德洲地产朱廷勇：莞深融城的趋势不可逆转

朱廷勇

专访东莞市德洲美林房地产开发有限公司副总经理朱廷勇

东莞时间网讯 10月开盘的御江1号，在最近的时间里周成交量大幅攀升，取得一周成交不少于50套的业绩，在2014年住宅总成交套数也不过900余套的横沥，无疑是个异数。而这样的业绩在项目开发商——东莞市德洲美林房地产开发有限公司（以下简称德洲地产）副总经理朱廷勇看来，得益于今年以来愈演愈烈的深圳客置业潮。作为在临深片起步的开发商，德洲地产如何看待今年深圳客大举进入东莞的现象，又如何预判明年的东莞楼市？记者专访了东莞市德洲美林房地产开发有限公司副总经理朱廷勇。

明年百万平方米新盘将入市

东莞日报 ：御江1号所在的横沥是东莞楼市发展相对滞后的片区，御江1号的周销售业绩为什么可以到达一个较高位？

朱廷勇：以前发展慢，说明以后的发展空间大。御江1号的销售一周的销售业绩可以破50套，实话实说还是得益于深圳人在东莞的置业版图正在扩大，我们项目内目前深圳业主占了90%的比例。而这个项目可以吸引到深圳人，除了确实有价格优势之外，还因为项目本身确实非常优秀。

御江1号项目南向有一线江景，旁边就是东莞十佳公园之一的横沥文化广场以及正在打造的滨江休闲公园，项目业主回家甚至是先进公园再进家门。而具备优质自然生态资源的同时，御江1号一墙之隔就是镇政府，出门200米就是横沥最繁华的中山路，真正是出则繁华入则宁静，兼具城市资源和自然资源。很多深圳人到现场看项目后就下了定，最快纪录是龙岗的一个客户，到现场十分钟就下了定。

东莞日报：御江1号之后，德洲地产在东莞还有新项目储备吗？

朱廷勇：德洲集团投身房地产约10年，在东莞、惠州多地均有开发项目。在东莞除了御江1号之外，还有一个规模比较大的项目——塘厦的德洲城。这个项目位于综合实力强劲的塘厦林村，总建筑面积超过100万平方米，分7期开发，集住宅、商业、酒店、办公等多种业态一体，是塘厦最大的项目之一，建成后的德洲城，将成为莞深融城的一个标杆项目。目前，德洲城一期已经开工，预计明年5月入市。

东莞日报：德洲地产是否还会继续考虑在东莞拿地？如果有考虑，会考虑哪些区域？

朱廷勇：拿地的考虑肯定是有的，我们现在也在找优质的土地。在地块的选择区域上，我们还是会偏向于选择临深片区，或是松山湖周边和城区。

深圳客疯狂置业倒逼本地购买力释放

东莞日报：2015年已经接近尾声，你如何总结这一年东莞楼市的特点？

朱廷勇：2015年东莞楼市最大的特点是深圳人置业东莞已经从以前的临深片到遍地开花，据我了解到的情况，目前有主力深圳客进入的镇区接近25个，莞深融城越来越明显。可以说自今年3月之后，深圳人在东莞的置业版图便不断扩大，先是在临深镇街，包括塘厦、凤岗、黄江等，接着是松山湖，再然后是沿江高速影响到的水乡片，洪梅有楼盘项目的月销量猛冲到数百套，天天像开盘一样，都是深圳人在买。而到现在，由于轻轨等的影响，东莞也开始有大量深圳客涌入。据我的初步判断，今年东莞楼市深圳客整体比例接近50%。

在深圳客可以说疯狂的选择东莞置业之后，也开始倒逼本地购买者的释放。不过即使没有深圳客，今年东莞本土的住宅成交状况应该也是量价齐升的，而且这个趋势比较明显。

还有一个特点，今年政策面非常宽松，而且可以说是全方位的宽松。从整体的宏观政策环境，到 金融 政策，再到针对房地产行业的一些政策，如首付调整、公积金贷款政策、限外取消等等。楼市本来很大程度上就是政策市，政策的宽松是今年东莞楼市火爆的基础。 

东莞日报：深圳客置业东莞确实是今年很明显的市场特点，为什么在今年会出现如此火爆的局面？

朱廷勇：有多方面的原因。一是众所周知的，深圳房价在过去的大半年飞速增长，带来的挤压效应。

第二点，也是很重要的一点，是莞深融城的趋势不可逆转。这一点首先从深圳本身发展的角度来说，2014年，整个深圳的GDP达到1.6万亿元，但2000平方公里的土地已经成为了深圳发展的阻碍，深圳外拓是必然。其次从交通上来说，可以看得到两地之间的融合实实在在地走了起来。沿江高速的开通，梅观高速、龙大高速的免费通行，还有从莞高速的即将开通、深圳外环高速的规划，都实实在在地使两地往来更便捷，且减少了交通成本。东莞轻轨已经进入实操阶段，R2线明年通车，R1、R3线也将开工，更是加快了深莞融合的速度，未来莞深之间将真正实现半小时生活圈。

第三点是我前面有提到的，包括御江1号在内，东莞有很多有着优质资源的楼盘项目。东莞这个城市的区位位于珠三角的几何中心，链接莞深，区位决定着发展前景。且东莞很多区域的生态环境很漂亮，是非常宜居的，比如松山湖及生态园，这也意味着东莞城市有着非常好的发展前景，这对善于计算，也有着 投资 头脑的深圳人有着较大的吸引力。

深圳人置业东莞还没有到高潮

东莞日报：今年深圳人在东莞的置业可以说有些疯狂，而且其中有不少是投资用途，如果市场发生变化，东莞楼市是否会出现和2008年那样的局面？

朱廷勇：我个人认为不会。现在在东莞买房的深圳人确实有一些是为了投资，但也有相当大的部分是用来自住。东莞楼市一直以来都走得很稳健，是因为东莞楼市有着强大的刚需支撑，这点跟其他城市不一样。我们现在所看到的情况，是深莞融合已经实实在在地走了起来。比如深圳的一些产业、企业、资金、技术、人才、信息等等已经开始持续流入临近深圳的东莞。深莞融合是大趋势，不是一时的，是未来持续的一个大趋势，因而，东莞楼市的未来就有着非常大的想象空间。在我个人看来，只要大的政策环境不发生逆转性的变化，深圳客在东莞置业不仅仅还会持续，而且还没有到高潮。

东莞日报：对于即将到来的2016年，你如何预判？

朱廷勇：前面有说到，楼市很大程度上属于典型的政策市，从目前的局势来看，宽松的政策市暂时不会发生变化，至少在2016年上半年不会发生变化。如果不出意外，今年东莞楼市一手成交将创造历史新高，有望冲破900万平方米。如果保持现在的政策面，深圳客置业东莞的趋势也不会发生变化，塘厦等临深镇区依然是热点，但深圳人将继续向东莞各镇区的优质楼盘渗透，版图还会进一步扩大。此外，明年东莞轻轨就会开通，东莞正式进入轻轨时代，因此轻轨沿线的物业会持续受宠，尤其在莞深融城概念之下，东莞的轻轨物业会更受深圳客欢迎。