“开放式街区”肇庆市已有先例

　　“开放式街区”是本周最热门的话题。讨论集中于三个问题：如何才算开放；开放的目的在于什么；开放是否合法。记者通过调查走访，发现其实肇庆市早有开放式街区，路网贯穿颇为方便，这才是改革的真实目的，而改革措施的真正实施，还须保障居民的合法权益。

　　 开放式街区本地早有先例

　　近日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布，其中提出:“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用”。

　　小区打开，内部道路公共化成为讨论的焦点。其实在端州城区，这并不是新鲜事，在上世纪90年代，街区制是常见的一种建设形式。端州区最早的居住小区之一百花园就是开放式街区的代表，其分数期开发，分为多个小苑，从西江北路一直延伸至桥北路。每个小苑之间单独封闭，各个苑之间以及西江路、桥北路由支路连接，支路宽敞，基本为两车道，因此无论是行人或车辆，走动联络均十分方便。各苑单独设置门卫门禁，根据记者实地走访，居民对治安都比较满意。而数年前开发的龟顶新城其实也是开放式街区，其小区面积属全市最大，但整体并非封闭，而是有多条支路网贯通连接。

　　有熟悉本地建设情况的人士解释，开放式街区与当年开发商的实力有关。2000年以前，开发商并不具有大规模的开发能力，一般以居住组团的形式开发建房，即2至3栋，不同组团之间多少留有空间。而2004年以后，开发商整体买地成为常态，封闭式小区也成为习惯。至于龟顶新城，由于规划人口、占地面积都甚大，故在小区规划之初，该市要求其设置多条市政道路。

　　 通达路网才是真正目的

　　在近日的讨论中，分别有住建部、规划专家出面解释，打开住宅区的目的，不是简单把围墙拆了以开放整个社区，而是为了解决“交通路网布局问题”。这也是《意见》在讨论中被模糊的重点。《意见》就此表述：实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统，打通各类“断头路”，形成完整路网，提高道路通达性，到2020年，城市建成区平均路网密度提高到8公里／平方公里，道路面积率达到15%。

　　国家发改委城市与小城镇改革与发展中心总规划师、规划院院长沈迟近日解释，《意见》不是把这个小区所有的道路都变成公共道路，而是根据该地整个路网的规划需要，将原先被主干路包围的封闭的大型居住区分成若干个居住小区，从而开辟出一些可以过境的公共道路，通常是区别于主干路的主次支路，就能优化整个区域的路网。

　　市规划局用地科科长梁海江评论，这更多是针对大城市的小区，而肇庆市用地条件有限，小区的规模有限，大型的小区譬如龟顶新城，在规划中已经布置了路网，并非全封闭式。他介绍，在每个地块的控制性规划中，均会根据地块性质和人口集聚能力设置路网，并在国土出让合同的附件中进行说明，项目在报建中要预留空间，譬如臻汇园中就并非是全封闭式小区，一条市政道路穿其而过，连接蓝塘北路与东岗西路。

　　不过梁海江也坦言，该市城区支路网不足是一个突出问题。譬如城东新区，道路宽阔，均为六车道或八车道，根据其用地规划，其道路面积占比21.09% (作为对比，住宅用地占比为42.80%)。

　　虽然城东新区的道路占比面积高于《意见》要求，城东新区的主干道和次干道也比较充足，但该片支路网通达能力不足的问题相对比较突出，这会降低片区的通行能力。

　　对此，可援引沈迟的说明，他表示：“一些城市居住区的路网布局已经较密，城市主干路、主次支路的匹配得当，那么即使一个居住小区相对封闭，也没有打开小区再开支路的必要了。也就是说，如果某一个住宅小区的道路公共化之后，对于城市干道的交通流量没有影响，那也同样没有必要去改。”

　　 小区道路的土地使用权

　　 归全体业主所有

　　《意见》中表示要“逐步打开”，对此住建部发表了三点意见，其中一点提及“依法依规处理好各种利益关系和居民的诉求，切实保障居民的合法权益”。而法律对居民的权益如何说明？对此，《物权法》第73条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

　　记者采访市住建局及市国土局，后者表示，虽然房产证上的公摊面积不包括道路部分，但楼盘整体交付使用后，道路使用权归公共业主所有。

　　曾参与《物权法》起草的中国人民大学常务副校长王利明教授，近日在接受媒体采访时也表示，首先，已经建成的小区，根据《物权法》规定非常明确，小区内道路、空地属于业主共有。如果要打开封闭小区，只能走征收然后补偿的途径，从而实现使用权的移转，这在《物权法》上几乎是唯一的途径，如果既不征收又不补偿，就涉及到侵犯业主权利了。

　　 开放式街区为国外常态

　　街区制作为一种建设形式，在国外其实是主流，他们更注重资源的共享。肇庆人何嘉荣在澳大利亚生活超过十年，他表示，悉尼并没有封闭式小区的概念，大部分住宅的公共空间都是开放式，只有配套设施，譬如游泳馆、健身中心等有封闭，而住宅间的公共道路是开放的，其修建、维护都是由附近居民出资，这源于当地“权利与义务”意识，“在本地人的概念中，这条路基本是我们住在附近的人走的，我们维护也是应该的。”

　　曹小姐则在美国东海岸城市波士顿从事房地产中介业务，她笑说中国同胞具有强烈的“小区意识”，她接待前往美国购房的同胞，后者均会要求小区套房。但对此她很为难，因为波士顿只有寥寥的封闭式小区，基本是公寓，集中于郊区，每个小区只有20户至30户。她表示，当地极不流行建设大型封闭小区的其中一个原因是新增建设用地稀缺，同时，当地首要注重乃路网的通达性，政府部门会根据一个区域的交通配套情况，审批是否可进行住宅建设。而开放式街区的安全保障则基本靠设备，每家每户都会安装自动报警器，“有一次我家里窗户忘记关自动报警，警察马上就来了”。而至于小朋友及老人的游乐设施则随处可见，对任何人开放，但其建设费用还是由附近居民的税金支付。