广州被视为另类一线城市 楼市6大特征抢先看
[ 摘要 ]广州虽“贵”为一线城市，但广州楼市是一线城市中的另类，具有六个特点。
北上广深，中国房地产的一线城市。
在中国房地产市场分化日益明显的背景下，中国的城市分为两类，一类是一线城市。楼市政策基调为调控，严格限购、打击投机，大量提供保障房。重点是防止投资投机过度，防止楼市过热和楼价过快上升。
第二类，是一线城市以外的地方。楼市政策的基调是搞活，包括去库存，鼓励二套房消费，金融、税收支持等等。重点是刺激需求。
广州虽“贵”为一线城市，但广州楼市是一线城市中的另类，具有六个特点：
1、广州房地产市场是一个“小市场”
以下三组数据是最好的说明：
2015年土地出让金：广州907亿元、北京1984亿元、上海1677亿元；
2015年商品住宅成交金额：广州1855.6亿元、北京3043.5亿元、上海4791.6 亿元；
2015年商品住宅成交面积：广州1232.1万平方米、北京1097.8万平方米、上海1497.3万平方米。
从房地产市场的规模和指标看，广州算不上是中国排位前四的城市。
2、“限购”背景下，外溢效应突出
据数据显示，目前清远约1/3的购房者来自广州，南海超过50%的购房者来自广州。每年广州超过500亿的资金流向了周边的房地产市场。
今年出台的《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016—2018年）》里明确“加快珠三角城市群内部交通走廊、轨道交通建设，适应广州、深圳中心城市居民到周边城市购房的外溢需求。”相信，未来几年广州的外溢效应将更加突出。
如果广州继续执行严格的限购政策，房地产资金外溢，将更为突出。
中心六区：供应量少、需求量大、成交价格高、库存量少；外围五区：供应量大、需求量较少、成交价格较低、库存量较大。
大广州楼市，实际上有四个市场：第一个，中心城区市场（天河、荔湾、越秀、海珠），一手住宅成交均价很快将达到3-4万元/平方米，达到一线城市标准。第二个，新兴区域（南沙和新黄浦区），拥有特殊政策和产业优势。第三，次中心区域（番禺、花都、白云）。目前库存量较大。第四，增城和从化市场。（类似广东的三、四线城市）
一个大广州，四个分化的市场。
政策制定，也有相当的难度。“确定限购的行政区域范围”，要把增城、从化都纳进来吗？也不合理。
4、开发商“盈利下降”
一方面，上市房企公布的净利润水平逐年下降。2013年140多家上市房企平均净利率约13%。2014年行业毛利连续三年下降，已下降至12%左右。2015年上市房企平均净利润率仅8%，创下历史最低纪录。房地产行业已经进入中低利润行业范畴。公布2015年销售业绩的上市房企78家，其中业绩预告为预盈的有38家，占比为48.7%，另外还有15家企业预期亏损，25家企业出现了预期减少的利润变化。
另一方面，从广州2013以后公开出让的土地分析，地价与楼价的对比，并不合理。例如，广钢新城（一期）的地价约2.1-2.3万元/平方米，楼价约3万元/平方米；金融城地价1.3-1.8万元 /平方米，楼价2.9万元/平方米。按此分析，发展商的项目基本无利可图。
2016年，广州楼价有一个上涨和拉升的成本基础。
5、“内与外”
一方面，外地发展商纷纷进入广州。
2009年-2015年，累计通过公开渠道竞得地块的新增外来房企数量已达26家，累计首次竞得商品房用地达608万平方米。葛洲坝、华润、金融街、龙湖、远洋、绿地及中国金茂等品牌房企均正式进入广州，完善其在华南的布局。外来品牌房企首次购地区域主要集中在天河、荔湾、白云等主城区。
同时，随着广佛同城、广清一体化的建设，也有大批外地客户进入广州。
另一方面，广州人到外地投资置业。如恒大在海南的海花岛项目，以及碧桂园马来西亚柔佛州森林城市值得广州人的关注。
广州房地产市场的边界已经打开。
珠三角地价从2008年开始有很大的增长，一直保持大幅增长势头。
比较两组数据：
一是广州的房价对比其它一线城市。数据显示，广州对比北京、上海、深圳其它三大一线城市差距明显。
二看广州的地价，2015年广州基准地价比2012年基准地价飙升一倍多。2015年广州市居住用地一级基准地价23696元/平方米，比2012年（9181元/平方米）升150%；商业路段最高地价54627元/平方米，比2012年（29991元/平方米）升近100%；办公用地最高价天河区12614元/平方米。
但广州的基准地价对比北京，上海、深圳，差距并不大。相对而言，广州的房价差距更大。
通过以上分析，我们可以看到，广州房地产在一线城市中，属于“被低估”的市场。2016年楼价“补涨”的机会很大。
如果广州全面取消限购，一手住宅成交均价短期内就可以突破2万元/平方米。即使限购政策持续，2016年房价涨超10%，是大概率事件。
——赵卓文先生2016年3月23日在2016广州房地产中介“四大名嘴”高峰论坛的演讲摘要（赵卓文先生系广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）