上市房企平均净利润首次跌破10%
最新数据显示，截止日前，有36家上市房企已公布半年报，合计营业收入为987.216亿元，合计净利润只有90亿元，平均净利润率只有9.1%，历史首次跌破10%。尽管从2014年开始，房地产从“黄金时代”迈入“白银时代”的观点已经不绝于耳，但这份2015年上半年的利润“成绩单”才算是“铁证如山”：房地产行业已经进入中低利润行业范畴。
诚如万科总裁郁亮所言，白银时代的入场券不好拿。销售业绩增速减缓、利润率下降、房企业绩明显分化……白银时代的种种现象催促房企加速转型，谋求新红利，开拓新领域。
透过销售额背后看利润率
从2015年上半年房企的销售额来看，成绩单并不难看。36家上市房企上半年合计营业收入为987.216亿元，同比上涨了22%。从总体来看，上半年房企销售额超过50亿元的就达到69家。这其中，政策层面的各种利好不断来袭，导致全国楼市回暖是主要因素，当然，品牌房企也及时把握市场转机，以积极、灵活、创新的营销策略，有效扭转了业绩下行趋势。
然而，卖得好未必赚得多。透过销售额的增长看利润率，房企上半年的表现并不乐观。公布半年报的36家上市房企中，有17家企业净利润下调，有25家企业利润率低于10%，房地产行业已经进入中低利润行业范畴。其中，万科上半年营业收入同比增长22.72%，净利润同比增长仅为0.77%。
不过，万科董秘谭华杰在中期业绩会上也表示，万科上半年权益净利润增速慢于营业收入，主要是因为当期结算的项目中，合作比例较高，少数股东损益占比大幅上升。从利润率来看，上半年万科房地产业务的结算毛利率为21.0%，与去年全年基本持平。“近年来，地价占房价比例不断上升，毛利率下降是行业趋势。万科正在努力推进各项利润挖潜行动，以保持毛利率稳定，并通过节约费用，争取净利润率有所上升。”谭华杰同时表示，合作比例上升符合万科的转型方向；下半年随着竣工结算量上升，预计全年净利润增速将明显高于上半年。
尽管营业收入增加，但是房企告别高利润，盈利能力大幅下调。从去年就开始频频提到的“白银时代”以一个非常直观的方式呈现了出来。
“分化”明显转型迫在眉睫
从“黄金时代”进入“白银时代”，房价结束一涨均涨的“定式”，各地市场分化加剧，造成房企业绩发生明显分化。“单纯卖房子轻松赚钱的日子一去不复
返，单纯凭借土地溢价获得高收益的局面也难以再现。”业内人士分析认为。进入白银时代，销售业绩增速减缓成为困扰着众多房企的新课题。
中原地产首席分析师张大伟认为，房企利润趋势性下调的主要原因有三个方面：一是销售难度加大，虽然全国一二线市场回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量在持续。二是融资成本持续增加，对于企业来说，对内对外融资的成本都吞噬了利润。三是土地竞争激烈，房企一二线拿地艰难，过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。
张大伟预计，在利润下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产企业的竞争也将越来越激烈，核心盈利能力下滑、财务风险加剧。“目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈，房企的可持续发展关键还在于战略转型。”他说。
“大鳄”跨界布局各出奇招
当下的房地产行业利润相对下降、竞争愈发激烈，过去简单粗放的野蛮生长模式不再奏效。越来越多的房企开始摆脱过去简单的住宅开发与销售模式，在产品细分、模式创新等方面迈出转型步伐。
互联网金融业也成为了房地产行业多元化发展的一部分。早在去年下半年，在全民营销盛行的同时，国内多家地产开发商开始加强与电商网站的合作，而合作内容也不再局限于最初的营销以及推广。众多一线开发商都对此类金融产品寄予厚望，在希望促成交易的同时也试图利用电商作为切入口，以金融为支点撬动房地产全产业链。但一系列金融产品在降低购房者成本的同时也降低了违约风险，在房地产市场下行的趋势下，如何规避逃贷风险成了房地产互联网金融的关键。
