未还完房贷 房产证加名不是你想加就能加
“没想到在房产证加名字这事,老公同意不算,房管局同意不算,还得银行同意才行。”因为被银行拒绝了加名申请,王薇(化名)很无奈。据记者了解,目前广州并不是所有房屋都可以加名,大部分银行对仍在还贷中的房屋不支持在房产证上加名,加名不是业主想加就能加的。
房管局同意加名 但银行不同意
王薇和老公结婚一年多,住在滨江东路某小区,房子80平方米左右,是结婚前老公买的。婚后,两人一起供房,现在准备在房产证上加上王薇的名字。于是两人来到房管局交登中心,因为是婚前房产加名,工作人员先给他们开具了一个免税证明,递交了材料后十天就拿到了同意加名的批复,不过,由于房屋仍在还贷中,工作人员让他们找贷款银行的人一起来办理即可。
“当时还想原来加名不要钱还这么容易的,挺开心。”谁知去到贷款的银行,客户经理的一席话让他们顿跌谷底,客户经理告诉王薇,按照银行规定,房贷没有还完是不能加名的,因此他们不能出具同意书,除非还完房贷才行。
记者联系到王薇贷款的农业银行,该行相关人士表示,银行不同意给房贷未还清的房屋加名是出于控制风险的考虑,因为没有还清贷款的房子增加了名字,相当于改变了借款人,债权债务关系也就因此发生了改变,对银行来说这存在潜在风险。今后如果两人闹纠纷,就有可能出现不能按期还款的情况。但该人士同时表示,这并非硬性规定,各分行有权根据具体情况处理。
个别银行可给按揭中的房产加名
广州其他银行的情况又如何呢?据工商银行相关人士表示,在该行按揭的、未还完房贷的房屋也是不能加名的。“如果要加名,等于就是转按揭,需要重新出一份贷款合同,当中存在风险。”在光大银行,该行某支行信贷部的客户经理告诉记者,如果想在房产证在加名,需要写一份申请,然后夫妻双方带上身份证、户口本、结婚证等原件到银行重新填一份贷款资料。“资料将递交到总行,最后由总行来审批,通过了就可以办理加名。”该客户经理说,“不过也不知道能批下来的几率有多大,之前没有处理过此类申请。”
在多家银行中,只有中国银行明确表示可以给仍在还贷的婚前房产加名。据了解,在该行加名是免费的,但是因为涉及到重新出贷款合同,所以有一笔按揭费,费用根据贷款金额不同,一般多在一两千或者两三千元。
对此,广东博厚律师事务所程磊律师认为,婚前购买的房屋属于个人财产,婚后加名变为夫妻共有财产,房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款,借款人将由一人变成两人,根据《物权法》191条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。因此,在房产证上加名须还清银行房贷,办理涂销抵押后才能加名,有抵押贷款的房屋加名须征得抵押权人即银行同意。
也有银行界人士表示,其实加名对银行来说属于带有服务性质的业务,因为这个业务不产生利润,所以很多银行都没有动力做。加名只是在程序操作上麻烦一点,相当于重新申请一次贷款,重新走遍流程。“只是手续麻烦一点。”
■中介支招
两种方法可实现加名
一部《婚姻法》新司法解释,一本房产证,让许多夫妻既无奈又纠结?在银行不同意又没法还清贷款的情况下,想在房产证上加名还有其他办法吗?有中介人士支招,将正常的按揭贷款转为纯抵押贷款就能加名,或者去公证处办理赠与公证也能达到加名的效果。但是,这两种方法一个成本太高,一个在一定程度上或将增加婚姻的矛盾。
1.转纯抵押贷款成本高
中介人士表示,对于这类涉及房贷未清的婚前房屋加名,可以用转为抵押贷款的方式“曲线加名”。操作方式为找按揭公司垫资赎契,即借钱还清贷款,然后办理加名手续,加名后再将房屋进行纯抵押贷款重新进行按揭。据了解,目前纯抵押贷款年限最长为10年,有的银行只能做三到五年,并且还需要买家提供贷款的用途,如是用于经营、或者用于大宗消费(提供发票)等。此外,赎契重新做抵押贷款的时间越长,费用也越高。
如100万元的房子,贷款70万元20年,现有60万元贷款未还清,按6.55%的基准利率,等额本息月供为5239.64元。如果转为纯抵押贷款,贷款60万元,一般利率上浮1.1倍为7.205%,按贷款10年计算,月供变为7030.07元,比以前多了约1790元/月。此外,还需要支付按揭公司1%-3%/月的垫资费,60万元的借款,每月费用在6000-18000元。
2.办理赠与公证接受度低
程磊表示,在这种情况下也可以去公证处办理“赠与公证”,不过需要注意的是这种公证不是婚前财产公证,主要解决的是夫妻财产归属的约定,仅在夫妻双方具有法律效力,对不知情的第三方不具有约束力。
根据《物权法》,房产认定以产权登记为准,登记后也有对外公示的作用。若只做夫妻财产约定,没有进行产权变更登记,对外公示该房产仍为一人所有,因此,房产所有者一方可以私自将房产进行变卖。如果发生这种情况,另一方可以拿着经过公证的夫妻财产约定,向法院起诉配偶赔偿。
也有法律界人士建议,在婚前房产婚后共同还贷,却不能加名的情况下,另一方可以保留公共还贷的凭证或银行转账记录,以保障自己的权益。
不过,大多数夫妻对于这种公证的接受度是比较低的,多数人认为这可能让婚姻产生隔阂,增加双方的不信任感,“毕竟,又不是为了一套房才嫁给他。”
Q&A
1. 房产证上是夫妻双方的名字,离婚时怎么判?
程磊:离婚时房产有夫妻两人名字,且为共同共有的,应认定为夫妻共有财产,男女方各占一半产权。
2. 婚前购房婚后共同还贷的,房产证上只有一个人的名字,离婚时怎么分配?
程磊:一般判房屋归属房地产权证登记一方所有,夫妻双方共同还贷产生的房价增值部分,由房地产权证登记方补偿另一方。
3. 离婚时房贷还未还完的,又如何判?
程磊:法院判决房屋归属一方所有的,由所有人负责还清贷款,另一方未取得产权的,有权获得房屋净值一半的补偿款。
（新快报）