广州楼市严重供过于求 前5个月消化率较往年低

插图/兰兰

　　数据剖析

　　文/羊城晚报记者 张秀钦

　　时下的广州楼市到底怎样？广州国土房管局的统计数据直白地显示――很糟糕。今年前5个月，广州一手商品住宅的消化率只有0.64，如果形势没能得到改善，消化率继续恶化，那么，今年广州一手住宅的消化率将会创下近10年来的新低，比2008年还要糟糕。

　　消化率从去年前5个月的1.14下降到今年的0.64，广州楼市开始进入严重的供过于求时代。

　　关键数据

　　●-36%

　　●11%●0.64●113.77平方米

　　今年1-5月份，广州原十区一手商品住宅成交总面积为219.22万平方米，相比去年同期的343.9万平方米，下滑幅度超过36%。

　　●11%

　　今年1-5月份，广州原十区一手商品住宅成交均价为18059元/平方米，相比去年同期的16200元/平方米，上涨幅度超过11%。

　　●0.64

　　今年1-5月份，广州原十区一手商品住宅消化率只有0.64，去年同期的消化率为1.14，明确显示出：去年是供不应求，今年是供过于求。

　　●113.77平方米

　　今年前5个月，广州原十区一手商品住宅成交的套均面积为113.77平方米，低于去年同期的115.26平方米，可见今年的小面积单位更加好卖。

　　更高期望→更大失望

　　2013年的大丰收，让更多房企雄心勃勃，在公布2014年的销售目标时，几乎所有房企都表现得“更高、更快、更强”，万达今年年初提出的全年销售目标比去年高出八成多，雅居乐高出七成多，绿地高出近五成……万科约两成、恒大约一成的增幅，已被业内称为“保守”。

　　房企在年初种下的高期望，年中收获的却是大失望。相关数据显示，截至6月中旬，公布了前5个月销售业绩的36家房企中，全年销售目标的平均完成率仅为29%。市场普遍认为，到5月份房企完成年度销售目标的40%方为及格，目前离及格线还很远。因此，已经有房企偷偷调低了今年的销售任务。

　　楼市成交不畅，不仅仅是二线、三线城市的问题，一线城市同样也不乐观，广州就是例证。今年前5个月，广州原十区一手住宅成交面积为219.22万平方米，同比跌幅高达36%。

　　对于今年一手住宅成交量的巨大跌幅，住建部政策研究中心主任秦虹认为，去年同期商品房销售增速的高位增长难以持续。全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说，看增长的问题，要和去年比，还要和前年比。不是今年差，而是去年太好了。

　　事实是，2012年前5个月，广州原十区一手住宅成交面积为228.28万平方米，今年的成交比去年差，比前年同样也差。和今年最大不同的是，2012年的广州楼市出现了“红5月”，成交量从4月份的不足50万平方米骤增至70多万平方米，成交明显爆发，其后的月度成交量几乎都维持在70平方米以上。与之相比，今年广州楼市成交明显转弱，成交量虽然已经连续三个月环比上升，但每月都只是小幅上升，5月份50万平方米的成交量仍称不上是“红5月”。

　　供不应求→供过于求

　　对于当下的房地产市场，秦虹总结其中的一个特点是住房总供应量在短时间内上升得比较快。确实如此。虽然今年楼市成交大幅下滑，但是前5个月批准预售面积为345.08万平方米，比去年同期的300.52万平方米高出15%。一方面是成交量上不去；另一方面是供应量快速增加，结果是消化率下降。今年前5个月，广州原十区一手住宅的消化率只有0.64，显示广州楼市已转入供过于求时代。

　　广州楼市供过于求，并非始于今年，从去年下半年开始已经有所体现。去年前5个月，广州原十区一手住宅消化率为1.14，明显供不应求，但去年全年，消化率降到了基本供求平衡的0.99，显示去年下半年广州楼市开始供过于求。

　　为何去年的市场会从供不应求迅速转向供过于求？很多业内专家都认为，主要原因就是住房按揭贷款的收紧。去年年中、年底的“钱荒”，导致银行关紧了住房按揭贷款的“水龙头”，放款速度慢了，利率上升了，成交也就逐渐减少了，去年12月份26.87万平方米的成交量，放在近10年内，也只有2008年2月份的23.12万平方米可以与之相提并论。

　　值得一提的是，今年前5个月，广州原十区批准预售一手商品住宅的套均面积为127平方米，比去年同期的121平方米要高，但今年成交的套均面积只有113.77平方米，比去年同期的115.26平方米要低，说明开发商今年推出的大户型产品比去年同期要多，但成交的大户型比去年同期要少。

　　房价下滑≠全年降价

　　要撬动成交、打破供过于求的局面，最好的办法就是降价，降价风在广州楼市中已经吹了一段时间，从环比的情况来看，广州房价正在步步下滑，证明开发商的降价并非只是噱头。今年3月份，广州房价达到历史新高的每平方米2万元，环比连降两个月后，一下子从“2万元时代”下跌至1.7万元/平方米，下滑幅度不小。随着更多价格下降的楼盘陆续进行网签，预计广州房价环比还会继续下跌。

　　房价环比逐月下跌，并没有改变今年前5个月广州整体房价同比上涨的现象。与去年同期相比，今年前5个月广州房价上涨了超过一成。原十区中，8个区的房价同比上涨，花都、越秀、荔湾的涨幅都超过一成；下跌的区只有两个，跌幅最大的萝岗区也不过是5个百分点。

　　出乎意料的是，过去10年里，广州楼市有5年的消化率低于1，呈现供过于求的状态，但所有年份的房价都是上升的（2009年房价涨幅非常小，算持平）。2014年，会否再度出现房价环比逐月下跌但全年依然上涨的情况？

　　这种可能性极大。假设和前5个月一样，广州今年一手商品住宅全年成交量比去年下滑36%，那么今年的成交量为454万平方米。照此计算，6-12月的房价要降至13555元/平方米以下，今年全年的房价才会出现负增长。也就是说，广州后7个月的房价要比前5个月下跌27%。假如房价真的出现近三成的跌幅，广州楼市就真的“崩盘”了，但出现这种情况的几率微乎其微。

　　因此，今年买家很容易买到降价的房子，但想要看到全年房价下降，则几乎没有可能。