经济学家：房价调整仍将持续 部分城市或跌20%
朱海斌(资料图)
朱海斌，2011年9月加入摩根大通，担任摩根大通中国首席经济学家和大中华区经济研究主管。在此之前，朱海斌于2001-2011年任职于国际清算银行，先后担任经济学家和高级经济学家。研究方向专注于金融体系和实体经济的传导，风险管理和金融监管，中国经济和房地产市场。朱海斌于2001年获美国杜克大学经济学博士学位，1996年获中国人民银行研究生院硕士学位，1994年获北京大学信息管理系学士学位。
★ 核心观点
这一轮楼市调整过程需要的时间可能比以往更长，但房价崩盘的可能性依然很小。这一轮调整将持续一至两年，部分城市房价跌幅或达20%，三线城市的去库存周期会比较长。地产调整已成为中国经济下半年下行的最大压力，短期会有更多的城市取消或者放松限购。
部分城市房价跌幅或达20%
新京报：你最近表示，在全国范围内，一两年内房价降幅不超10%。如何得出这个结论？包括北上广这样的一线城市在内吗？
朱海斌：一两年之内房价降幅不会超过10%指的是全国平均房价，区域之间、城市之间会有不同，部分城市可能会达到20%，甚至20%-30%之间。其中，一线城市房价泡沫现象最明显。
用房价收入比的指标来看，北京、上海、深圳的房价收入比在15到20之间，中国正常的水平可能应该在6到8之间。相比之下，欧美国家大部分房价收入比在4到6之间，也就是说4到6年的收入就可以买当地一套普通住房。中国房价的地区差异比较明显。
北上广房价远超正常水平，但一线城市相对需求最大，反而价格相对稳定。短期房价下跌幅度最大的是一部分供大于求比较明显的二线城市，但是二线城市市场对价格的弹性比较大，降价后会刺激需求、促进销售。三线城市则要经历比较长的去库存周期。
新京报：怎么测算房价不会跌10%？
朱海斌：影响我国房价的主要因素包括城镇化进程、居民收入、货币供应量、房地产市场供需变化和人民币汇率。其中，近两年出现明显变化的是供需变化比例和货币供应量，这是导致本轮房地产市场调整的最主要原因。
2012年开始房地产市场出现了供大于求的状况。货币供应量从2009、2010年时比较宽松到现在慢慢回到中性。在其他几个因素中，虽然整个经济增速在下滑，但居民收入增速维持在高位。去年家庭名义收入增长10%左右。一般来说，收入上升比较快的地方，其房地产调整过程中房价下跌的幅度较小。因为房地产调整本质是房地产出现泡沫，房价超出居民消费能力，调整的目标是让房价收入比降到一个更合理的水平。途径有两个：房价下跌，收入上升。
全球金融危机期间，欧洲几个国家和美国房地产“大调整”很重要的一个原因是居民收入基本上不变，甚至有些国家是下降的，调整结果就是房价大跌，美国跌了30%，英国跌了10%。
新京报：关于中国房地产市场触及“拐点”的论调不绝于耳。房地产的黄金十年已经过去吗？
朱海斌：我认同这个观点。
新京报：你所说的拐点是什么拐点，是供给拐点、需求拐点还是房价拐点？
朱海斌：从目前数据来看，供给的拐点最先出现，供大于求状况2012年出现，此后供应量不断增加，短期的供给已经明显大于需求。今年1月份开始，新开工面积同比大幅度下滑。房价的拐点出现在4月份，到目前为止环比下降了2%左右。需求的拐点还没有出现，预计未来5年内需求仍比较稳定。
需求拐点没有出现，意味着这次房地产更可能经历一次调整而不是崩盘。我们估计未来几年需求量将维持在10亿平方米的水平。经过调整，供需会重新恢复平衡。我国房地产目前的情况，是供大于求之后市场的自我调整。
新京报：你反对“中国房地产即将崩盘”的说法，原因是中国的城镇化进程给中国房地产带来平稳增长空间。但瑞银中国首席经济学家汪涛6月公开发表文章称，新增城镇人口对住房的需求没有想象那么大，很多人高估了城镇住房市场的实际刚需。这和你的观点相左。
朱海斌：国内地产市场的刚需来自三个部分，第一个部分是新进城的新增人员；第二个部分是改善住房的需求；第三类是旧房重建。汪涛表述的是第一个部分。确实，新进城的人口并不是100%对住房都有需求，比如乡改镇、镇改县，由于建制的变化一些居民被城镇化，他们通常不用买新的住房，这个有可能占到新增城镇人口的50%。“新增的流动人口不会很快买房，住房的需要没有想象得那么大”，这个理解是有偏差的。因为从城镇化过程带来的需求并不是当期的需求，它是一个滚动式的需求。
