惠州：挪用商品房预售金 企业信用留下污点

　　在前期市场，由于监管机构杂而不严，商品房预售资金被挪用事件屡屡发生，这也是市场出现问题楼盘的焦点原因之一。但随着政府行业监管不断深化，该问题在未来市场将有望得到遏制。17日，惠州市房产管理局发布《惠州市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》(下称“办法”)对商品房预售资金监管做出明确分工和规定，行政部门、监管银行、建筑单位、开发企业以及购房市民分别做出明确要求。

　　《办法》指出，在资金监管过程中，政府主导、银行协同，施工单位和监理机构配合，开发企业和市民则需按合同及协议约定，自觉接受监管，减少交易风险。而针对开发企业可能出现的挪用预售款资金行为，将予以严厉处罚，除直接叫停楼盘网签买卖合同业务，还将违法违规行为公示并纳入企业信用信息系统，企业信用留下污点同时还将视情形处以违法使用金额10%—20%的罚款。

　　 使用资金严：开发商申请使用预售资金手续严格

　　《办法》指出，房地产开发企业将其开发建设的商品房在竣工验收备案前预售给购房人，购房人依照合同约定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部购房款项为商品房预售资金，应当全部存入专用账户，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

　　在资金使用申请过程中，《办法》为确保不会被企业偷梁换柱，规定开发商须向监管部门提交相关申请文件，并需要开发商、施工单位、监理单位等出具意见，并加盖单位公章。此外，监管银行在账户账单把控方面也同步强化，且在首次用款后，每次申请用款时还应当提交上一次申请的用款划款凭证，多部门多单位认可才能实现资金放行。

　　《办法》对房地产开发企业在开发过程中申请使用存入专用账户的预售资金数额也做出严格限制。《办法》规定，资金进入专用账户，房地产开发企业必须按规定留存一定比例，超出部分才能向监管部门申请使用。指出，楼盘项目预售后，专用账户内的资金按预售合同总金额的10%计算留存；取得建设工程规划验收合格证后，账户留存资金按预售合同总金额的5%计算。

　　 持续时间长：动态化管理确保资金监督落实到位

　　尽管《办法》已经将预售资金利益相关方，以及监管机构责权予以明晰，且在资金的提取管理上趋于规范，但涉及多方利益主体也使得监管环节较为复杂，若个别企业为了利益串通一气仍将有可能蒙混过关。而这一状况在《办法》针对预售资金账户所实施的动态化管理中将不再可能。

　　《办法》介绍，在商品房预售中，企业必须与购房人签订《商品房买卖合同》，并在合同中注明购房款的付款方式、期限，存入的监管银行、专用账号，以及监管部门。购房人根据购房合同约定将购房款项直接存入专用账户；而办理按揭贷款的部分：若按揭银行为监管银行的，按揭银行应当在贷款合同或抵押合同中约定按揭款将发放到本房屋对应专用账户；若按揭银行为非监管银行，按揭银行应当在贷款合同或抵押合同中再约定，按揭款发放后，将由按揭银行监督房地产开发企业在15个工作日内将款项划转入按揭房屋对应的专用账户。

　　前期购房预售资金划入专用账户后，针对楼盘项目持续性的市场销售行为，《办法》要求企业要在每月5日前，将专用账户对应楼栋的上月房屋销售、按揭款发放等数据报送监管银行；而监管银行应则按监管部门格式要求建立专用账户收存、支出台账，每月10日前将上月数据上报。并每日都需要定时向预售资金监管系统推送专用账户的数据信息。一旦商品房按揭款未进入专用账户、或账户出现被查封、被冻结、被强制扣款等异常情况，监管银行应当在2个工作日内将相关函件复印件送达监管部门，这也使得监管部门能够及时掌握预售款监管账户动态，对企业相关不法行为及时作出应对。

　　《办法》还要求建设行政主管部门应加强对商品房建设项目的监管，发现工程进度及工程款支付不正常的，应当责令纠正并向监管部门通报。

　　 违规成本高：处罚力度强化让企业望而却步

　　惠州市房地产行业专家范忠洲指出，条例在资金监管环节设置上比较完善，但对于企业而言，能否全部按章实施，与企业的违规成本息息相关的处罚力度至关重要。

　　《办法》在违规企业和监管单位不作为的处罚力度上力度明显加大。《办法》称，房地产开发企业如果存在不按规定收存、使用商品房预售资金，或在收存、使用过程中提供虚假资料，以及不按规定申请预售资金查验的行为之一，监管部门将责令限期改正，并立即暂停该预售项目在预售系统上网签买卖合同业务，将其违法违规行为予以公示，记入企业信用信息系统。此外，视情形对开发商处以违法使用款项10%—20%的罚款。

　　《办法》中，对施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的行为，建设行政主管部门同样会将其违规行为记入企业信用信息系统，并依法对相关责任单位和责任人予以查处。

　　此外，作为资金监管的行政部门和银行单位，如果出现滥用职权或违规操作等行为，《办法》也将实施严厉的追责处罚。

　　《办法》指出，监管银行若出现擅自拨付预售资金、未按规定办理资金划款手续或不遵守账户监管协议等行为时，部门有权责令其限期整改，逾期不整改，可取消该银行的监管新预售项目资格。此外，若按揭银行未按规定发放按揭款、未按规定向预售资金监管系统推送按揭款发放数据信息，有关行政管理部门按职责监督管理，房产登记部门则将暂停其办理预售房抵押登记业务。

　　《惠州市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》进入到公开征求意见阶段。欢迎社会各界人士积极参与，意见征集截止日期为2015年4月17日。

　　征集意见途径：传真至0752—2898699；电子邮件至734662407＠qq.com；或信函方式将意见邮寄至：惠州市江北校园东路房产交易大厦817室房管科(邮编：516002)，并在信封上注明“《惠州市商品房预售资金监督管理办法》征求意见”字样。（张峰）