广州楼市库存终于跌破7万套 降至8-10个月的合理期下限

羊城晚报讯 记者赵燕华报道：尽管中国社科院财经院昨日针对媒体在引述其发布的《中国住房发展报告2015-2016》时称“明年房价或会出现断崖式下跌”的报道作出澄清，但报告中提到“商品房过剩总库存21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月，住房市场步入“结构性过剩”时代”等仍备受关注。作为一线城市的广州，楼市情况如何？羊城晚报记者了解到，广州一手房月成交已连续3个月超8000套，年底库存跌破7万套。昨日阳光家缘的最新数据显示，全市可售套数已降至69621套，这意味着库存已下降到8-10个月的合理期下限。

在刚刚过去的11月，开发商推货节奏持续，广州楼市表现可圈可点。网易房产监控阳光家缘数据显示，11月广州一手住宅网签成交8294套，略低于10月份的8324套，环比略为下跌0 .4%，同比则大涨14.8%。价格方面，今年11月广州一手住宅网签均价15542元/平方米，大大高于10月份的14020元/平方米，环比上涨10.9%，同比则基本持平。

从各区表现来看，增城是全市十一区中唯一一个成交超过2000套的区域。三甲增城、黄埔、番禺分别成交2004套、1385套、1142套。

中心六区整体表现较好，共成交2630套，环比大涨22.1%，同比上涨4.9%，这与海珠区的超高涨幅有关。11月海珠区成交271套，环比大涨86.9%，天河、越秀、荔湾、黄埔涨幅也均超过两成。外围五郊区中，番禺环比变化最大，涨幅超过40%，南沙区成交990套，在全市十一区中环比跌幅最大，达到33.2%。

房价点评网广州首席分析师肖文晓表示，包括“金九银十”在内，广州一手住宅网签套数已连续3个月稳定在8000套/月以上，显示当前市场处于一个供求博弈较为稳定的状态。临近岁末，随着开发商开始冲刺业绩，有望打破当前市场的均衡状态，带动成交量冲击下半年的高位。

值得一提的是，阳光家缘的数据显示，截至12月4日，广州一手住宅可售货量为69,621套，不仅比上月同期减少了5000套,更是近一年来首次跌破7万套的库存水平。按照近6个月的月均网签数量计算,去化周期已下降至8.4个月水平，逼近8-10个月的合理库存周期的下限。

肖文晓表示，随着广州楼市库存状况的持续好转，广州楼价重回上升通道的可能性也在增加。不过，出于业绩冲刺的需要，开发商年前未必会将涨价付诸行动，楼盘依然有优惠促销的可能。

社科院澄清：“房价将断崖式下跌”报道不准确

商品房过剩总库存21亿平方米 楼市进入过剩时代

羊城晚报讯  记者赵燕华报道：中国社会科学院财经战略研究院3日发布《中国住房报告(2015-2016)》指出，一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。不过，当晚，针对媒体引述其报告时突出“明年房价或会出现断崖式下跌”的报道，中国社科院财经战略研究院长高培勇表示，上述媒体发布的内容不准确，以偏概全。“我们的报告主题不是这个，我们只是客观的分析未来一年或者几年，会影响住房市场的这些因素都有哪些，而且最终课题组的主要结论不是这个”。

现房库存去化周期高达24个月

报告指出，2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零；另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。

报告指出，宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了库存的严峻性。目前现房方面，去化超过18个月以上的过剩1亿平方米，期房方面，去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。

以2015年商品住房总库存计算，总库存预计达39.96亿平方米，其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。值得注意的是，按照最大合理库存存销比例，商品住房合理总库存仅为22亿平方米，其中，现房库存去化周期18个月，面积为3.21亿平方米，期房去化24个月，涉及15.78亿平方米。

去化周期方面，目前现房库存高达23至24个月，远高于6至18个月的合理区间，较2012年的11个月左右更是大幅上涨。

住房市场步入“结构性过剩”时代

与此同时，报告指出，当前我国住房市场一个很突出的问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。

报告指出，过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的推动下，城镇住房整体呈现供不应求态势。但2014年以来，住房总量“供不应求”时代淡出，“结构性过剩”时代到来。

虽然住房总量短缺时代已过去，三四线城市住房短期过剩明显，但由于人口的净流入及收入水平的提高，一线城市住房现阶段仍存部分短缺。

同时，在部分大城市，住房面积狭小和职住不平衡等结构性短缺问题严重。而许多二线城市如西安、青岛等，都出现了大户型优质住宅销售状况较好，而90平方米以下的小户型销售遇冷的局面。

报告指出，在内部结构性过剩严重、外部环境趋于恶化的条件下，如果仍继续原有的“经济房地产化”导向，刺激住房消费以维系高房价与经济高增长，将加重住房结构性过剩。

过去十年，虽然住房市场促进了经济快速增长，但被作为宏观经济支柱与地方政府财源，也承载了过多的压力。房价被认为可涨不可跌，也使城镇居民家庭负担过重，进而影响经济内需不足，产业转型乏力。

明年房价或较大程度下跌波动

2015年6月后，房地产销售面积一改同比下降趋势，出现明显的回暖趋向，升中企稳。但在宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下，不能保证2016年房价稳定的可持续性。考虑到宏观政策影响与自我调整程度，2016年房价或存在较大程度下跌波动的可能。

报告指出，在政策激励下，2015年商品房销售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅释放。但从目前来看，销售增长却显乏力，库存压力缓解有限。因此，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化或趋于严重。但他同时表示，由于金融环境宽松，购房信贷成本处于历史低点，因此，房价并不会出现硬着陆，仍以相对稳定为主。