广清一体化之下 清远南部价值洼地有望迎新一轮发展

每逢周五下午，下班后的黄瑜（化名）就会与丈夫一起，驱车一个半小时，回到位于清远石角的某个大型楼盘的家里，开始周末的生活。自2012年购买了这里的房子后，黄瑜对于周末更期待了。“以前的周末无非是逛逛街、看看电影的，现在可以和孩子在小区里肆意地玩，可以参加小区举行的各类活动，还可以到楼盘附近与大自然进行亲密的接触。”

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清远历来有广州后花园之称，既表明了清远紧邻广州的地理位置，也是对清远优越生态环境的认可。随着人们对居住质量要求提高，越来越多的广州人选择工作在闹市、居住在郊区。清城区的银盏、石角等广清结合部成为首选，黄瑜便是其中之一。

在“广清一体”的预期下，广清结合地区的房地产业迅猛发展，美林基业、碧桂园、万科、恒大等一批全国知名地产巨头陆续登陆，房地产的开发速度和开发量也呈现爆发性增长。

近年来，在“广清一体化”及长隆项目、广清轻轨建设等利好之下，该区域的楼盘也越来越受到市场的追捧，房价也步步上涨。

以石角为例，2010年，该片区的成交均价约为5700元左右，今年1-3月攀升至6800元。

大盘云集的“广清结合部”

网络资料图。

在黄瑜所在的楼盘里，和她一样在广州上班、清远购房的群体，目前超过了一万人。

近年来，随着广清一体化进程加快，清远尤其是清城区石角镇、银盏等广清结合的区域，因为独特的地理、环境和相对广州较低的房价优势，加上在配套日趋完善、交通日益便利的利好之下，众多的广州人蜂拥而至，买下了该区域超9成的商品房。

在此背景下，越来越多的房企瞄准广州等清远市外地区的购房群。清远市区郊镇房地产业迅猛发展，万科、恒大等一批全国知名地产巨头陆续入驻银盏、石角等广清结合部，房地产的开发速度和开发量也呈现爆发性增长。

这其中， 中国美林湖  是最为为典型的代表之一。

公开资料显示，中国美林湖于2006年正式开售，早期以别墅豪宅为主，销售目标为广州及珠三角地区的富裕人群。

之后，碧桂园、万科、恒大等国内知名房产商相继抢滩登陆该片区。除了针对高端客户的别墅之外，陆续进驻的各个楼盘更愿意将目标瞄准生活在广州的“夹心层”。产品也从原来别墅开发转向洋房，甚至以高端别墅为主的美林湖从2011年开始重点转向洋房开发。 数据

2010年底，北部万科城面世，一期推出2500套，均价约4000多元；

2011年底恒大清远银盏新项目银湖城面世，当时推出的户型以50－157㎡湖山洋房为主,涵盖一房至四房单位,洋房产品售价仅从4180元/平方米起,附送价值2000元/平方米的装修。

由于这些项目基本是面向广州市场，至今，该区域在广州人心中已经形成了广州北的概念，纳入到广州人置业新区，可以被看做清远率先融入广州的新区。

该区域多个超级大盘销售人员均告诉记者，清远以外的购房者占9成以上。“90%是广州的，10%是广州外的其他珠三角城市或省外的客户，也有一部分是外籍人士，清远人在这里买房的少之又少。”美林湖相关负责人介绍。

事实上，因地理位置特殊，美林湖、碧桂园都是横跨清远、花都两地，广州与清远的居住界线被进一步模糊。

相对于市区，该区域的项目均体现出了“大”的特征：品牌大、体量大、货量大。

美林湖占地超 万亩 ，建成后能容纳10万人居住；假日半岛同样近 万亩 ，未来人口容量也有 数万 人；北部万科城超过1000亩，总建筑面积130万平方米；恒大银湖城首期占地面积近 100万 平方米，总建筑面积近250万平方米；阳光100总建筑面积 280万 平方米左右。

