广州楼市成交量跌近10年新低 限价等调控已悄然退市
为十多年来商品房交易史上第三次低潮，成交量创近十年新低政府指导价渐次开闸、限售限签松绑，一手房网签均价逆市上扬
天河区粤垦路上，日出观山二期正在进行最后的整饰。这个即将开盘的小区，一个月前就已竖立起数层楼高的广告牌———“2年原价回购”。
十来公里开外，海珠区南洲路旁的罗马家园，也在7月29日针对其在售的最后一期组团龙禧推出了无理由退房政策———买家不满意可在明年5月31日前申请无理由退房。
狂奔之后急停，到现在为止，广州楼市尚未恢复惯有的动力。在上半年分期首付、折扣促销、买房赠礼等促销手段之后，开发商们又使出了这“破釜沉舟”的刺激招数。
这是广州十来年商品房交易历史上第三次低潮，成交量跌出近10年新低。市郊楼价让步明显，市区内促销点到即止。
买卖双方的僵持已超过半年。政府2013年控制楼价使出的限价、限售、限签等楼市调控手段，在这半年内悄然退出广州市场。限购政策松动几度传闻四起，但最终官方明确表态，限购政策尚未调整。
传统楼市交易旺季“金九银十”就要到来。人们对此季节各有期待：有人在盼望市场在这个季节苏醒，有人希望市场的疲态越发明显。
广州楼市下半年终将何去何从，没人有十足的把握。
成交量创十年新低
郊区降价明显，学位房价格坚挺
这是广州楼市沉沦的半年。
广州市发改委副主任陈浩钿7月24日向广州市企业家协会部分企业作经济形势分析时说，今年上半年广州月均一手住宅成交量不到44万平方米，为近十年来新低。
去年3月，国家楼市调控新政“新国五条”出台后，广州楼价开始新一轮迅速增长。11月本地楼市调控政策“穗六条”出台，二套房首付从最低6成进一步提高至7成、户籍限购政策再从严，广州楼市成交量突然跌到谷底，楼价上涨也戛然而止。
今年2月下旬，杭州几家楼盘突然降价数千元，人们对楼价会持续上涨的信念开始动摇，广州本地楼市也陷入观望。3月楼市“小阳春”未出现，3月底至4月底，市内多家楼盘推出零首付、一成首付、或者首付分期促销，首付可以在一周甚至最长半年时间内缴清，但仍未拉动市场。之后一手楼价格开始有所调整。5月中下旬，广州至少有20个楼盘价格开始让步———有的推出一口价单位，有的清尾货，有的改装修变毛坯“裸卖”，有的以收官之作的名义推出特惠。
一手楼价格的松动先是在市郊传导扩散，随后慢慢渗入中心城区。降价促销的楼盘在郊区分布最多，有的让价数千元。5月底，番禺万科欧泊推出新品，部分靠变电站和马路的楼价跌至1.5万元/平方米左右，而其前一批产品最高报价超过2万元。端午节期间，全国总价地王亚运城山海湾组团，推出70多套136至180平方米的三至四房，最低售价仅9800元/平方米，远低于其开盘时的1.4万至2万元/平方米，一度引发老业主不满，拦门阻止进入小区看现房。不到半个月后，番禺华南板块大盘雅居乐剑桥郡推出全新江景楼王单位开始促销，一次性付款可享最低1 .2万元/平方米的优惠价格，公积金或商贷购买，部分产品售价也在1.5万-1.8万元/平方米。而这段时间，中心六区的部分楼盘如金沙洲、白云区外围部分楼盘，价格也开始展现友善的姿态。
但大力度的降价促销，随着7月的到来，几乎绝迹。业内人士将这些促销看作是房地产企业（特别是上市公司）年中冲刺业绩任务的举动。
然而，即便是年中，处于市中心交通最为便利位置的楼盘和带优质学位的楼盘价格却几乎没有回还的余地。至今年6月底，广州市海珠、荔湾、越秀三区的15个省级学位楼盘，除了东方文德广场清大户型尾货，售价从去年7月1日至今年1月带豪装5 .5万至5 .8万元/平方米，在6月变为毛坯4.5万元/平方米外，其余14个省级学位楼盘的价格均未变化。
