广州试水“租购同权”：租房就能读名校？其他城市会跟进吗？

　　人民网北京7月20日电 （徐倩）17日，广州公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（下称“《方案》”），提出“让租者幸福居住”的口号。其中，最受关注的是“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。

　　《方案》具体指出，具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。

　　租购同权，瞄准购房和租房权益差，广州此举在全国来说尚属首例。中原地产分析师卢文曦评价称：“广州此次政策抓住了核心问题，即买房和租房社会权益的差距，其中，教育最为显著，矛盾最大，说明地方政策认识到只有解决这一核心问题，才能进一步发展租赁市场。”

　　易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱认为：“租售并举是发展趋势，未来在一、二线核心城市都有可能尝试类似政策。”

　　 先行先试：实际操作中可能会有难度

　　在业内人士看来，广州租购同权的提法更具有划时代的意义。

　　卢文曦称：“目前来看，房屋、户籍和子女教育是挂钩的，学区房更是如此，不少人就是因为要解决孩子的就读问题而选择买房。若该政策落实，这部分人就可以选择租赁，破除买房的附加权益，减少买房焦虑，对于新进入城市的人来讲，拥有了更多公平的机会，也有利于留住人才。”

　　但是，由于一线城市优质教育资源的稀缺，业内人士也认为，“租购同权”在实际操作中可能会有难度。

　　同策咨询研究部总监张宏伟称：“因为同权的实现要足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共服务资源配套两方面支撑。有一方面无法满足，租购同权就没有办法保障。另外，该政策明确针对没有住房的本地户籍人士和引进人才，并不是所有人都能享受。”

　　而对于重点学校，就近入学的准则也是有区分的。中原地产首席分析师张大伟分析：“学区房问题实际上是教育资源不均衡问题。根据目前各地的就近入学原则，入学的第一顺位是房户合一，第二顺位是房主，第三顺位后才是租房。从过去的政策看，广州租房也是可以上学，但前提是学区有余量的情况下。”

　　鉴于广州属于先行先试，该政策在操作层面的效果如何还需要等细则的完善和落地。

　　 供求变化：租金浮动 购房市场稳定

　　由于优质教育资源的区域租房需求会旺盛，张宏伟认为，该政策出台后这些区域的租金可能会呈现上扬态势。

　　对此，丁祖昱却不以为然，其认为：“虽然需求增加，但是，租赁的供应会持续加大，所以租金很可能会呈现下降态势。”

　　可以预见的是，该政策出台后会对广州的租赁市场带来影响，不同地区的租金变化或许呈现不同的走势。卢文曦分析称：“租金还是和供求关系有关，有些区域可能因为给读书的关系会租客多一点，可能会有一定幅度增涨，但是市场也有自我调节功能的，你这里涨了多，我可以换个学校。租金变动我觉得更多是所谓一般小学会有波动的可能。但是学区，本身就贵，买也不一定确保近了，租希望本身就不大，所以可能这种租金变动不太大了。”

　　而对于购房市场而言，上述政策会起到稳定市场的作用。卢文曦认为：“如果租房也能保障正常生活，那么，很多年轻人会减少购房焦虑，等到有钱了再到购买层面去，实现合理的阶梯消费，合理流转需求。”

　　“而对于学区房来讲，由于优质教育的稀缺性，学区房的价格并不会产生太大的波动。”其补充称。

　　 租购同权：北京、上海或将效法

　　除了租购同权外，广州还从公积金支持、税收优惠、加大租赁住房供应、支持租赁服务业等多重层面来促进租赁市场的发展。

　　不仅仅是广州。今年以来，其它一线城市也在加大租赁市场的发展。以上海市为例，在不久前正式发布的《上海市住房发展“十三五”规划》提出，上海市将积极推进购租并举的住房体系建设，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数将超过60%。

　　与此同时，上海也尝试推出“租赁住房”用地，要求所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售，用以吸引高端人才，培育租赁市场。

　　事实上，去年6月3日，国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

　　卢文曦认为：“在租售并举的大趋势下，广州的做法瞄准了购房和租房的权益差，更有针对性，也是未来的趋势，如果得到合理的执行和解决，其他一线城市或许也将效法，从交易地位、权益对等的角度进行探索和实践。”

　　丁祖昱则表示：“不仅是一线城市，核心的二线城市未来都将出台类似的政策以鼓励租赁市场的发展。”

　　 附件：

　　 广州市加快发展住房租赁市场工作方案

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）有关精神，结合我市实际，制定本方案。

　　 一、指导思想

　　积极支持租赁住房方式，加快构建租购并举的住房体系；鼓励发展现代住房租赁产业，催生新的经济增长极；规范住房租赁市场，夯实经济社会长久向好发展的住房基础。

　　 二、总体目标

　　到2020年，形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系，促进大、中、小住房租赁企业蓬勃发展；多层面支持住房租赁消费需求，实现租者幸福居住；建设市场规则透明、诚信体系完善、政府监管到位的住房租赁市场环境，充分激发市场活力。

