观点时评：上市房企要警惕门口举牌的“野蛮人”
从市场时机的角度来看，的确成为资本市场“野蛮人”举牌房企的机会。
张宏伟 今年以来，金地和金融街被险资资本大鳄举牌的事件备受市场关注。
以险资举牌金地为例，目前生命人寿和安邦已分别成为金地的第一大股东和第二大股东，其中，生命人寿已决定继续增持至30%。
而这些资本大鳄作为杠杆收购者，大多数杠杆收购公司后，不是依靠经营赚取利润，而是通过更高的价格退出，或者出售资产，或者依靠大幅度消减成本而提升估值水平，从而获取丰厚的回报。
我们把这些杠杆收购者称为“野蛮人”。
在当前，如果房企价值大幅度低估，那么，这些房企极有可能会被“野蛮人”举牌，房企被举牌的现象或许会频频发生。那么，在现有投资逻辑下，下一个被“野蛮人”举牌房企又将花落谁家？
报道通过同花顺iFind统计得出，在沪深两市的上市公司中，符合资本大鳄举牌条件(大股东持股比例低于30%、股权分散、市净率较低等)的公司共有13家，分别是金地集团、新黄浦、万科A、亿城投资、深振业A、广宇发展、长春经开、华发股份、中航地产、海泰发展、天房发展、福星股份、金融街。
从上述分析来看，对于上市房企而言，就要警惕这些已经站在门口的“野蛮人”。
事实上，面对“野蛮人”的偷袭，已经有品牌房企做出明确的回应。比如，万科在今年5月底正式启动事业合伙人制度，随后合伙人团队连续三天增持，在耗资逾7亿元后，已成功跻身万科前十大股东的行列。至此，万科成为第一个有效对抗“野蛮人”的收购房企。
而其他房企则不一定有那么幸运，由于这些房企股权分散、大股东占的股份比重比较少，战胜或对抗人“野蛮人”的偷袭或许还有一定的难度。
笔者认为，从经济基本面与货币政策表现来看，2014年上半年，国内经济仍然处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续。受银行信贷紧缩等因素的影响，房地产市场也进入了新一轮的调整期。此时，企业的销售层面也遇到一部分市场阻力，房企市值也相对低估，甚至有的企业股价偏低、破净，从市场时机的角度来看，的确成为资本市场“野蛮人”举牌房企的机会。
就目前以险资为代表的“野蛮人”举牌房企的目的来看，主要有以下几方面：
首先，数据显示，目前，124家房企平均市净率3.69，相较于6个月前7.46的平均市净率下降幅度超过50%，达50.5%。其中，13家房企跌破净值。当前上市房企市值估值相对较低，险资预判未来2-3年市场肯定还是趋好的，房企的业绩也会逐渐好转，此时“抄底”房企有直接财务投资的获利的目的，这也是“野蛮人”看中并投资的最直接原因。
其次，就目前险资企业资金投向来看，大多数险资企业都有进军养老地产的计划，或者已经开始在养老地产领域布局。当前，险资企业举牌房企，尽管不会马上形成险资与房企的开发养老地产的战略联盟，但是，从实际影响力与资源配置的角度来讲，险资对于被举牌的房企的影响力会逐渐加大。因此，不排除今后险资会利用房企在房地产领域的优势开展养老地产市场的布局工作。
第三、当前，险资举牌房企，甚至控股房企，从险资企业内部来讲，一定程度上是险资优化资产配置的过程，可以提高资金投资回报收益。从外部来讲，可以增强险资在资本市场，尤其是房地产投融资领域的影响力，甚至影响一个企业战略投资方向的转变。
笔者认为，受2014年上半年银行信贷紧缩等因素的影响，房地产市场进入了新一轮的调整期。此时，部分房企股权分散、市值也相对低估，从市场时机的角度来看，未来一段时期内还会有更多的房企被“野蛮人”举牌，尤其是针对股权相对分散相对比较容易切入的房企来讲，或许会再度成为被“野蛮人”举牌的对象。
对此，这些房企应未雨绸缪，积极应对，或提高大股东增持比例，或类似于万科合伙人制度，或采取其他方式积极应对，防止再度成为被“野蛮人”举牌的对象。
张宏伟 观点地产新媒体专栏作者