律师刘金纲: 房屋交割 如何避险
刘金纲
遭遇开发商虚假宣传怎么办？遇到黑中介编制“阴阳合同”如何维权？在房产分割过程中，如何维护好自己的正当利益？如今，住房是老百姓最重要的资产配置，每一起涉及房产纠纷的官司，都会极大地影响当事人的生活。
刘金纲是北京市盈科（广州）律师事务所的高级合伙人，在房地产法务领域已深耕十多年，积累了厚厚的房产纠纷卷宗，对于房产买卖、分割中的各种“坑”了如指掌。近日，他接受广州日报全媒体记者专访，讲述他的独门房产风控指南。刘金纲认为，大家不能因为签协议伤感情而放弃“协议优先”的原则，否则真出了问题，伤的才是真感情。
文、图/广州日报全媒体记者 李华
在刘金纲心中，律师一直是梦寐以求的职业。2000年，刘金纲考进北京大学法学院攻读法学硕士。2003年，他获得了硕士学位证书，“得到了从事律师行业的敲门砖。”
毕业后，刘金纲来到广州，成为一家公司的法务，后来又进入律师业界。不断的成长过程中，他将自己塑造得专业化，不是自己主打的案件类型一般不接，渐渐地，业内人就知道，有一个刘金纲律师专打房地产官司。在专业领域刘金纲不断打磨，2017年他攻读中山大学房地产EMBA，接触到不少开发商、建筑商、房地产代理商、投资商的同学，对房地产行业有了多方位的观察和了解。他代理案件的胜诉率也逐年走高。
一手房买卖
定金订金一字之差差异大
“一手房的纠纷多发生在商品房预售时。”刘金纲梳理出各种坑：预售阶段，刘金纲提醒购房者要尤为注意商品房买卖合同中“商品房的销售依据”一栏如果空白，要向开发商询问，确认对方是否有“故意隐瞒”，如果“故意隐瞒”，后续可以主张赔偿。
到了认购阶段，这一阶段购房者常易被虚假宣传忽悠。刘金纲举例说，“离地铁10分钟”可能指的是开车时间，并且指的是直线距离。更为离谱的是对小区绿化、游泳池等设施的宣传描述与实际交房时出入较大。对于打击这类虚假宣传，刘金纲建议大家“收集保存好宣传资料，作为证据保留”。
刘金纲还提醒购房者在签订认购书之时，一定要擦亮眼睛，“合同中关于所付款项的文字表述应是‘定金’而不是‘订金’。”一字之差关系到出现纠纷是否能获得赔偿。简单来说，开发商违约了，认购合同中写的是定金就有得赔。
此外，开发商还有不少别的猫腻。刘金纲曾代理的一个案件就是，开发商让购房者签订了一个补充协议，在协议中，出现了一行很小的字：这是关于违约赔偿的约定，业主违约赔偿定金的20%，开发商违约最多赔偿定金的5%。他提醒，对于这样的不平等条约一定要特别注意。
刘金纲提醒，在交房时，“最好在合同中明确交付的具体日期，具体到年月日”，避免开发商的无限期拖延。另一个坑则是，开发商为了更好地卖房，对外宣称的房屋面积比实际小，总价低，收房时突然多了几平方米的面积，此时，购房者补缴的费用不小，又不能贷款，这对积蓄不多的购房者来说是不小的压力，“买房时我们对面积的误差也应约定违约条款。”刘金纲建议。
刘金纲说，因为开发商的原因，办房产证迟迟不见动静的案例，对于刘金纲并不陌生，他的建议是购房者和开发商应“约定办理房屋产权证书的具体日期；约定逾期办理的违约责任”。
过户办证难，是刘金纲遇到的主要纠纷之一，主要原因是房屋所在地突然出台限购政策，他给出的解决方案是，“在签订合同时，要关注房屋所在地的限购政策，不仅是现在的甚至预想将来的；在房屋具备办理登记手续的情况下，尽快办理；万一遇上限购，还可以通过咨询律师，通过法律手段解决。”
二手房买卖
慎防黑中介“阴阳合同”
刘金纲说，二手房的交易与一手房有较大差异。因为在交易中常常出现中介，三方博弈让房屋买卖变得很不简单。
刘金纲首先指出的是中介问题，“中介机构若存在缺乏诚信、隐瞒编造信息、制造‘阴阳合同’、吃差价、违规操作等行为，容易致使当事人对合同履行产生争议。”