　　 三、具体措施

　　 （一）保障租赁双方权益，支持租赁居住方式。

　　1.赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。（市教育局牵头）

　　2.加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30％，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40％。具体实施细则由广州住房公积金管理中心制定。（广州住房公积金管理中心牵头）

　　3.保障中低收入住房公积金缴存人的租赁居住权利。在公共租赁住房中划出一定比例，优先租赁给符合广州市公共租赁住房保障办法规定的中低收入住房公积金缴存人。（市住房城乡建设委牵头）

　　4.落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5％的征收率计算缴纳增值税。落实国家关于对个人出租住房和承租住房的个人所得税优惠政策。（市国税局、地税局牵头）

　　5.保障承租人健康安全居住。加强租赁住房家具、家装环保监督、燃气消防安全监督，确保租赁住房室内环保、安全，满足居住标准。（市住房城乡建设委、公安消防局、质监局牵头）

　　6.保护承租人的稳定居住权。通过对租期和租金依法进行规范，控制承租人租房成本，保障承租人长期、稳定的居住权益。（市住房城乡建设委牵头）

　　7.逐步加大货币化住房保障政策的实施力度。完善租赁补贴制度，实行实物保障与租赁补贴并举。对符合条件的群体给予租赁补贴，形成公租房与市场租赁住房互为补充的住房保障体系。（市住房城乡建设委牵头）

　　 （二）增加租赁住房供应，满足新增住房需求。

　　8.增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。（市国土规划委牵头，市发展改革委配合）

　　9.允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。（市国土规划委、公安局、发展改革委牵头，市住房城乡建设委、城管委、环保局，广州供电局，市自来水公司，广州燃气集团公司配合）

　　10.允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。改造中，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效；不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全；不得加建卫生间、厨房。租赁住房应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租。人均居住面积不得低于本市人民政府规定的最低标准。具体标准由市住房城乡建设委制定。（市住房城乡建设委牵头，市来穗人员服务管理局，各区政府配合）

　　 （三）壮大现代租赁产业，形成新的经济增长极。

　　11.扶持住房租赁企业，打造广州现代租赁产业总部经济。鼓励供应主体多元化，抢占发展广州现代租赁产业总部经济的先机。提升住房租赁规模化、集约化、专业化水平。住房租赁企业按生活性服务业执行相关政策。执行公租房租金标准的住房租赁经营机构，按照《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）规定享受相关优惠。（市住房城乡建设委牵头，市发展改革委配合）

　　12.发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。（市住房城乡建设委牵头，市财政局、城市更新局、来穗人员服务管理局、公安消防局，各区政府配合）

　　13.发展既有建筑现代服务业。支持传统物业服务企业向既有建筑现代服务业转型，拓宽服务领域，鼓励开展“管家式”服务，为业主提供房屋租赁中介、代管理、代维修等服务。（市住房城乡建设委牵头）

　　14.成立广州住房租赁发展投资有限公司（暂定名）。负责统筹全市政策性住房（含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等）的投资、融资、建设和运营管理，将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。（市住房城乡建设委牵头，市发展改革委、财政局、国资委配合）

　　15.建立健全房屋租赁信息服务平台。推广线上线下租赁服务一体化，实现现代租赁产业链条信息的全方面交互，保障住房租赁市场供需信息透明、交易规则透明、各方信用透明。（市住房城乡建设委牵头，市来穗人员服务管理局配合）

　　16.充分发挥行业协会作用。指导租赁企业成立广州市房地产租赁协会，引导社会力量参与房屋租赁日常管理。通过房地产中介行业协会、房地产租赁协会制定、完善房屋租赁中介行业执业规范和行为准则，强化行业自律，督促指导中介机构、住房租赁企业及时采集、上报租赁房屋、租住人员等信息。（市住房城乡建设委牵头，市来穗人员服务管理局配合）

　　 四、工作要求

　　（一）切实提高认识。加快发展住房租赁市场是落实中央经济工作会议精神的重要举措。各单位要高度重视现代租赁产业这一新的经济增长极的发展潜力，加快建设租购并举的住房体系，促进我市经济长久向好发展。

　　（二）强化组织领导。建立市住房租赁管理联席会议制度。由分管副市长担任联席会议负责人，市教育局、国土规划委、住房城乡建设委、地税局、来穗人员服务管理局，广州住房公积金管理中心为成员单位，各成员单位有关负责同志为联席会议成员。联席会议办公室设在市住房城乡建设委，负责工作统筹协调、督促落实和信息沟通等日常工作。联席会议原则上每半年召开一次，可根据工作需求临时召集或邀请其他相关部门参加。

　　（三）加强统筹协调。市住房城乡建设委负责住房租赁市场管理和相关协调工作，要牵头继续深化研究“保障租赁双方权益，支持租赁居住方式”的各项有力措施。各牵头单位承担主体责任，要按照任务分工制定相关政策措施，并会同配合单位形成齐抓共管的联动机制。原则上各相关政策措施要于2017年8月底公布实施，并报联席会议办公室。