广州楼市理性健康开局 多元化产业决定房价壁垒不高
[ 摘要 ]广州楼市一季度之所以能够交出一张这样的答卷，除了中央政策的助力之外，包括全市建设计划、交通规划、税收优惠，长短期政策在内的地方政策，也提振了广州购房者的入市信心。
一季度一手住宅成交面积同比增28.3% 成交均价1.6万元/m2
广州房价理性原因
市场供应方面：一线城市中新增供应量最大，充足的供应决定了广州的供求关系压力小。
需求抑制方面：广州二套房首付一直严守“七成”政策，改善和投资型买家需求受到一定抑制。
群体收入方面：广州多元化的产业结构决定了收入结构的平均与多元，房价壁垒不高，温而不火。
市场分流方面：广州城市框架较大，而邻近的佛山取消限购后也分流了部分刚需买家，减缓供求压力。
广州房地产健康状况体现
全市建设计划、交通规划、税收优惠，长短期政策在内的地方政策，提振了广州购房者的入市信心。
广州房贷利率折扣最低达到8.5折，有效支撑购房者入市意愿；从结构层面看，一季度广州周边区域、中心区域刚需价格段产品，80~120平方米户型面积的供应明显出现放量，也有力支撑了刚性购房需求。
市场秩序良好，住房、金融、工商等部门在房地产交易领域通过联动监管，杜绝首付贷、众筹、P2P等违规类金融业务，防范金融风险；而对房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、囤货居奇、违规销售等行为，也进行了严厉打击，以规范市场秩序。
广州楼市未来走势预测
国际物业顾问机构第一太平戴维斯发布最新报告分析，包括广州在内的一线城市持续吸引公司开业或扩张，推动就业、人口流入和薪酬增加，同时亦吸引来自其他城市的财富。这些因素均对住宅价格起到支撑作用，预计未来市场将继续保持上扬态势。
戴德梁行认为，包括产业发展在内的因素仍支持广州楼市持续升温，二季度的广州住宅市场仍将延续畅旺局面，量价稳健上升。
广州一季度 经济聚焦
低息环境下，进一步降准、降税、广东公布去库存行动方案——对于广州楼市的影响正持续发酵。一季度尽管为传统淡季，但广州住宅成交却延续了去年3·30新政以来的畅旺健康的局面。今年前三个月，尽管一手住宅新增供应面积同比暂时下降约一成，但成交面积同比增长却达到28.3%；同时，全市成交均价更只有1.60万元/平方米，上升幅度不到9%，凸显了广州市场的理性与“淡定”。
探因
多元化产业结构决定
广州房价壁垒不高
国际物业顾问机构戴德梁行的统计显示，今年一季度，广州住宅成交均价温和上涨，一季度一手商品住宅与二手住宅价格指数分别比上一季度末上涨了1.6%和2.8%。一手住宅库存方面，截至3月底广州可售库存为814万平方米，去化周期只有9个月左右，仍然处于健康水平。
“广州一季度二手住宅成交面积同比大增141%，甚至超过了去年四季度的成交量。”国际物业顾问机构戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及董事邵丰分析，探究其原因，尽管广州人口远低于北京、上海，但新增供应量是最大的——充足的供应决定了广州的供求关系比其他一线城市压力小得多；需求抑制方面，广州二套房首付一直严守“七成”政策，改善和投资型买家需求受到一定抑制；广州多元化的产业结构决定了收入结构的平均与多元，房价壁垒不高，温而不火；此外，广州城市框架较大，而邻近的佛山取消限购后也分流了部分刚需买家，因而供求压力减缓。
而在世联行看来，广州楼市一季度之所以能够交出一张这样的答卷，除了中央政策的助力之外，包括全市建设计划、交通规划、税收优惠，长短期政策在内的地方政策，也提振了广州购房者的入市信心。
世联行在今年一季度的广州市场分析报告中指出，广州今年将投资1056亿元用于建设186个重点项目，《广州综合交通枢纽总体规划(2016—2030年)》透露，未来广州将形成“四面八方、四通八达、面向全国、连接东南亚”的铁路网络。这些都对广州楼市形成支撑。
