房东和租客相互起诉 租客要求房东双倍退回押金

该案已由市第一人民法院审理，择日宣判

东莞时间网讯 2015年7月，作为房东的东莞市某实业 投资 有限公司，将位于万江的一处写字楼出租给市民黎某，然而，房子才出租3个月，双方就闹翻了，甚至对簿公堂。

房东诉称，黎某单方面违约，并拖欠了租金不还。而黎某则反诉称，案涉房屋不具备出租的合法条件，并要求法院判令房东退回双倍押金。

近日，该案在东莞市第一人民法院公开开庭审理，法院将择日宣判。

案情：房东和租客互诉，情绪激动

庭审中，原被告双方情绪激动，展开一番激烈的庭辩。东莞市某实业投资有限公司代理人称，2015年7月1日，双方签订了《某商务港写字楼租赁合同》，约定将位于万江某商业大厦4间写字楼租给黎某使用，租赁期限至2017年8月31日。

“租客没有按时缴纳租金，截至2015年11月已经拖欠租金13640元。”该代理人说，按照合同约定，租客应于每月5日前支付租金，逾期则必须按照欠款金额每日万分之五支付违约金，拖欠一个月或1000元以上租金，房东可单方面解除合同。

原告代理人称，黎某虽然已没有在写字楼办公，但房门被黎某锁住，致使房东无法正常使用。“他锁住房门，就是为了将写字楼转租出去，以达到取回押金的目的。”该代理人请求法院判令黎某归还租金及违约金。

对此，黎某则有不同说法。他说，2015年10月8日，东莞市某实业投资有限公司已对案涉房屋进行停水停电处理，还委托工作人员上门催促搬离。“没有水电，写字楼无法正常工作，我们被迫于去年10月中旬搬离，在此过程中，租赁合同和钥匙一并被房东抢走。”黎某说，在搬离写字楼时已结清租金，否则房东不会让搬走。而原告代理人否认了抢走合同和钥匙。

庭审焦点：租赁合同是否合法有效？

在接到房东的起诉之后，黎某也向法院提起上诉，要求法院判令房东退回双倍租赁押金、水电押金。“案涉房屋尚未取得房屋所有权证以及建设工程规划许可证。”黎某说，由于房屋不具备合法出租的条件，所以应该判令租赁合同无效。同时，他提出，根据双方租赁合同第九条约定，房东违约收回房子，应双倍返回租房押金。

房东代理人回应称，案涉房屋建设于80年代，由于历史遗留原因，当时并未要求办理建设工程规划许可证，但整栋物业有在主管部门备案，由此可见案涉房屋是受到主管部门认可的。

房东代理人还当庭提供了房屋接收确认表、物业移交书等相关证据。“即使合同无效，租客也必须按照合同的租金标准支付使用费。”

未取得规划许可证应认定合同无效

东莞市“法润莞邑”法治宣讲团成员陈清才说，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》之相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人签订的租赁协议无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

陈清才认为，本案中，如果该出租人尚未取得该出租房屋的建设工程规划许可证，也没有向政府申报准建证，虽然提出因历史遗留问题无法办理建设工程规划许可证，但这并不是抗辩合同无效的法律依据，所以该房屋应当认定为违法建筑，租赁合同也就当然无效。因此，出租人只能向承租人要求支付房屋使用费，而不能主张违约金，而使用费可以参照租金标准支付。就承租人来说，只能要求退回租赁押金和水电押金，而不能要求双倍返还租赁押金和水电押金。