以一手楼价位为风向标的二手房市场也出现了步调相似的松动节奏，市郊放盘价格降低相对明显，市中心降价不多。在3-6月的传统学位房成交旺季，东风东、文德路、华阳小学学位房价格绝大部分铁板一块。而珠江新城内的高档小区，二手房价不但没降，有的价格还有上涨。“只是升值的速度比以前减缓。”珠江新城西区的地产经纪阿强（化名）说。但多家中介称，二手房销售受卖家心态影响很大，市区、市郊均出现急于出手的卖家1成以上的降价，也有卖家先搁置售房或改为出租，避开行情不好的时间出售带来的损失。
部分楼盘开低价是噱头
许多降价楼房存在装修朝向等差别
比较再三，汪先生乘着番禺楼盘促销，买下一套三居室的房子。在外人看来，与该楼盘上一期最高超过20000元/平方米的售价相比，目前这个楼盘新一期产品的价格确实低了不少。但是否真的达到“5000元/平方米”的降幅，汪先生认为，“这很难说。”
汪先生所买的这个楼盘，今年5月发售的新一期单位产品，最低价格仅为13000-16000元/平方米，较去年超过20000元/平方米的最高价格确实有5000元左右的均价降幅。但如此高的优惠仅仅覆盖了两栋最靠近变电站和马路的楼，其余几栋相对远离变电站的楼，价格都在17000-18000元/平方米左右。此外，新售楼宇每栋只有2部电梯，以前的有3部。东西为主的朝向也不如上一期带南向的单位。最后，汪先生以17300元/平方米的价格，购买了远离变电站的一个单位。
5月下旬开始，随着楼价的松动，楼盘促销“大降5000元/平方米”、“7折售房”之类的吆喝不绝于耳，销售代理推销时也往往以此为招揽。但多位业内人士透露，价格最优惠的往往只有极少部分，或者是产品不同。并非所有房子都在一刀切大降价。
同样是位于番禺的另一个楼盘，7月中旬举行购房送车活动，最低售价仅1.2万元/平方米起。绝对价格比3月份的1.4万元/平方米大降了近2000元。同一开发商在番禺的另一豪宅盘，售价亦比去年略有下降———低层最低售价仅为2.3万元/平方米，比去年低层报价2.8万元/平方米大减约5000元/平方米。开发商工作人员坦承，由于今年市场不好，旗下位于非中心区的几个楼盘的确售价比去年降低，“目前都是以底价卖房了”。但他透露，售价特别低的房源都只有少数几套，并不能代表整个楼盘实际价位。“其实，价格特别低的房源都只是噱头”。
而南沙一个以最低8、9字头价格销售的楼盘。实际上此前开盘12000元/平方米的产品为精装修房，现在的产品是毛坯。虽然价格有变化，也并未达到被部分媒体报道的每平方米超过4000元的降幅。
中原地产项目部总经理黄韬称，据其公司对上半年广州一手楼价格的检测，他认为上半年广州郊区一手楼降价幅在10%-15%之间。中心六区价格降幅在3%-5%之间，整个广州十区均价降幅大约在5%-8%.的确有个别单位降价促销的力度比较大，像市郊有的楼盘推出的部分促销能达到20%-30%，但这并不是市场上普遍的情况。
一位不愿透露姓名的市区楼盘销售主管表示，绝对价格的变化其实也难以完全说明楼价的涨跌。因为每个楼盘的位置、装修水平，具体每套房子的楼层/朝向不同，绝对价格无法比较。“比如说开发商同一楼盘分批推出的房子，价格每平方米比之前便宜了1000块，但靠小区花园变成了靠马路的，或者是中高楼层变成了低楼层，南向变成了北向。你说这个价格是涨了还是跌了呢？”某品牌房企相关人士也称，在市场不好的情况下，其实这也是目前市场上会使用的营销策略之一。