广州楼市出现“非典型”一二手倒挂

    “一二手倒挂”是楼市特殊时期的现象。

    所谓“一二手倒挂”是市场本来应该出现的新旧楼价差被追平或者超越，通俗地说，就是同路段的二手楼贵过一手楼。“一二手倒挂”的出现常常是因为开发商主动降价造成，这也让其成为楼市出现调整的最典型特征之一。

    值得注意的是，目前广州某些路段也出现了“一二手倒挂”。

      ●某些路段出现“一二手倒挂”

    在严厉的政策调控下，广州楼市成交量明显下降，某些路段开始出现“一二手倒挂”。

    最近，海珠区广纸新城某盘以4.5万元/平方米起发售，这几乎就是周边二手次新房的价格。目前，海珠区工业大道二手楼报价不低，楼龄超10年的保利百合花园二手放盘价为4.1万-4.7万元/平方米；有江景资源的中海锦榕湾，很多单位的放盘价约为5万元/平方米，望江单位最高售价达到6万元/平方米。

    在天河牛奶厂板块，本月初招商雍华府推新货，售价约为4.2万元/平方米；上周华润天合推新货，最低楼价约为4.1万元/平方米。而距离牛奶厂板块最近的二手住宅——盈彩美居、中海康城等楼盘，楼龄已近10年，业主报价每平方米也要“4万出头”。

    ●非典型政策性“一二手倒挂”

    但是，目前广州楼市出现的“一二手倒挂”却具有非典型性。尽管“一二手倒挂”是由于开发商下调价格所造成，但迫于调控压力的原因居多。在调控加码的情况下，政府指导价让开发商不得不让出部分利润空间，这与基于自身资金压力的降价行为有本质区别。

    广州楼市典型的“一二手倒挂”，最近出现的一次应该在2014年。

    2014年年初，楼市开始出现调整，全国范围内的降价潮蔓延。当年6月，广州开发商开始主动降价，番禺、白云、荔湾等区域均出现较多的“一二手倒挂”现象。比如番禺区的敏捷金月湾，一手价约为1.4万元/平方米，而周边的二手价约为1.6万元/平方米；金沙洲板块的江悦湾一手价约为1.5万元/平方米，周边的二手价约为2万元/平方米。

    2014年的“一二手倒挂”，是开发商迫于市场压力的主动降价，与当下迫于调控压力的被动降价有本质上的区别。

      ●典型“一二手倒挂”或要等半年

    时下的广州楼市，尤其是某些板块，供求关系仍然相对紧张，新货补充不足，楼价主动下调的动力不足。调控“以时间换空间”，银根继续收紧，势必会加大开发商的资金压力，换得楼价下调空间。所以，典型的“一二手倒挂”还是有可能出现的，但不是现在，预计博弈还将会持续半年时间。

    同时，需要提醒消费者的是，要破解一个误区——一味等降价。未来，楼价松动不会是大幅度的，也不会是大面积的，消费者需要紧跟市场、快准狠抓住局部机会。

    从过往的经验来看，楼价开始出现僵持、拉锯的时候，就有可能是楼价相对的低点、入市的时机。在2000年至2017年，广州楼市出现过几个公认的“抄底年”，但其间楼市整体均价并没有大跌，只是表现为略微平缓。所以，看均价没有参考意义，把握局部机会才是王道，这半年内，消费者宜密切观察一二手差价，如果局部出现“一二手倒挂”，或许就是入市的良机。