刘金纲见到不少中介利用手中的信息优势牟私利。他曾代理过一个案件，当事人是卖方，中介告诉卖方，市场价是115万元，实际价值却可达151万元，在取得卖方的信任后，中介掉头就找了熟人代买该房屋，中间净赚差价36万元，由此产生纠纷。刘金纲结合多起纠纷案例，给出的风险控制方法是：选择信誉较好的中介；签订居间合同约定双方权利义务，约定中介机构核查义务，防范风险；不完全信任中介机构，自己对信息应有基本判断。
二手房“一房多卖”也是经常出现的纠纷。刘金纲的一位买方当事人就遭遇了这样的经历。卖方是一名生意人，因资金周转急于将房屋套现，在和第一位买家签订合同、房屋已经网签的情况下，还相继找了第二位、第三位买家，收了定金也签了合同。刘金纲的当事人正是第二位买家，最后通过上诉，刘金纲为他的当事人争取到最大限度的赔偿。针对这种风险，他提醒买方要多一个心眼，“在买卖之前，查询标的房屋的权属信息，了解房屋状况。”
而对于卖方反悔不想卖房的情况，买方也应早作准备，双方在签署合同时应“约定合理的违约金条款”。
在二手房交易中，买方无法及时付款，也会给卖方带来安全性的风险。刘金纲就曾代表当事人向法院起诉,要求买方按时支付房款。刘金纲回忆，当时按照购房合同，买方首期支付给他的当事人30%的房款，70%按揭，同时约定买方在半年内完成批贷。“我们怀疑他的付款能力，到了约定的过户时间，他没钱。”于是，刘金纲向法院陈述了买方没有付款的实力和未能展示银行批准贷款的证据，同时向法院申请，如果法院批准过户，必须由买方先将余款打到法院代管的账户。法院批准了刘金纲的申请，最终保障了卖方的资金安全。
房产分割
离婚分房产情形有23种
刘金纲在多年的实践中，涉及到夫妻、子女房产分割也是纠纷的常发地，这类风险夹杂了很多的人情，也常常伤人更深。刘金纲和团队经过分析组合发现，离婚房产分割的情形多达23种，情况太复杂，他就此给出了最简洁的处理原则。
“实际生活中，夫妻共有房屋只登记在夫妻一方名下大量存在，最常见的是夫妻一方将登记在其名下的法定共有房屋擅自转让给他人而发生纠纷。”刘金纲见过不少这样的案例，针对这样的情况，他给出的最佳建议就是：房产登记在夫妻双方名下，登记产权是保护权利最有力的保障；如果一方由于是外籍户口等客观原因不能登记，最好写一个房产书面协议，盖上手模，表明这是夫妻共同财产。在他看来，没有比“登记优先、协议优先”更好的原则来保护彼此的房产权益。
此外，还有一种房产分割最常见的纠纷就是房屋赠予，刘金纲的一位当事人就遇到这样的情况。当时夫妻二人因为孩子上学的问题，希望男方父母将一套学位房过户到自己名下，老人同意将房子赠予自己的儿子，房产证上只有儿子的名字，老人以为万事大吉了。当时口头协商说好，房屋只是给孙子上学之用，产权还是老人自己的，儿子儿媳都认可了，但并没有留下任何书面证据，也没有做过公证，为之后的纠纷留下了隐患。
几年之后，夫妻双方感情破裂，妻子要求分得学位房一半的权益，当时这套房估值近千万元。最后通过协商，儿媳同意分得250万元而不争房产。“这种情况，最好的解决方法就是写下书面协议或者去做公证。”刘金纲再一次强调“协议优先”的原则。
事先做登记
才能避免事后感情受伤害
从业多年，刘金纲看过许多因为房产分割而带来的人情冷暖。“相比房产，衣食的成本小很多，渗入程度不像住房那么深。”他分析说，房产对生活质量和人生价值产生很大影响。房产似乎成为“安家立命之本”，这对于外地人显得更加重要。再者，房产在家庭资产中占比最大，“它是普通百姓最重要的资产配置”。
正因如此，当面临离婚、遗产继承官司时，房产便成为最大的争议点，对一个家庭来说影响巨大。刘金纲看过很多为了多分一点房产而不欢而散的案例，伤感情在所难免，而且这类纠纷很难调解。当然，他也看到过因为对方人好而不打官司、和平分手的案例。一套房产折射出当下生活的另一面。他说，事前做好登记、拟好协议也是避免感情受到伤害的一道防护线。