广州租房族迎利好 符合条件承租人子女可就近入学
近日，广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称《方案》），提出16条措施，全力推进住房租赁市场发展。这是广州市对发展住房租赁市场一次最为全面、系统的工作部署。《方案》规定，符合条件的承租人子女将享有就近入学等公共服务权益；职工租房申请公积金月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。
《方案》明确，到2020年，广州市要形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系，促进大、中、小住房租赁企业蓬勃发展；多层面支持住房租赁消费需求，实现租者幸福居住；建设市场规则透明、诚信体系完善、政府监管到位的住房租赁市场环境，充分激发市场活力。
《方案》从三个方面提出了发展住房租赁市场的政策意见：一是通过保障租赁双方教育、公积金等权益，支持租赁居住方式。二是通过“供”、“改”两个渠道增加租赁住房供应，满足新增住房需求。三是培育、规范租赁行业，壮大现代租赁产业。
同时，《方案》还对职能部门监管提出了新的要求：必需加强租赁房屋家具家装环保安全、燃气消防安全监督；对租期和租金依法进行规范，积极探索稳定租赁关系的方法。
据悉，具体实施细则原则上8月底前公布实施。
“包租公”缴税有优惠
《方案》明确，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。
《方案》还加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。
《方案》明确，保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利。在公共租赁住房中划出一定比例，优先租赁给符合广州市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。
对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策。
不得按床位出租房屋
首先，增加租赁住房用地有效供应，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。实施一定条件下的竞自持租赁住房面积等灵活竞价方式，即，以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。
《方案》明确了“商改住”的审批部门，规范了“住改住”行为准则，既达到增加住房供应量的目的，又充分考虑了房屋安全性能对居住的重要性。
比如，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。
允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。改造中，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效；不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；不得加建卫生间、厨房。租赁住房应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租。人均居住面积不得低于本市人民政府规定的最低标准。具体标准由市住房城乡建设委制定。
鼓励“城中村”统一出租
《方案》明确，扶持住房租赁企业，鼓励供应主体多元化，抢占发展广州现代租赁产业总部经济的先机。提升住房租赁规模化、集约化、专业化水平。住房租赁企业按生活性服务业执行相关政策。执行公租房租金标准的住房租赁经营机构，可按规定享受相关优惠。
《方案》指出，要发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。
《方案》要求，发展既有建筑现代服务业。支持传统物业服务企业向既有建筑现代服务业转型，拓宽服务领域，鼓励开展“管家式”服务，为业主提供房屋租赁中介、代管理、代维修等服务。
拟成立“国有租房公司”
《方案》明确，广州市将建立健全房屋租赁信息服务平台。推广线上线下租赁服务一体化，实现现代租赁产业链条信息的全方面交互，保障住房租赁市场供需信息透明、交易规则透明、各方信用透明。
此外，还将指导租赁企业成立广州市房地产租赁协会，引导社会力量参与房屋租赁日常管理。通过房地产中介行业协会、房地产租赁协会制定、完善房屋租赁中介行业执业规范和行为准则，强化行业自律，督促指导中介机构、住房租赁企业及时采集、上报租赁房屋、租住人员等信息。
《方案》指出，拟成立广州住房租赁发展投资有限公司（暂定名）。负责统筹全市政策性住房（含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等）的投资、融资、建设和运营管理，将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。
专家解读
首提“实现租者幸福居住”目标
租房者权益将向购房者靠拢
“这是一个非常重要的文件，内容涉及面广，政策力度大。”方圆资产管理首席市场分析师邓浩志形容该文件“犹如重磅炸弹”，将深远影响广州房地产市场。文件首次提出“实现租者幸福居住”的目标，这至少意味管理政策会积极引导，将租房作为未来重要的居住方式，租房的配套权益也将向购房居住靠拢。
邓浩志分析，《方案》列举了很多保障租赁人权益的内容，解决了以前租赁不具备的权益问题。比如子女教育，一直以来就读是跟户口挂钩的，户口跟房产挂钩。不少人就是因为要解决孩子的就读问题而选择买房。若该政策落实，这部分人就可以选择租赁，减少买房焦虑。邓浩志提醒，新政对“租赁可入读”是有相关条件设置的，并不是凡是租赁都可以就近入学。
对于新政提到增加租赁住房用地的有效供应，邓浩志认为，将会影响到未来的土地供应，会有更多的竞自持、竞配建的土地出让，“这是一把‘双刃剑’，租赁市场供应大了，租金更加稳定，但对于销售端而言，就意味可用于销售的房源减少了”。
关于住房可以改建的问题，可以分割出租对于大户型出租是好消息，也为租赁市场增加了小单元总数量。但管理中的安全、消防一系列问题，解决起来比较复杂。
在邓浩志看来，发展住房租赁市场并不意味着房价一定不会涨，“因为房价与供求关系相关，土地供应的紧张等问题，估计短期内难以解决。房价也可能由于出租租金的稳定而得到支撑。对于无力购房的人而言，如果能够租房都有相关权益无疑是好事。”
记者 赵燕华 通讯员 穗建
