广州楼市大时代:N波救市政策来袭 效果存疑
政府出手“救市”之下，楼市大势真能回暖吗？2008年后房价迅速上涨的历史还会在今日重演吗？
编者按：“大时代”，这个因经典TVB商战剧而声名大噪的词组，正在成为当前广州楼市的最好“注脚”：今年股市再遇“秋官效应”，与楼市走势形成的巨大反差，再度证明一线楼市的抗跌、看涨行情，相比起大起大落的股市，广州楼市悄然走出“慢牛”行情，中国的“两市”之争依旧是最大看点。
网易房产讯 房地产行业正经历着前所未有的政策宽松时期。
有分析指出，自90年代房改至今，中国楼市的主旋律一直是抑制过快发展，国家和地方政府出台政策主要为了防止楼市过热。其中有两段时间是鼓励住房消费，刺激楼市发展——
第一次在2008年，世界爆发金融危机，中国经济行压力加大，需要房地产市场发挥支撑作用；
第二次就发生在当下。自去年“930”新政开始，“救市”二字，已成为房地产调控中被频频提起的关键词。
政府出手“救市”之下，楼市大势真能回暖吗？2008年后房价迅速上涨的历史还会在今日重演吗？
降准降息：基准利率降至十年最低
“目前贷款利息低、政策宽松，今年有资格买房而不买是很傻的事情！”今年8月29日，在一年一度的广州房地产博览会上，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文在一场分论坛上发言。
赵卓文发言之前的6月份和8月份，央行均发布了“双降”政策，即同时降低我国的金融机构人民币存贷款基准利率和金融机构人民币存款准备金率。宽松的货币政策并未结束。10月24日，央行再次“双降”0.25个百分点，但个人公积金贷款利率保持不变。
根据梳理，包括这三次“双降”在内，央行从去年9月以来已有第6次降息、5次降准。这两项指标降低，都属于国家放松钱袋子、刺激投资消费之举，“双降”近七年来只发生过3次，集中在今年.
目前，5年期以上房贷基准利率已降为4.9%，个人住房公积金5年以上贷款基准利率为3%。按照商业房贷100万元，以降息前的基准利率并按20年等额本息还款计算，降息前月供为6682.70元，降息后降至6544.44元，每月减负138.26元，20年整体可减负3.3万元利息。
若是与2014年11月的首次降息相比，省下的则更多。仍按100万20年期贷款计算，2014年11月首次降息前，房贷基准利率是6.55%，100万20年期贷款，总还款额约180万元；而在新利率下，总还款额降至157万元。
可见，连续6次降息后，市民购房的总还款额可少还超过20万元。
如今，我国的存款、贷款利率已经降低到近十年最低点。严格来说，这属于货币政策，并非针对房地产，但从降低购房者房贷利息、利好开发商投资的直接效果来看，房地产可谓最大受益者。
放宽房贷：二套房购房者受益
房贷政策也在一路放宽，二套房和改善型购房者受益。
缠绕在二套房购房者身上的政策大绳正在渐渐“松绑”。去年9月30日，央行、银监会发布政策，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。对首套房再启“认贷不认房”界定标准，大幅提升了对个人住房贷款需求的支持力度。同时，贷款利率下限降至7折，重回2009年水平。这被称为“930新政”。
今年3月30日，央行联合住建部、银监会再发“330新政”，降低二套房商业贷款首付比例，从此前的7成首付（非一线城市为六成）降低为4成首付。这对于购买二套房的人来说，购房条件明显放宽、资金门槛直降。例如一套总价200万元的房子，使用商业贷款能少付60万元的首付款。
首套房的房贷政策也有调整。今年9月30日，央行宣布，在不限购的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为25%，比原有的30%降低了5个百分点。以一套200万的房子计算，如果是首套房，使用纯商贷，而且位于非限购城市，那么首付比原来下降10万元。当时，寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同分析，此举是想促进二三四线城市的楼市成交量，利于那些首次购房、而且购买能力较差的卖家。
不过，需要补充的是，商业贷款二套房首付4成的政策，在广州乃至全国的多数银行到目前仍未落实；而首套房首付比例再降0.5%的政策也与限购中的广州无关。因此上述政策对广州楼市的鼓励效果大于实际作用。
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