、地图找房、备案查询、诚信评价等服务功能。
《规则》规范了房屋租赁市场上各主体、管理上各环节所有参与者的行为，不但对规范房屋租赁市场秩序和规范中介居间服务行为具有双重意义，更重要的是保障了承租人的合法权益：通过开放式的服务模式，让承租人获取居所信息的渠道更为广泛；通过赋予出租人、中介机构备案义务，让承租人租赁备案更为容易；通过备案，让承租人享受积分制的公共服务权益更加有保障。
住房租赁标准出炉
严禁群租房、房中房、“胶囊公寓”
在直击备案难这一“痛点”问题的同时，30日，广州市住房城乡建设委、市公安局、市来穗人员服务管理局联合颁布《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》（下称《标准》），首次明确了我市住房租赁标准，对于人均居住面积、安全居住、个人改造住房租赁等方面的标准作出界定，为保障承租人健康安全居住提供了制度保障。
在人均居住面积上，《标准》结合广州近几年房屋租赁管理工作的实际情况，首次明确了租赁住房的人均居住使用面积不得低于5平方米。考虑到现实生活中的特殊需要，承租人与同住人之间具有赡养、抚养、扶养义务关系及医疗护理等特殊情况的除外。通过人均居住面积的设置，将有助于解决“群租房”乱象，以及由此引发的治安、消防、卫生等问题。
此外，《标准》明确了宿舍型住房租赁的标准，严禁“胶囊公寓”。《标准》明确了单位宿舍、住房租赁企业经营的宿舍型公寓和集中式公寓的租赁住房的标准，人均使用面积不得小于宿舍建筑设计规范的相关规定。合理引导、鼓励宿舍型租赁住房的发展，禁止经营“胶囊公寓”。
在保证居住面积的同时，为了保障承租人的健康安全居住权益，《标准》明确了住房租赁的安全居住标准，租赁住房应当符合消防、燃气、结构、治安、环保等方面的标准和要求。
针对“房中房”的问题，按照《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）支持和规范个人出租住房及穗府办〔2017〕29号文的相关规定，《标准》第三条明确了单套租赁住房的改造标准，其中单套住房改造不得加建厨房、卫生间的规定，以规范性文件的形式明确禁止“房中房”。
而对于很多住房租赁企业来说，开展住房租赁业务因无可依据的执行标准，租赁机构在租赁住房的改造过程中无所适从，管理部门对其改造是合法还是违法也不知该如何判断，限制了住房租赁企业的发展。《标准》的颁布将彻底解决这一问题，对企业租赁住房的改造是否合法划定了界限，将鼓励、方便“有房”企业进入住房租赁市场。
同时，《标准》明确了住房租赁企业的服务及安全管理标准。以制度的形式把住房租赁企业的管理标准固化下来，为进一步摸清人、屋底数，有针对性开展服务管理工作夯实基础，确保“以屋管人”成为社会管理的基础性工作。
值得一提的是，当前国家还未就住房租赁单独制定标准，广州人均租住的最低标准是按照住建部《商品房屋租赁管理办法》的规定并参考其他城市的做法，结合广州的管理情况确定的，其他各项标准均采用现行的相关技术标准和行业规范。《标准》出台后，违反规定的，将由相关技术标准或规范的行政主管部门依法处理。
租房签约将有范本可依
推行使用首个住房租赁合同网签范本
下月起在广州租房签约，也将有范本可依。30日，广州市住房和城乡建设委和市工商行政管理局联合印发《广州市住房租赁合同》示范文本（下称“合同文本”），自2017年11月1日起，在全市范围内推行使用。这是两部门首次联合为公众提供住房租赁的合同范本，也是广州首个住房租赁合同网签范本。
该合同文本是日前正式上线的阳光租房的网签模板，由十四条通用条款、2个附表组成，从租赁双方最关心的内容着手，对房屋情况及居住要求、租赁期限、租金及押金、房屋的交付、返还及腾退、房屋维护及维修以及双方的权利义务等方面都作了明确的约定，以保障租赁双方合法权益，引导当事人公正签约履约，进而规范住房租赁市场秩序。
合同文本的亮点之一是提醒租赁双方互验证明。具体来说，合同文本特别设置了“说明”，提醒租赁双方要对彼此身份证明、产权来源证明“验明正身”，以避免因房屋权属瑕疵和隐瞒真实性而造成纠纷。
此外，合同文本吸纳了刚出台的《广州市租赁住房标准》的内容，明确房屋限住人数和禁止性约定，强调不能利用厨房、卫生间、阳台和地下室储藏室居住，防范安全隐患，从源头严防群租乱象。
合同文本也鼓励长租，在第二条明确租赁期间出租人不得单方上调租金，租赁期满承租人在同等条件下可优先续租房屋。既稳定了租金，又稳定了长期租赁关系，维护了承租人的合法权益。
而针对租赁双方最容易产生纠纷的房屋维护、维修主体和责任问题，合同文本作出了明确划分。例如，合同文本提出，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后启动维修。逾期不启动维修的，乙方可代为维修，维修方案经甲方同意后，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应减少影响天数的租金或增加相应天数的免租金期限。相关界定避免了责任主体混乱，同时促使了租赁双方共同保障租赁住房处于适用和安全状态。
同时，合同文本明晰了住房租赁合同登记备案的主体及方式。住房租赁合同备案有利于保障租赁双方的合法权益，合同文本明确了住房租赁合同登记备案可以通过房屋所在地的备案受理点或广州市房屋租赁信息服务平台办理租赁合同备案。同时，也明确了备案的主体，避免租赁双方对此产生分歧。
相比于自行草拟的合同，合同文本旨在引导当事人公正签约履约、合理维护自身权益，避免租赁纠纷的隐患，市民可前往“广州市住房和城乡建设委员会网”或“广州红盾信息网”下载使用。
南方网全媒体记者 傅鹏
