名为让利实为冲业绩 房产众筹沦为开发商营销工具

　　近期，包括万科、远洋、龙湖等知名开发商纷纷联手房贷网、平安好房、搜房网、京东等互联网平台推出房产众筹，但北京商报记者咨询专业人士了解到，真正意义上的众筹需要开发商在立项之初提前锁定购房人，并用购房人的众筹资金来建房。业内人士表示，按照这样的标准，既有的众筹模式尚且停留在以众筹之名卖房或是投资理财的阶段，开发商热情涉足“伪众筹”背后的真实需求是制造噱头、加速卖房。

　　 房企扎堆玩众筹

　　昨日，远洋与京东的金融合作终于公之于众，远洋宣布将拿出上万套房源放在京东金融的众筹平台发起房产众筹，参与项目数量已经占到远洋总体开发量的20%，这些房源将以折扣的形式出现在京东众筹平台上，用户交纳一定金额支持该项产品，达到设定的规模后，就等于产品众筹成功，京东将用户之前交纳的金额返还给用户，用户则获得了优先购房的资格。为了支持活动，远洋还特意推出了11套1.1折的房源，增加卖点。

　　在业内人士看来，与今年9月万科在苏州拿出一套房源在搜房网上做众筹相比，远洋此次众筹无论是规模还是折扣均豪放很多。

　　除上述提到的京东和搜房网外，团贷网近日也推出了房产众筹产品房宝宝。中国平安集团旗下的平安好房网也率先发起了众筹美国房产的活动，目前也已经吸引了绿地、世茂等开发商与之洽谈房地产众筹合作。

　　 目的依然是卖房

　　所谓众筹，通俗理解就是“凑份子”，而现代众筹更加倾向于在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目，这个起初盛行于文化创意行业获取资本的方式，目前已经在国内房地产行业蔓延，而在业内人士看来，目前国内房地产众筹仍然处于起步阶段，开发商参与的目的更多就是为了做营销、卖房子。

　　以万科众筹项目为例，一套市场价约为90万元的住房，众筹规模为54万元，众筹起始价格1000元。当众筹金额达到54万元以后，众筹者获得了竞拍该房源的资格，随后万科将这套房源放在搜房网上进行拍卖，成交金额超过54万元的部分，作为投资收益返还给了未能拍得房屋的众筹者。

　　“对于用户而言，参与众筹就是为了拿到购买折扣房源的入场券，而对于万科、远洋来说，参与众筹的人越多意味着远洋更加准确地锁定了更多的潜在买房人。”对于开发商的房产众筹计划，房地产业内人士严跃进更愿意将其看做是一种营销手段，而远洋地产开发管理部总经理徐海伦也针对此次众筹指出，只要能够实现10亿元以上的销售额，远洋就能实现营销费用和让利的平衡。万科总裁郁亮也曾直言不讳：“目前，对于开发商而言最大的难题就是找客户，如果众筹效果理想，也会推广到其他城市。”

　　北京小伙伴快乐投资管理有限公司合伙人尹立志补充介绍：“众筹的目的是筹集资金完成特定项目，但是从起始价定在1000元看，开发商看中的并非资金，而是活动的营销效果和房屋消化结果。”

　　 为何不敢做真众筹

　　尹立志进而介绍，房产众筹概念在国内刚刚兴起，除了上述开发商的营销推广型众筹外，另一种房产众筹模式为投资理财产品型。业内人士介绍，虽然此类众筹更加倾向于投资理财，但是开发商的积极参与是其关键的推动因素，其目的仍然是卖房。团贷网董事长唐军也向北京商报记者坦言：“有些开发商项目卖不动，想找我们合作，说在我们网上做个众筹，就能卖出去。”

　　“众筹是要通过互联网平台让制造者和消费者之间形成沟通，消费者在产品未出现之前就能确保以低价购买，筹款人则可筹集资金开发产品，从目前国内的房产众筹来看，并不符合这一原理。”尹立志坦言：“真正的房产众筹应该是颠覆现有房地产开发的一种模式，即开发商在立项之初提前锁定购房人，并用购房人的众筹资金来建房。”“此类房产众筹需要开发商具备强大的线上社区运营能力以及资金的运营管理能力，不仅要在互联网平台上将众筹者聚集起来，也要在筹得资金后规避非法集资的风险并保证资金的安全。”一位不愿具名的开发商表示，众筹的复杂性或许正是制约开发商只愿借众筹概念卖房，不敢真正涉足的原因。（北京商报）