“广清一体化”助推价格步步高

除了优质的环境，吸引黄瑜买房的另一个因素便是价格。“以我们买的房子为例，均价不到6000元，而且还是带装修的，毛坯房的均价也就是4000元左右。”黄瑜算了一笔账，100平方米的房子，在广州需要200万元左右，首付3成便是60万元。“在广州买毛坯房的首付都够我在这里全款买精装的房子了。”

“价格便宜，离广州不远，投资价值大。”在该区域另一大盘购买了房子的陈先生坦言，自己在清远买房子就是为了升值。“买的时候4500元左右，还带简单装修，现在新开盘的房子大概是5500元。”

在业内人士看来，“广清一体化”才是该片区最大的利好。“按照广清一体化城市的发展速度，这些以广州概念为主打的超大项目，其居住和投资意义再度被定义，政府的发展规划肯定会吸引越来越多的广州客投资。”对于清远南部的地产发展，该区域某大盘营销负责人认为：在“广清一体”的预期下，清远南部的价值正在被重新认可。

2012年3月 广清两市共同签署了《广州市清远市合作框架协议》，把广清合作上升到“广清一体化”； 2013年7月 省委省政府出台《关于进一步促进粤东西北地区振兴发展的决定》,明确广州将对口帮扶清远。 2015年 省两会上，广清一体化写进了的省政府工作报告； 2016年2月 中国政府网公布的《国务院关于广州市城市总体规划的批复》，要求深入推进广佛同城化、广清一体化，加强广佛肇等珠三角区域层面的规划协调。这意味着广清一体化不仅上升成为省级战略，更得到国家层面认可。

在“一体化”的大势之下，广清两市的联系越来越密切。清远在城市规划、交通互联、产业对接、环境保护、社会管理等各个方面，同广州的发展深度融合，真正成为广州城市功能的纾解地、产业延伸的首选地、要素流通的洼地和民生互惠的“双子城”。

这其中，尤其以长隆项目、广清产业园、广清轻轨等大项目最引人瞩目。

“春江水暖鸭先知”。市场无疑是最先感知“广清一体”的元素。以广清结合区域的房地产市场为例，在美林湖、碧桂园、万科、恒大等巨头的助推下，该板块无疑成为了广州人置业的首选。

其中，最直观的体现在房价上。来自市住建局的数据显示，2010年，石角片区的成交均价约为 5700元 左右，龙塘（包括银盏）片区约为 2700元 ；至2014年，这个数据已经上涨到 6100元 和 5400元 ；今年1-3月则为 6800元 和 5900元 。

配套不足是硬伤

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近两三年来，随着越来越多的广州“刚需”群体到清远买房，此前的5+2生活模式，逐渐被另一种声音代替：白天到广州上班，晚上回清远居住。

这样的生活，黄瑜不是没想过，但现实并不像广告词里说的那么美好。

首先是距离问题。黄瑜所在的楼盘，尽管宣称“距离广州天河60公里，50分钟车程，沿山前旅游大道直达白云国际机场则只需约15分钟”。但从现实来看，依然很难做到。“平时我们开车回来最快也要一个多小时，如果遇上堵车，时间会更久。”

“目前广州人上班从家到公司能接受的时间是一个小时左右。即使有楼巴，但从这些区域到广州任意地铁站就要花1个小时，再到上班地点通常也要一个半小时以上，目前他们还不能接受。”该区域某大盘的销售人员也坦言，该楼盘目前入住的客户中，多数是周末才回来，平时还是居住在广州。究其原因，距离较远仍旧是其最重要的制约因素，“自驾成本高，社区楼巴也不能解决交通问题。”

孩子上学成头痛问题。（网络资料图）

除了距离，让黄瑜颇为头疼的还有孩子的教育问题。“去年9月份，楼盘配套的幼儿园和小学都开学了，我们去问了一下学费，小学每年光学费就要1.3万元，还不包括伙食费等其他费用。”对于这个价格，黄瑜坦言有点难接受。“在广州，即使交十几万的择校费，6年平均下来也就每年两三万元。同等的价格，我当然更愿意小孩子在广州上学。”

