中大布市所在地 康乐村鹭江村旧改项目敲定合作方
大洋网讯 “全国纺织看广东，广东纺织看中大”。全国闻名的中大纺织商圈主体所在的康乐村鹭江村更新改造正式进入实施阶段。1月21日，凤和联社召开康乐村、鹭江村社员代表大会，表决同意选择合生创展集团作为凤和（康乐村、鹭江村）更新改造正式合作企业。该合作方在中大纺织商圈及周边拥有大量物业。按照招标方案，合作方要确保产业导入，促进产城融合。并按要求在2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约；2023年底前安置房开工建设；2025年底前基本完成安置房建设。
迄今广州投资最大旧改项目
凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目位于广州市海珠区凤阳街道，西至瑞康路，东至敦和路，南至逸景路，北至新港路，项目总占地面积约112.71万平方米。其中国有土地2.78万平方米，集体土地109.93万平方米，改造范围内总建筑面积335.94万平方米。本项目改造投资总金额约为346.67亿元，复建安置资金约250.77亿元，同时项目需缴纳交易保证金5亿元人民币，是广州城市更新挂网招商以来，投资总额最大的旧改项目；是海珠已启动的旧村更新改造项目中，面积第二大的片区，仅次于沥滘村。
按照招标公告，合作方合生负责对城中村项目进行全面改造，改造范围内融资地块集体建设用地转为国有建设用地，在改造过程中，应优先进行复建安置房建设，确保按时安排村民回迁；同时，根据经批复的改造实施方案的要求，应严格按照《合作框架协议》妥善开展拆迁补偿安置工作。
中大对面的超级纺织商圈康乐鹭江30年的变迁
康乐鹭江改造之所以关注度高，并不只是因为投资金额和面积大，更是其区位重要，康乐鹭江本身是全国闻名的纺织交易商圈和服装产地，其北面紧邻中山大学。新港西路南北，一边是华南最高学府中山大学，幽雅宁静，另一边却是截然不同的繁杂喧闹，康乐村鹭江村是广州人口最密集的区域之一。
两条村村口各有一个地铁站：中大和鹭江。根据地铁8号线的统计数据，在非会展时段，鹭江和中大是8号线全线进站客流（不含站内换乘客流）最多的两个站。20多万常住“村民”与中大纺织商圈结成了共生关系，当中九成五以上从事相关行业，数以万计的湖北荆州、仙桃人把这里视作第二故乡，扎根发展。这里是自成体系的纺织小社会，即便一年不出康乐、鹭江牌坊，年轻打工人仍然可以走在潮流尖端。
而真正与旧村改造直接利益相关的两村社员不过4000余人。根据调查数据显示，2018年，凤和联社康乐村村集体经济总收入为6.8109亿元，分红金额为5.0999亿元，人均分红244365元。2018年，凤和联社鹭江村村集体经济总收入3.5367亿元，分红金额2.5821亿元，人均分红金额158313元。
中大纺织商圈的起源，可追溯到20世纪80年代末，当时“河南”卖毛线布料的小商贩自发迁到中山大学对面的空地，后来固定在25路公交车总站旁经营，扩大成布匹专业市场。90年代初，全国前来采购的客商越来越多，名气越来越大，由于地处名校中山大学校园对面，买卖的商品主要是布料，久而久之被称为中大布匹市场。继早期布料销售后，产业链也随之形成。1993年第一批服装加工厂入驻康乐村旁边的鹭江村，租下本地居民民宅作厂房，此后源源不断的加工厂在鹭江康乐遍地开花。这些房屋工厂一般二楼加工，三楼住人，三四个人便可以组成一个加工厂。慢慢地，上千间服装加工厂密密麻麻挤于一条条窄巷。随着中大布市的规模不断膨胀，村里房屋供不应求，村民开始大规模加建楼房，由原来的三层半加建到五六层，产业链也从康乐鹭江向周边扩散。
来自饶平的华哥从制衣开始做起，后来盘下了轻纺城一个铺面。他在康乐鹭江待了20多年，“早年做的人不多，加上租金人工也便宜，当时好做很多”。十多年前，华哥在康乐村拥有两栋加工厂。在2008年的金融危机冲击中，原本的订单量骤减，他遣散了员工，搬离了原来的厂房，重新租了两层厂房干起，熬过了瓶颈期，最后成功凑够资本转型，从制衣厂到批发商。
按华哥的话来说，康乐鹭江是铁打的厂房，流水的老板，村里很多制衣厂一年不到就易主。“当老板不难，一两万盘三四台衣车就能做了，难的是请到熟手工接到订单维持下去”。记者在康乐鹭江走访，看到最多的小广告就是转让厂房。
