房产商打赢了一场去库存的攻坚战

　　在经历了2013年的“疯狂”和2014年的“萧条”之后,梅城楼市面临一个高库存的严峻形势,除了央行的利好政策“护市”外,众房产商也采取了种种招数去库存以自救,终于在2015年楼市销量狂增,为楼市的健康发展注入了新的生机——

　　据统计，中国现房库存去化周期高达23个月，期房库存需要4.5年来消化。而据我市住建局的相关数据显示,经过2015年众房产商一年的奋战,截至11月底，梅州全市商品住房销量大幅增长70%，库存去化时间已低至12个月左右，目前商品住宅库存量为28091套，供销比为0.77。房价在小幅下降,库存在加速去化,市场逐渐回归理性。

　　利剑高悬

　　是顽抗还是自救

　　2015年伊始,梅城楼市仍然面临较严峻的库存压力。在新年的市场预判上,很多开发商都不敢对楼市复苏抱有坚定的信心,只有个别开发商弱弱地判断楼市会在下半年回暖。是继续坚持高房价,被动等待市场回暖,还是采取措施以自救?房产商显然选择了后者。

　　就在此时,“330新政”恰似一声春雷,给久旱的梅城楼市带来了一丝回暖的契机。在央行利好政策的扶持下,消费者的观望情绪逐渐退去,重拾对楼市的信心。而精明的房产商则抓住机会,纷纷以下调价格,放大优惠尺度,以及活动促销等方式打开了市场局面。于是,3月份梅城楼市的销量终于又突破了千套关口。

　　4月18日,位于江南新城附近的东汇城项目开展了“黑色星期六”的促销活动,发出“江南房价直降2000元”的呼声,掀起了一股看房购房的狂潮,率先吹响了房产商“以价换量”的号角,可谓是打响了江南房产商去库存攻坚战的第一枪。紧接着,正兴地产的新盘——尚品观邸也以“3”字头推向市场,获得了不错的销量。而江南一些“7”字头、“8”字头的房价也纷纷开始下调,“4”“5”“6”字头的房价开始多了起来。

　　活动频频

　　既暖场又增销量

　　在央行多次降息降准,以及下调首套房和二套房的首付比例等多重组合拳的出击下,不断地给楼市注入了强心剂。而房产商也在“五一”“六一”“暑期档”“金九银十”“圣诞”“元旦”等重要节点活动不断,既积聚了人气,又增加了销量。

　　从“五一”小黄金周开始,精明的开发商就不断发招,针对“母亲节”“儿童节”“父亲节”“端午节”等节点,大打亲情牌,推出给母亲、父亲的节日购房优惠,邀请父母到项目来过节,或是在七、八月份开展一系列暑期档的亲子活动,或是红包开道,以现场抓钱或是微信红包等手段来暖场,在活动暖场的前提下或开盘或推量。

　　尝到甜头的开发商从此一发不可收拾,没有节日也能“制造”优惠。例如万达广场给部分事业单位的职工创造幸福牵手的机会,为单身青年推出购房优惠;而奥园半岛一号则联合十几个企事业单位的职工,举办高端的单身男女青年碰面会,只要能将客户请到项目来,就能为售房创造一次机会。

　　而接着客天下则直接推出数百套4300元/㎡的任选房源,状元府推出4500元/㎡封顶的购房优惠,一时间再次掀起江南购房热。

　　曦盛豪庭则与广东省客都扶贫基金会联合打造“公益房源”，只要符合一些条件的业主购房就能享受到分期返还房价40%的优惠。

　　这些活动的效果从市住建局的网签数据就可以看出,5月份开创了近年来的单月销量新高,从7月份开始单月成交量就没有低于1000套。

　　开发放缓

　　重去存少建楼

　　据梅州市国土资源局的土地出让结果公示统计，2013年上半年，我市共有21块土地资源完成出让交易，其中8块土地是用于商住性质的；2014年上半年共有22块土地资源完成出让交易， 有10块土地是用于商业和住宅开发的；而今年上半年共有10块土地资源完成交易，其中仅有2块是用于商住开发的。此外，2014年上半年出让土地面积达76.77万㎡，而今年上半年的出让土地面积仅为2.55万㎡，同比皆有大幅度的下降。

　　据了解，今年上半年新入市的项目较少，江南仅有尚品观邸和江南名都两个项目，新县城有包括新城中央在内的4、5个新楼盘入市，大都体量较小。与2014年入市楼盘相比，数量大大减少。不仅如此,一些开发商也在推量的时候,控制了数量。例如客家新世界多次加推,皆在几百套左右,百汇·嘉印首期开盘也仅有300余套。而全年下来,新增的楼盘也为数不多。开发商的谨慎为改善楼市高库存的严峻形势带来明显的助益。

　　楼市去存

　　既任重又道远

　　2015年,梅城众开发商打赢了一场去库存的攻坚战。截止11月份共成交14402套,而加上12月份的销量恐怕会有近16000套。但是,目前商品住宅库存量还有28091套，在不增加新量的前提下还需要一年的时间才能完全消化。

　　据市住建局负责人介绍，全市商品住宅库存量仍有28091套，其中梅州城区16145套，库存绝对数仍然较大。此外，还有约5000套在建住宅属尚未办理预售，富力城后期工程有约1万套未来3年内投入市场，客天下、东山谷、芹洋半岛等项目还有大量潜在库存急需消化。

　　“化解房地产库存”是中央经济工作会议的重要关键词，也是地方政府的重点发力方向。市委书记黄强也曾强调,要准确把握房地产业发展形势，以国家出台实施房地产去库存系列政策措施为重大契机，坚定信心决心，采取有效措施，坚定不移加快房地产去库存，推动房地产业健康有序发展。梅州楼市去库存任重道远。

　　本栏编写：郑康伟 刘雪峰