纵观国内龙头房企，最鲜明的特征
恐怕要数多元化投资、多产业布局。万科提出做“城市配套商”，与百度合作进军互联网；绿城朝着养老业发展；万达则早早就已进军文化、体育、传媒产业，进入酒店、百货等行业。
而在多元化上最有发言权的恐怕非恒大莫属。恒大早已在足球上赚了个盆满钵满不说，去年“一揽子”新业务的开启更是让人目不暇给：先是进军现代农业，9月又成立了恒大乳业集团，10月底又高调宣布咔哇熊婴幼儿配方奶粉上市；11月以9.5亿港元收购新传媒集团，连续3个月“暴走”跨界的节奏，多元化布局一览无余。
“房企除了向多元化发展，新型城镇化催生出来的使传统住宅开发逐渐转变为住宅和城市运营双驱动的模式，也不失为一个好的尝试”，业内专家表示。
中小房企积极谋转型
值得注意的是，在大型龙头房企积极布局房地产上下游产业的同时，中小房企则更多地选择了彻底的转型，不少公司甚至将全部房地产业务剥离。
在业绩增长的房企中，苏宁环球和海德股份是仅有的两家业绩增幅超过100%的公司。苏宁环球表示，利润增长主要因为报告期内，因交付周期所致，公司实现结算营业收入较去年同期大幅增长。海德股份方面称，营业收入的增长主要是本期开展贸易业务增加所致。
就在8月5日，海德股份还公布重大资产出售预案。公司拟将持有的平湖耀江房地产开发有限公司24%股权，出售给平湖耀江的控股股东耀江房地产开发有限公司。一旦交易完成，公司也将基本退出房地产市场，主营业务将只保留贸易业务。实际上，即便是目前业绩增幅最高的苏宁环球，也在积极谋求转型。公司自2015年确立大文体、大健康、大金融“三大板块”战略方向以来，便一直积极寻求与相关领域优势企业合作机会，筹划推动战略转型。
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万科：五大新业务布局5000亿市值
在8月17日的万科中期业绩交流会上，万科总裁郁亮透露，地价占同期房价比例高达60%，“进退维谷，不买地，没地开发；买地，高价地在白银时代如何经营风险呢？涨房价已不符合市场和顾客预期，可喜的是新的需求浮现。”
在郁亮规划中，未来万科万亿市值目标中，传统住宅销售业务占比50%，五大新业务占比50%，他认为万科需在五大新业务上积极开拓，最终实现新业务5000亿市值。
首先是全面拓展物业，希望万科物业管理中国住宅面积4%。郁亮表示，万科物业2015年打造十个合作标杆，外接约6000万平方米物业项目，外加自有1800万平方米物业项目，万科物业面积2015年会增加7000-8000平方米，物业面积增加到1.5亿平方米，2016年继续大规模市场扩张，计划用托管+收购方式，从外部接受大概1.2亿平方米项目，把总量提高到3亿平方米，希望到2017年物业面积达到5亿平方米，他透露，通过提高业主楼盘存量房溢价，然后融入社区养老、社区医疗等，市盈率就会得到资本市场认可。
主干是物流地产。2015年成立的万科物流地产发展公司，已经拥有贵阳、武汉两个项目，万科物流发展目标是3-5年建成1000万平方米面积。
新业务教育营地。2015年已经在广州和深圳开业15家社区营地，年底有6个户外营地营业，接待量接近2万，“希望2018年开发150个以上的社区营地，12个以上城市营地，9个户外营地接待人数超过20万人次。”郁亮说。
扩张出租公寓业务，主要是万科驿和万科派，其中万科驿放在首位，主要面对是大学毕业生和刚刚来到发达地区的新的移民。这个业务目前已经开业和正在准备开业的业务有9个，总量有1万间左右，目前已经是行业最高的水平，“当然我们增长速度会远远不止在1万套这个数字上，我们计划2017年做到15万套。”郁亮称。
海外业务。目前为止，万科共有10个海外项目，6个在美国，3个在香港，1个在新加坡。2015年新增两个比较重要的项目，一个是曼哈顿西42街的写字楼项目，与纽约本地开发商Tribeca合作。一个是万科在香港全资拿了一块地，即屯门扫管芴住宅项目，是万科在香港独立开盘的项目。（许蕾）