健康的房地产市场，也使得广州房贷利率折扣更为优惠，普遍最低达到8.5折，有效支撑购房者入市意愿；同时，从结构层面看，一季度广州周边区域、中心区域刚需价格段产品，80~120平方米户型面积的供应明显出现放量，也有力支撑了刚性购房需求。
后续
土地供应维持稳定
广州对房企吸引力不减
在稳定楼市的同时，广州也牢牢抓好土地供应这个源头。戴德梁行分析，一季度广州土地市场共成交地块13宗，多位于南沙、增城、花都等价格较低的外围区域，且未出现溢价地块，总体土地成交金额并不出彩，但也不乏花都万达、增城碧桂园、琶洲地标等重点地块。
随着市场成交上升和库存压力的减轻，开发商需要陆续补充土地储备，市场的稳健表现和成交均价的持续走高令广州对于房企的吸引力不减；此外从广州市国规委发布的年内土地拍卖计划来看，今年推出的土地亮点颇多，广钢新城、万宝地块、橡胶厂等等中心城区旧改靓地频现，而琶洲、金融城、白云新城、珠江新城等区域将推出多块商业用地，继续发力产业布局。戴德梁行认为，年内的广州土地市场仍然高潮可期。
这也和广州市国土规划委的思路不无吻合。根据该委透露的信息，今年广州将多措并举确保全市土地供应持续稳定，全年计划供应总量约17.32平方公里，其中计划供应居住用地与商服用地达8.81平方公里，比2015年实际供应量增加22%。在4.82平方公里的住宅用地里面，除了有3.3平方公里的商品住宅用地以外，还有1.52平方公里的保障房用地。
广州市国规委表示，为了确保居住用地供应，广州将继续推进多种出让模式，落实房地产市场调控要求。
今年新增的土地供应，至少要到明后年才能达到预售条件上市，那在刚性需求加快入市的情况下，今年广州楼市的供求关系又会否受到影响呢？世联行披露的数据就显示，由于2014年土地成交放量，2016年广州市场将会迎来供应充足阶段，预计全年新增供应可望10.5万套、1231万平方米，上升19%，部分区域依然会呈现“供大于求”的状态。
走势
市场活力资金投入
支持楼市延续畅旺
市住建委表示，下一步，广州将结合全市房地产市场形势，继续做好房地产市场管理工作，防止房价大起大落。在加强对市场整体形势的监测和分析研判的同时，也将做好限购政策的调整储备方案。此外，广州还继续加快解决户籍中等偏下收入家庭住房困难，多渠道逐步解决来穗务工人员、夹心阶层特定群体住房困难。今年新增发放公共租赁住房租赁补贴1600户，计划推出约600套来穗务工人员公租房。
在业内人士看来，广州楼市健康的基础还得益于改革深化、简政放权释放的市场活力和资金投入动力。据广州市统计局公布的最新数据，今年一季度，广州全市新登记内资企业和注册资金分别增长20.5%和63%；民间投资增长31.4%，增速快于全市固定资产投资16.4个百分点，占全市固定资产投资的比重为46.1%，同比提高5.8个百分点。
国际物业顾问机构第一太平戴维斯发布最新报告分析，包括广州在内的一线城市持续吸引公司开业或扩张，推动就业、人口流入和薪酬增加，同时亦吸引来自其他城市的财富。这些因素均对住宅价格起到支撑作用，因此尽管一线城市依然实行限购，但预计未来市场将继续保持上扬态势。
戴德梁行认为，包括产业发展在内的因素仍支持广州楼市持续升温，二季度的广州住宅市场仍将延续畅旺局面，量价稳健上升。
不过，也有业内人士提醒，虽然市场整体健康向上，但是开发商仍应注意“走量”。世联行指出，未来加快去库存速度仍将成为房企的优先选择。二手住宅市场方面，中原地产研究部客户研究主任熊小洪表示，广州楼市相对理性，或不会再升级限购政策。预计广州政策将会保持楼市平稳的市场交易状态为目标，但由于3月成交飙涨，4月二手成交会有所回落。买卖双方应理性看待市场，建议不盲目涨价或追价。