对于即将到来的改造，从业者们显得淡定，“改造和搬迁都说了好多年，都习惯了，相信这次是真的，都是房东的事情了，相信没那么快，如果要动，也会有地方去，我会跟老乡们一起商量。”来自湖北荆门的老李对记者说。
改造时间节点有明确要求
立下军令状：2023年12月31日前，全部安置房开工
记者注意到，市、区对康乐鹭江更新改造项目制定了精确的任务节点，合作方需要确保2023年底前安置房开工建设，2025年底前基本完成安置房建设。
具体节点任务要求包括：在2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约；在2022年6月30日前完成全村改造范围内房屋的签约率达到50%以上；在2022年10月31日前完成首期安置地块上的房屋全部拆卸；在2023年9月30日前完成全部安置地块上的房屋动迁交房；在2023年12月31日前全部安置房开工建设。若超出上述时间节点，合作方将被视为严重违约。
此外，实施改造时，合作方需要按照安置地块优先于融资地块的顺序优先安排，先建设复建安置区，后建设融资区。并加快推进交通路网建设，在规划市政道路用地控制线范围内的房屋应先行拆除，并同步实施道路建设，尽快形成交通顺畅、快速高效的路网体系。
要进一步完善改造片区的配套，补强设施短板，优化设施标准。例如，根据要求，在旧村改造过程中，合作方合生需要对华盛南路道路进行大修（项目金额约1600万元），并承接叠景路临时维修工程（项目金额约1000万元）。为了进一步改善凤和片区的教育条件，还要对凤江小学、客村小学、逸景第一小学本校区3所学校校园进行综合改造提升工程，改造总金额约在7400万元。
在生活配套方面，需要确保居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施应当在规划地块建设总量（不含居住区配套公共服务设施的建设面积）完成50%前建设完毕，独立设置的市政公用设施和公共服务设施应当在分期开发规划地块建设总量（不含市政公用设施和公共服务设施）完成50％前建设完毕。
其中，垃圾压缩站、变电站、公共厕所、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、消防站、派出所、公交首末站、老年人福利院、幼儿园、小学等设施应当优先于住宅首期工程或者与其同时申请建设工程规划许可证，并在住宅首期工程预售前先行验收。
强调促进产城融合 符合中大国际创新生态谷发展定位
在海珠区构建的“一区一谷一圈”发展空间布局中，康乐鹭江所在的区位十分重要。这里地处“中大国际创新生态谷”核心地带。按照海珠区的规划，将整合区内大学、大院、大所科研资源，全面推动环中大、环湿地区域城市更新、创新迭代、产业升级，实现生产、创造与自然无界共生。
根据广州新一轮城市更新“1+1+N”政策体系，凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目位于城市规划建设管理第一圈层，产业建设量原则上最低占比为60%，项目合作方合生应与政府相关部门签订监管协议和承诺书，明确产业导入的内容与要求，保证项目建成后产业导入有实质性成效。
按照1月21日广州市住建局印发并实施的《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（以下简称《指引》），合生符合《指引》在合作企业从事房地产开发经营3年以上，且净资产不低于50亿元的要求，而根据产业引入的要求，位于第一圈层的康乐鹭江更新改造项目，将重点引进新一代信息技术、专业服务业、科技服务业、现代商贸等战略性新兴产业和现代服务业企业，吸引先进制造业的总部或研发平台落户，或者引进具有关键技术和先进工艺，能创新产品和管理模式促进本地传统产业转型升级的企业。
与此同时，在产业引入方面，根据《指引》康乐鹭江更新改造项目或将引入1家世界500强投资的企业或2家全球2000强、央企或中国500强控股公司。
文/广州日报全媒体记者廖靖文、贾政
图/广州日报全媒体记者邱伟荣
视频/广州日报全媒体记者邱伟荣、廖靖文、贾政