黄瑜和其他业主们曾经想过把孩子送到石角镇上的其他小学，然而，当地的学校告诉他们，这个楼盘的业主并不属于该校区。“学籍不在当地，意味着不能享受义务教育的免费政策。”

记者走访发现，目前，区域内房地产开发已形成规模，大部分用地分属美林湖、万科、碧桂园项目用地，但原有开发商在各自区域内建设公共服务设施，并未进行共享，缺乏整个区域的配套设施。

“离市区较远、配套不成熟、各类生活成本高。”许多受访者对于记者为何不入住的提问，列举了上述理由。“楼盘里虽然有穿梭巴士，但出来后很难坐得到公共汽车，没有私家车可谓是寸步难行。”一名业主对记者说。

有媒体曾报道，由于距离远、配套不成熟等原因，该区域的部分楼盘的入住率仅一成。

南部价值洼地有望迎来新一轮发掘

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客观存在的配套不完善问题，并没有影响到黄瑜的满意度。几乎每个周末，她都会邀请上亲戚朋友们来到家里，一起渡过愉快的周末。“尤其肇花高速开通后，肇庆老家的亲戚过来也就一个小时左右，非常方便。”

事实上，考虑到该片区属于清远市域最南端，与广州接壤，城市门户作用明显。清远在进行南部都市区和中心城区规划时，已经考虑了该片区的发展，以及其配套设施的完善。

去年，《清远市美林湖中心社区控制性详细规划》（下称《规划》）获批，规划日期为2015年至2020年。按照《规划》，未来5年将以美林湖为中心，整合周边区域生态资源、完善公共配套设施、加强区域内和区域外基础设施对接等方式，在广清交汇处打造集居住、旅游度假、商务休闲、多元服务等功能于一体现代化特色小镇。

而在公共配套方面，此次规划重点即为解决公共服务设施落实的问题，并按照四级公共设施布局，即市级、片区级、中西片区级、社区级。包括三甲医院、客运站、幼儿园、小学、初高中、体育训练基地、公交车首末站、综合市场等。

待这一切成熟之后，黄瑜关于孩子上学难的问题也有望迎刃而解。

不仅如此，作为“广清一体化”的重要引擎，去年动工建设的广清产业园，已经有35个项目落地，总投资额达到260多亿元。

此外，广清结合区域内，长隆集团投资300亿的长隆森林公园景区去年11月已经正式开工，广清轻轨银盏站也已经动工，围绕长隆景区的配套服务区规划实施中。

“无论是微观方面的房地产的去库存，还是宏观方面的地方经济发展，都离不开‘人’的作用。广清产业园和长隆等项目开工后，银盏、石角地区的大盘将成为投资、居住的热土。”该区域某知名品牌楼盘的负责人记者表示，广清产业园和长隆等大项目的进驻，给清远带来的不仅是产业和税收，更是持续发展的后劲。“广清产业园里面已经有企业跟我们在谈团购房子的事宜了。”中国美林湖营销副总监黄秀秀对记者说。

而在房地产市场的反映上，在“广清一体化”及长隆项目、广清轻轨建设等利好之下，该区域的楼盘也越来越受到市场的追捧。

3月11日晚，美林湖推出新盘，销售现场人声鼎沸，热闹拥挤彷如春运的场景再现，号称一小时卖出了109套，更有媒体称之为“夜光神盘”。

有业内人士指出，尽管清远的商品房库存量大，但是在广清一体化的加速推进背景下，2017年城轨可开通去广州，空港经济圈逐渐形成，长隆清远项目初现成果等利好消息不断变现，加上日益完善的城市配套，清远南部商品房的价值洼地有望迎来新一轮的发掘潜力。

“根据以往经验，长隆定址银盏区域，该片区居住价值将持续上升，未来物业升值空间向市区看齐。”美林湖相关负责人认为。