房地产融资开启萝卜蹲模式：银行先关阀 信托再断供

　　给我一根杠杆就可以撬动整个楼市的时代一去不复返。在金融去杠杆和楼市调控的双重背景下，房子开始难卖的同时，房地产融资的难度也陡增。

　　5月底，一则银监会严查违规开展房地产信托业务、融资渠道被收紧的消息把夹缝中的房地产融资推向台前。此前，银监会2017年3月底至4月集中发文整顿，银行表外、通道融资业务受到影响，地产融资业务更首当其冲，银行几乎不再放行房地产开发贷，全面收紧额度。

　　随着银行、票据、信托、再融资、海外发债等渠道全面收紧甚至叫停，昔日的高杠杆狂奔被锁住了咽喉。6月的初夏时节，一位中型房企的财务人员王刚（化名）和他的老板们却要想着如何“过冬”自救。低成本融资的日子已经远去，是时候储备食物为自己“输血”过冬了。

　　据新京报记者调查发现，过去几年来房地产企业通过银行理财、券商资管、基金子公司、私募基金等通道流入房地产的资金绝大多数为债权或“明股实债”，目前，这类融资基本被叫停。包括万科、恒大在内的大型开发商转而在项目层面纷纷开展股权融资合作。

　 　银行“缩表”，房地产信托融资暂停

　　房地产融资开启“萝卜蹲”模式，银行贷款、私募基金、再融资、国内外发债等相继被收紧后，监管再度指向房地产信托。

　　5月24日，中国证券报报道称，银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，该文件显示，违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检查要点，包括是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务等。

　　对此，银监会回应称，根据银监会2017年现场检查计划，监管部门将对部分信托公司进行例行检查。为提高检查的针对性和有效性，银监会相关部门4月中旬制定印发了《2017年信托公司现场检查要点》，供具体检查时参考。印发检查要点是现场检查的一种通行做法，仅用于指导具体检查项目，并非发布监管政策。

　　分析认为，由于其他融资渠道相继受到限制，信托已经成为房地产商拿地融资的重要通道之一。但监管层检查违规开展房地产信托业务以后，信托公司目前开展的拿地融资业务面临收紧。这就意味着，房地产融资又一条重要通道正在被收紧。

　　Wind数据显示，4月份房地产信托成立规模环比大幅下滑逾三成。而5月以来，房企国内债券融资规模119.3亿元，同比降逾八成。而一季度房企海外发债在经历了新高过后，二季度以来发行量则同比下降近六成。

　　一家大型信托高层人士透露，银监会要求对信托公司现场检查每年都有，系常规项目。但是，这是首次点名针对火爆的房地产企业拿地融资的模式。自4月中旬收到文件以来，几乎全面叫停该业务。不过，个别城市仍可给资质排名实力强大的开发商进行融资。

　　“我们暂时叫停了房地产信托融资”。昨日，多位中小型信托公司内部人士做出上述表示，事实上信托融资的主要资金来源于银行，而目前银行全面“缩表”，大量表外业务和通道业务资金正在回流，信托资金来源也受到限制，因此，银监会发文后索性暂停该业务。

　　一家城商行内部人士称，其实信托公司发行的信托计划，最大的资金来源是银行，但是，现在多家银行都限制甚至暂停投资房地产信托。所以，房地产相关的信托发行收益都非常高。尽管如此，多家银行依然暂停投资，房地产信托“断供”。

　　记者独家获得的银监会2017年3月29日下发的“三违反”和相关附件显示，银监会严查信贷资金违规进入楼市。要求各银行检查是否直接参与房地产炒作，是否在房地产开发贷款和按揭贷款中虚假、违规操作。

　　“去年资产慌，又没有限制，大的房地产公司发行的信托计划都被银行抢购”。上述人士称，而现在房地产企业发行信托计划基本都卖不出去了。

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