广州楼市月均成交创十年新低 老城名盘半年网签17套
■7月份广州十区成交量仅为37.2万平方米,环比下滑了36.5%,成为今年继春节之后的次低值。
2014年市场低迷已经成为不争的事实,数据显示,今年1月-7月份的月均成交量创下了近十年来的新低。一方面是各大城市限购放松潮汹涌而至,而另一方面作为北上广深最理性的广州成交量创下了十年新低,低于金融海啸时期的2008年。
在市场大环境的影响下,一向抢手的老城名校盘如今也不好卖了。据网易房产统计阳光家缘数据显示,近半年来(2月8日-8月6日),越秀区累计未售套数达到3168套,而近半年该区只网签了445套。其中,而文德先生和御东雅苑均仅网签了17套单位。
那现在买房能抄底吗?上半年的楼价“跌跌不休”让不少买家观望,但从7月开始,全国大范围的松绑限购潮袭来,又动摇了他们的观望情绪,一些人从担心楼价会跌转为担心楼价会涨,能不能出手买房也成为市民最纠结的话题。一项调查显示,广州楼市购房信心指数逐步回升,业内人士也普遍调高了楼市复苏预期。但要提醒的是,现在的房价是不是“底”、“底”下面还有没有“地下室”,这还真不好说。
月均成交仅45万m2创十年新低 老城名盘半年才网签17套
2014年市场低迷已经成为不争的事实,数据显示,今年1月-7月份的月均成交量创下了近十年来的新低。一方面是各大城市限购放松潮汹涌而至,而另一方面作为北上广深最理性的广州成交量创下了十年新低,低于金融海啸时期的2008年,调控天平如何倾斜在近期再次引发了热议。
■新快报记者 邓苏梅 实习生 黄碧璇
今年月均成交量仅45万m2创新低
十年来,伴随着各项调控政策以及经济环境的变化,全国的楼市可谓跌宕沉浮,而作为一线城市的广州表现尤其显著。据合富辉煌统计的数据显示,近十年成交的最高峰出现在2009年,广州十区的成交面积为978.32万平方米,2004年、2005年以及2006年都保持在900万平方米以上的高位。2008年、2011年以及2014年,都是近十年的低谷时期,2008年的全年成交面积为553万平方米,2011年为557万平方米,2014年上半年网签面积为278万平方米,从月平均量看,三年低谷期的水平相当。其中2008年月均成交量为46.1万平方米,2011年为46.4万平方米,而今年更突破了2008年的低位,仅网签了45万平方米。
进入下半年市场的广州楼市,并没有停止成交量下滑的步伐,7月份十区成交量仅为37.2万平方米,环比下滑了36.5%,成为今年继春节之后的次低值。
克而瑞董事长丁祖昱表示,近十年来造成楼市三次低谷的原因都不尽相同。2008年,是由于金融危机对中国的经济产生了比较大的影响,到2008年底,市场压力更加显著,不少中心小型企业直接关门,整个周期维持了一年左右,而这次的调整最终在2009年4万亿元的货币政策刺激下结束。2011年的市场调整,则是由于限购为主的行政手段的干预,基本到2012年第二季度市场才逐渐恢复。
应该说前几次市场的调整均是受到外部因素的影响,而今年的调整虽然也有信贷政策的因素,但是最主要还是市场内部结构的调整。一是供应量大幅增加,二是成交量在经过2013年之后已经被大幅透支,再加上楼价的上涨,导致供求关系失衡。
对于广州的市场表现,不少业内人士分析认为,从去年开始的房贷利率高企、额度收紧的状况一定程度上提高了买家贷款的门槛,放缓了成交的步伐。与此同时,去年11月份出台的“穗六条”也具有较大的杀伤力,将一部分买家拦在了门外。有数据显示,今年上半年购房者中广州户籍外人口占比仅不足10%,比去年下降了25%。
楼市去库存周期升至24.6个月
从新货供应情况看,在经过三年高潮后的2008年,楼市供应量开始大于成交量,当年新增供应达到805万平方米,而成交量仅为553万平方米,2009年元气恢复后成交量爆发,达到史上最高峰,而受前一年成交低迷、库存攀升的影响,供应量仅为688万平方米,处于相对较低的水平。2010年至2014年,均呈现供应量大于成交量的局面。
从整体看,十年来楼市供应量仍要小于需求量。2004年至2014年上半年广州市十区新增住宅供应共计7763万平方米,而成交共计8110万平方米,供求相比,需求比供应多出347万平方米。
合富数据显示,由于近几月成交量持续萎缩,从今年1月-6月广州市十区新建住宅的供求比来看,已经达到157:100,而2013年全年的供求比是100:100,去库存的压力比去年明显加大,其中南沙、萝岗压力最为明显。由于近几月成交量持续萎缩,广州楼市货量消化周期进一步上升,截止至7月31日的统计,按近三个月月均消化率计算,广州十区当前可售货量需24.6个月才能消化完毕,十区两市则需要22个月。
十年楼价暴涨257%
十年来,虽然成交量跌宕起伏,但是成交价却一路高歌猛进,猛涨了257%,从2005年仅5114元/平方米的水平涨至2014年上半年18279元/平方米。房价的大幅上涨和土地出让情况呈现直接的因果关系。
据了解,1996年-2004年,广州市中心六区住宅土地供应充足,每年供应面积均大于成交面积。年均640多万平方米的土地供应为广州稳步增长的住宅需求提供有效保障,同时楼价亦一直保持在4800-5400元/平方米之间。
2005年以来,土地供求关系出现逆转。受到2004年“8.31”大限及市中心用地减少的双重影响,2005年以来土地批出骤减,年均100万平方米左右的批出量仅相对于年均住宅成交面积的31%。2005年至2014年上半年,中心六区住宅用地出让建筑面积1097万平方米,同期商品住宅成交面积达3595万平方米,缺口达2498万平方米。
从趋势看,地价和房价的关系是相互影响的,因此其走势基本一致。2005年以来,随着土地市场进入公开招拍挂阶段,加上中心区用地供应大幅减少,房价快速上涨,土地价格亦进入快速上升通道。2004年以前,中心区住宅楼面地价约为2200元/平方米,2013年-2014年则上升至16000元/平方米。
专家观点
成交陷入低谷政策是否已到放松时?
今年5月份以来,全国已经有过半的城市局部调整或者全面取消限购,这引发了业界对政策调整的热议。日前,限购政策最“坚挺”的广东也由佛山率先撕开了第一道口,一线城市调控是否应该放松的言论也在持续发酵。合富辉煌首席分析师黎文江表示,今年内一线城市放松限购的可能性几乎为零。不过,对于行政色彩更为浓厚的“穗六条”是否应该放松,多位业内人士在日前合富辉煌联合广州搜房网举行的研讨会上进行了热议。
黎文江表示,“穗六条”对外籍人口购房影响大,再加上二套房首付七成误伤了一部分改善型刚需,从支持合理购房需求的角度,应该对“穗六条”有所调整。例如将三年纳税证明调整为一年,并相应降低二套房贷的门槛。
中山大学魏清泉教授则认为一线城市的政策和二、三线城市的在政策上理应区别对待,因而不应全盘否定“穗六条”,但随着市场的变化,政府应该站在更高的角度研究政策。
在广州社科院高级研究员彭澎看来,无论是楼市成交还是“穗六条”中涉及到的三年社保,很难界定合理与不合理。限贷比限购影响要更大,在没有放松限贷的前提下,即使放开限购,楼市也未必能往预想效果发展。“大家没有钱,房子依然是买不到的。”