我们不能奢望房价能够降到让刚进城的农民工和刚毕业的大学生都可以马上买房，那同样不是一个合理的现象。所以今年城镇化带来的住房需求，对应的可能是五六年之前进城的那些农民工，或者是说五六年前毕业的大学生，这是个滚动式的过程。
房价调整会持续一到两年
新京报：这次调整和2012年的房地产调整有何不同？
朱海斌：二者有很多相似之处，包括市场供大于求和楼市各项指标的下滑。不同之处是2012年供大于求是区域性的，主要体现在东部沿海地区和一些高房价地区。目前的供大于求是全国性问题。
新京报：现在房地产供大于求的情况有多严峻？
朱海斌：两个指标可以参考。一个是全国在建的住房面积跟过去一年的住房销售面积的比率。这一比率在2013年底达到4.2，也就是说，要把目前在建住房全部卖完需要约4.2年，而历史平均水平是3.3年左右；第二个是库存指标，目前我们追踪的八个大城市平均库存大概是18个月，去年年底时也就10个月左右，目前水平远远超出历史平均值。
新京报：你怎么评价这次楼市调整的性质？
朱海斌：从需求来看，目前还是比较稳定的，政策上还有一定的调整空间。从整个行业来看，目前很多开发商的利润是15%左右，如果房价降幅超过15%，就会成为一个分界线，开发商会大幅削减未来新开盘或投资。从宏观角度，对房地产投资增速下滑会加大，对宏观经济造成更大压力。从这点看，政策不会容忍崩盘式的调整。
目前来看，这次仍是一个温和的调整。
新京报：这次的调整期会有多长？
朱海斌：房价调整会持续未来一到两年，从今年4月份开始算，全国平均房价可能会持续下调5到10个百分点。
调整引发宏观风险或大于金融风险
新京报：最近地方政府救市热情高涨，楼巿政策松绑此起彼伏。但就目前来看，多数放松限购城市楼市成交量仍旧低迷。怎么评价现在地方政府的救市行为？
朱海斌：取消限购有利于销售回稳，但楼市价格不一定会起来。今年退出限购是比较合适的一个时间窗口。限购本身就是一个临时的行政性措施，而不是中长期的政策安排。在目前整个房地产市场整体供大于求的情况下，取消限购是一个正常的政策反应。
新京报：过去几年政府也参与了地产调整，但为何房价越调越高？为何这次房价顶不住了？
朱海斌：从1998年房改到2011年的13年里，大部分时间房价都是上升。房价上升主要由两个因素决定：一个是市场因素，1998年房改的时候，房价是低于市场价格的；另一个因素就是供求关系，2011年前一直是供小于求的局面。
2012年的调整并没有持续太久，主要原因是货币政策放松，2012年年中中国人民银行连续地下调利率和存款准备金率，信贷也重新加速。
从目前的观察看，今年下半年货币政策很难宽松，信贷增长会保持稳定。当前的宏观经济政策并不支持房价在短期调整后的复苏。
新京报：你认为，中国房地产接下来的调整期，取决于政策是不是出现大的变化。你期待政策如何调整？
朱海斌：短期会有更多的城市取消或者放松限购，这是目前政策调整的重点方向。另外，7月份以来首套房房贷利率出现下滑，也会有利于市场压力减轻。如果这些措施还没有起作用，下一步有可能会出现二套房的房贷政策调整。
总体而言，本届政府没有特别多直接的政策出台（干预市场）。房地产市场的长期制度安排需要注意三个方面：一个是房地产税收政策（包括房产税）的制定和执行；第二个是要考虑存量二手房政策（包括租房）；第三个是保障房政策。我认为相关政策还是有调整空间的。
新京报：在保障房政策方面，存在哪些问题？
朱海斌：我认为政策应针对不同城市，进行不同处理。具体来说，要加强一二线城市的保障房建设，减少甚至取消三四线城市保障房的建设。因为一二线城市房价收入比很高，中低收入阶层根本买不了房。在三四线城市，房价本身相对合理，保障房跟商品房的价格差别并不是很大，导致保障房跟商品房有一些直接的竞争，在这些地方并不需要大规模的保障房。
新京报：如果政府不“救市”，会发生哪些连锁反应？
朱海斌：用“救市”形容，有一些偏颇。政府在这一段调整里，更多是托底的功能，控制尾部风险。房地产的正常调整政府不应该干预，如果超出一定的幅度，影响到整个经济运行，政府应该采取一些逆周期的措施，控制尾部风险。我们判断，今年房地产调整可能引发的宏观风险会大于金融风险。
新京报：为什么？
