继母的房产份额，哥和弟谁有优先购买权？
大洋网讯 哥哥想购买继母的房产份额，弟弟和侄儿不答应，也想购买，双方你来我往陷入僵局，几度诉讼。作为共有人，能否能优先购买房屋份额？什么价格才是合适的？近日，广州市荔湾区人民法院披露了该案的判决结果。
哥哥欲买继母房产份额，弟弟想“优先”
据曾甲介绍，他是曾乙的亲哥哥，吴某是兄弟俩的继母，曾丙是曾乙的儿子。位于荔湾区某房是曾甲、曾乙父亲曾某树的遗产。
2020年7月2日，曾乙和曾丙共同向法院提起民事诉讼，要求继承该房屋。
诉讼期间，2020年7月22日，继母吴某与曾甲签订房屋份额转让协议，约定吴某将自己应拥有的荔湾区某房的所有权份额全部有偿转让给曾甲。同日，吴某出具收据，载明收到曾甲交来全部转让款15万元整。
2020年8月，荔湾区法院就前述继承案件作出判决，该房屋由曾乙、曾丙各取得四分之一产权份额，由吴某取得二分之一产权份额。2020年11月27日，二审维持原判。
补充协议提高价格，兄弟陷入“抢购”僵局
2021年1月，曾乙、曾丙诉至法院，要求对该房屋在同等条件下享有优先购买权，价款为15万元。
2021年2月，吴某与曾甲又签订补充协议，约定为一次性处理上述问题，房屋二分之一产权份额现市场价值约为85万元，双方原来约定的15万元价格过低，现将价格调整为市场价值85万元。
庭审时，吴某告知曾乙、曾丙其与曾甲于2021年2月签订了补充协议，约定为一次性处理上述问题，房屋二分之一产权份额现市场价值约为85万元，双方原来约定的15万元价格过低，将价格调整为市场价值85万元。吴某表示，如他们有兴趣购买，可以优先出售给他们。曾乙父子表示协商后再决定是否行使优先购买权，并向法院申请撤诉。
2021年7月，曾甲、吴某以共有物分割向法院起诉曾乙、曾丙。后曾甲通过银行转账的方式向吴某支付了70万元购房款。曾甲、吴某就共有物分割案向法院申请撤诉。
其后，曾甲以吴某为被告，曾乙、曾丙为第三人，再次提起诉讼，要求吴某协助办理二分之一产权登记及过户手续，曾乙、曾丙提供协助。庭审中，曾乙明确表示，他不愿意以85万元的价格购买吴某对涉案房屋的产权份额，认为该价格过高，并表示15万元至20万元的价格才是合理的价格。吴某则表示，85万元符合市场价格。
曾乙、曾丙称，曾甲、吴某存在虚假交易、恶意串通损害共有人优先购买权的行为，涉案房屋是他们在市内的唯一住房，房子也还没分割，不清楚份额对应的具体位置，所以不能转让。
荔湾法院经审理后于2021年11月判决，吴某协助曾甲办理涉案房屋二分之一产权份额过户登记至曾甲名下的手续，驳回曾甲的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。
法院认为，案件存在主要争议事项如下：
1.转让协议是否侵犯曾乙、曾丙的优先购买权
吴某与曾甲签订房屋份额转让协议时，吴某与曾乙、曾丙等人相关继承纠纷正在诉讼中，吴某和曾乙、曾丙是否对涉案房屋享有产权及具体的份额尚未确定，曾乙，曾丙此时并非涉案房屋共有产权人，吴某向曾甲转让的是其对房屋产权所享有的期待权。曾乙、曾丙认为房屋份额转让协议侵犯其优先购买权，法院不予采纳。
2.曾乙、曾丙是否享有在同等条件下的优先购买权利
经法院判决，确定吴某对房屋享有二分之一产权份额，曾乙和曾丙各占四分之一产权份额，三人成为房屋的按份共有人。依据《中华人民共和国民法典》第三百零五条的规定，吴某可转让其对房屋享有的产权份额，曾乙、曾丙作为其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
3.吴某是否已依法履行通知义务
吴某依据生效判决取得房屋产权份额后，与曾甲签订补充协议，明确约定以85万元的价格向曾甲转让其二分之一房屋产权份额，并明确曾乙、曾丙有优先购买权，吴某有通知曾乙、曾丙的义务。至此，吴某转让房屋产权份额的交易条件才固定下来。吴某于案件开庭时将补充协议直接送达给曾乙二人，并要求他们在15日内答复是否行使优先购买权。故吴某已依法履行了通知义务，并限定了曾乙二人行使优先购买权的时间。
依据《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第十一条第（一）项的规定，曾乙和曾丙收到补充协议后，未在15日内答复吴某，在庭审中曾乙明确表示不同意以85万元的价格购买吴某的产权份额，他们二人的行为足以表明放弃以补充协议约定的条件优先购买吴某房屋产权份额的权利。
4.曾甲是否实际履行两份协议约定的义务
曾乙、曾丙以曾甲和吴某恶意串通、虚假交易为由主张两份协议无效，但未能提供证据予以证明。现曾甲提供证据证明其在签订两份协议后向吴某足额支付了85万元，即已履行了约定义务，曾乙、曾丙虽对其中70万元银行转账凭证提出异议，但未能提供有力证据予以反驳；且根据各方陈述，85万元的转让价款与市场价差别不大。
为此，曾甲与吴某签订的房屋份额转让协议、补充协议合法有效。吴某负有协助曾甲办理过户登记手续的义务，而曾甲受让吴某产权份额的转让登记并不需曾乙和曾丙的协助，且曾甲与吴某的转让行为并未处分曾乙和曾丙对房屋享有的产权份额，故对曾甲要求曾乙和曾丙协助办理过户登记的诉请，法院依法予以驳回。
法官说法：民法典明确按份共有人优先购买权制度
经办法官指出，本案争议焦点在于“同等条件”的认定以及部分按份共有人转让产权份额时是否充分保障了其他按份共有人的优先购买权。
按份共有是一种多人对不动产或动产共同享有所有权的一种状态，按份共有人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权。按份共有人通过行使优先购买权，获得共有物完整物权，有利于稳定和简化共有关系，提高物的使用价值。
为防止共有人知悉份额转让情况后长时间不行使优先购买权，钳制产权份额的交易，导致交易长期处于不稳定状态，影响共有物的使用效能，我国民法典新增第三百零六条，与第三百零五条及《最高人民法院关于适用》第十条至第十三条规定共同构建起我国按份共有人优先购买权制度。
《中华人民共和国民法典》第三百零六条规定：“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。”这一方面肯定按份共有人可以自由转让份额，另一方面对优先购买权的行使进行一定的限制，规定在转让时应及时通知其他共有人，以使其知悉转让时间及条件等，在信息充分的基础上尽快决定是否行使优先购买权。
本案虽为房屋买卖合同纠纷，但因买卖的是房屋的部分产权份额，因此涉及其他按份共有人优先购买权的行使和保障问题。“同等条件”，还应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定，即应考虑转让价款是否不合理地偏离市场交易价格、价款履行方式和期限是否符合一般交易习惯等进行综合判定，以防交易双方为规避按份共有人优先购买权的行使而故意设定不合常理的交易方式损害其优先购买权。
文/广州日报·新花城记者：章程 通讯员：荔法宣
图/广州日报·新花城记者：莫伟浓
