我的房子为什么没有证？
丘建平 插图
●巫乐庭 吴杰辉
花了一辈子积蓄买的房，最后却迟迟办不来房产证，即使在打赢官司后，因为开发商抵押贷款、违规开发等等原因，房产证依然拿不到手。根据兴宁市人民法院的统计，2013年以来，该院受理房地产合同纠纷案件176件，其中，仅购房者诉求房地产商办理产权过户的案件有109件，比占六成多。究竟是谁动了购房者的奶酪？
案例1
土地被开发商抵押
2004年6月1日，兴宁的谢文文（化名）因急于购房，没有细看开发商的预售证等材料，便与其签订了购房合同，以近25万元购买了其中一套住房，开发商答应在1年内办理房产证。可是，等了近10年，开发商一直以各种理由拖延办证。像谢文文这样的住户在这个楼盘就有60多户。
今年3月，谢文文等60多个住户只好向法院起诉，很快，兴宁法院判令开发商限期办理房产证并支付办证违约金。然而，事情并没有像谢文文想象的那样顺利。原来，开发商在开发楼盘时已经将土地抵押给银行，后因公司经营出现问题，没有能力偿还银行债务，在抵押没有解除的情况下，造成不能办理房产证。目前，法院对60多个住户的案件已经正在执行，银行也已经起诉开发商要求偿还债务，法院需要依法拍卖开发商名下的其他资产用于优先偿还银行债务，在债务偿还清楚解除抵押登记后，才能给谢文文等60多人办理房产权证。
法官说法： 房产土地抵押信息应公开
梅州市中级人民法院民二庭庭长肖庆浪指出，由于土地使用权和房产项目是否抵押不列入预售公示的范围，公众一般难以了解，对此风险无法预估。因此，肖庆浪建议，应建立房地产预售时公布房产土地抵押情况的信息公开制度，给购房者一个明明白白的选择权利。他同时建议购房者，在签订购房合同前，可通过售楼处、国土住建部门询问楼盘的土地使用权是否存在抵押等情况，也可以要求在合同中加大开发商拖延办证的违约责任。
案例2
开发商前期手续不全
2008年3月24日，王平（化名）与房地产公司签订了购房合同，以89.6万元购买了两套商住楼。房地产公司满口答应签订合同18个月内办好房产证，逾期则从第19个月起每个单元每月付200元给原告。可是，王平却迟迟没能拿到房产证。王平遂在2014年3月向兴宁法院起诉，请求判令被告办理并交付房产证，按合同约定支付违约金。
经法官主持调解，房地产公司同意在两个月内办理好房产证，并补偿2009年开始计算的办证违约金每月400元。随后，起诉该房地产公司要求办理房产证的60宗案件接踵而至，经调解，双方签订了调解协议。但房地产公司却一直没有履行。无奈，业主向法院申请执行。法院在执行中调查得知，该房地产公司在施工和销售时均未办理相关报批手续导致无法办理权属登记手续。而现在办理登记时，各项收费标准比当时超出了好多倍，该60多户的登记费用就高达1200多万元，开发商无能力在短期内支付该笔巨额费用。
法官说法：规范开发商代办责任
肖庆浪建议，一方面购房者在签订合同前要通过各种渠道了解房产证的办理条件，向开发商仔细询问和察看是否有预售许可证和各种必要的报批证件。在签订合同后发现因报批漏洞而不能办证的，可以向法院起诉。同时，在购房合同中明确对办证期限予以约定。
案例3
土地不在开发商名下
2004年3月9日，曾方方（化名）与某房地产公司签订了购房合同，以32万元的价格购买该公司开发的兴宁市某花园的两套套房。合同约定，由开发商协助购房人办理房产证，费用由购买人负担。然而，曾方方在交涉、等待了近10年，一直没能拿到房产证，便于2013年底向兴宁法院起诉开发商。
审理中，开发商承认了违约事实，但因为当年是借用他人的地块开发，虽然已支付费用给第三方，但未办过户手续，所以土地不属于开发公司名下，现在需要先从第三人转到自己公司名下，再分割过户到业主名下，这个过程中的费用需要近百万元，自己公司已经没有能力承担，只能任由法院执行。
法官说法： 办证不得无限期拖延
肖庆浪提醒，购房者在签订购房合同时，应注意了解开发商与土地使用权人是否为同一主体，否则可能存在难以办证的风险。由于开发商的原因造成难以办证的，即使双方对办证期限没有特殊约定，根据规定，尚未建成的房屋自房屋交付之日起90日、已竣工的房屋自合同订立之日起90日未能办好权属证书的，购房者可追究开发商的违约责任。合同约定的期限或者前述的90日办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。因此，即使在房价攀升的情况下，通过追究违约责任，乃至解除合同，同时索赔损失，购房者依然有维权途径。