朱海斌：房地产市场的调整会导致房地产投资增速的下滑。房地产投资是支柱产业，占整个固定资产投资的25%，对GDP直接的贡献率在12%-13%之间。房地产投资下滑会直接影响固定资产投资的增速，也会直接影响经济增速，如果投资下滑太快，经济可能就会出现硬着陆。这样实体经济的其他部分，如贸易、制造业都受到波及，银行整体的不良贷款率会上升。如果说有金融风险的话，我们担心的是由宏观向金融传导的这样一个传导机制。
爆发财政危机的可能性非常小
新京报：房地产调整已经成为中国经济下半年下行的最大压力,是否也会给稳增长带来难题？
朱海斌：今年下半年最大的压力是房地产市场调整导致的房地产投资下滑。另一个宏观风险来自财政压力。去年地方政府土地收入4.2万亿，相当于去年地方总支出的三分之一左右。我们预计今年土地收入会下降15%到20%。如果土地出让金下滑15%到20%的话，地方政府的资金来源会受到很大影响。
目前稳增长政策的一部分还是提振内需。基础设施建设和保障房建设目前大部分是由地方政府提供财政支持的。如果土地出让金下滑，这也会给稳增长带来难题，就是地方政府既没钱又要投资。当然，开放民间资本投资和PPP（公私合作模式）是可能的解决方案。
新京报：今年地方政府发债额度达到4000亿元，其中地方政府背负实有债务中，将有2.4万亿到期。在房地产不景气的情况下，地方政府的财政问题进一步恶化。有分析称，地方政府今年会爆发财政危机。你怎么看？
朱海斌：中国出现财政危机的可能性还是非常小的。第一我们看政府负债水平，在国际上属于中游或中上的水平。中央政府、地方政府，包括像铁路总公司这些部门的负债全都加起来，大概占GDP的60%。另外，从政府的资产负债表来看，中国政府拥有大量资产，其实负债率相对来说是比较健康的。整体看，中国爆发财政危机的可能非常小。
今年或者未来一两年内，市场担心的主要是流动性问题，而不是违约问题。最近几年投资的项目要完成还需要融资，而现在土地出让金下降，中央又加强了对地方政府融资平台的监管，这给地方政府融资带来困难。
新京报：你预测中央会动用哪些政策来促增长？
朱海斌：一方面，政府会继续强调通过基建、保障房、环保等定向领域投资来稳增长。另外，政府也在尝试通过改革寻找新的经济增长点。李克强总理一直强调几件事情，第一是简政放权，开放民间资本投资；第二，降低实体投资融资成本；第三，减轻企业的税费负担。这三点都是从供给方着手的，也体现了本届政府的新思路。目前看，这几点执行并未到位，我预计这些是下半年工作的重点。
【人物】
经济学家中最尊敬林毅夫
他是新凯恩斯主义者。他既主张为市场多留空间，又赞同一定程度的政府调控。
在中国诸多经济学家中，朱海斌最尊敬林毅夫。理由是林毅夫创办了中国经济研究中心，对下一代做经济研究的学者影响非常大；同时林毅夫致力于探索适用于发展中国家的新增长模式。
“我不一定同意他的观点，但是探讨怎么样跟中国的国情结合起来，形成与中国经济发展相关的经济理论，而不是人云亦云，这点上林是很值得尊重的。”
这也正是朱海斌做研究的出发点，和中国国情结合，不一味套用国外理论。
朱海斌在国际清算银行任职11年，2011年加盟摩根大通，担任摩根大通中国首席经济学家和大中华区经济研究主管。虽然履历非常“国际化”，但他并不会直接套用国际标准来研究中国当前的问题，而是从中国国情分析，稳妥地提出短期、中长期两种方案。
在采访过程中，面对每一个问题，朱海斌都会用严密的论证方式进行回答。提观点、摆事实、讲道理，同时说明可能存在的个别问题，最后总结核心观点。朱海斌给人的感觉是，严谨睿智，但隐藏锋芒，绝不激进。
他认为，当前中国改革的症结在于执行力不够，因此确保改革措施落到实处，应该成为下半年政府工作的重点。
■ 同题问答
Q：对2014年的经济、社会运行，你最大的担忧是什么？
A：宏观经济运行担心的还是房地产，准确地说是房地产投资的调整幅度。
Q：十八届三中全会确立的300多项改革中，你最关注哪一项？
A：土地改革。这是目前诸多改革领域中最关键的一环，也是最难的一环。
Q：评论认为，未来两年是上述改革推进的重要窗口期，你认为两年内，最有希望改变现状的一项改革是什么？
A：金融改革。
Q：未来10年，你认为哪一个行业最具有投资前景？
A：健康或养老相关的行业。
Q：怎么看待知识分子的社会责任话题？
A：作为知识分子最重要的两条，一是独立思考的能力，二是分析要尽量做到客观。
Q：对于中国的诸多经济学家，你最为尊敬的是哪一位？
A：林毅夫教授。
新京报记者 林其玲 实习生 陶平颖
摄影/新京报记者 王嘉宁