房地产行业格局生变，房企都靠什么逆袭？

　　 年考刚过，上市房企又迎来季度考，销售业绩意味着一切。翻看一季度房企10强名单，多少让人感到意外。原本业绩靠前的老牌房企，在2016年的第一个季度，纷纷跌出前十。这一排名的变化，让业内惊叹。

　　 房地产行业格局的逆转，究竟是什么原因造成的？这种名次的变化又意味着什么？本期房产周刊，《每日经济新闻》记者选取金地、万达、碧桂园、鲁能、富力等上市房企，进行深入剖析。

　　 两年前，房地产行业曾对来自互联网的颠覆忧心忡忡；一年前，以生命人寿、安邦为代表的险资，让房企大佬们再次领教了来自行业外的担心。

　　 然而，谁也没有想到，真正的颠覆和革命却来自行业内。亿翰智库3月底发布的全国房企一季度销售榜单显示，整个行业的格局发生了微妙的改变。一些原本销售，排名在20名开外的企业，开始杀入到15名以内，有些甚至开始冲击一线阵营。诸如万达这样的行业第一军团，却未在最新的“行业排位赛”抢得风头。

　　 行业大势：强者恒强

　　 年初以来，一线城市房地产市场沸沸扬扬，分外热闹，让不少一线房企销售业绩大为增色。当前，伴随上市房企年报陆续发布，房企一季报相继披露。4月6日，万科披露前3个月销售业绩，其累计实现销售面积545.7万平方米，销售金额752.4亿元。

　　 在此前一日，恒大也披露了前3个月销售业绩，公告显示，其累计合约销售金额约达656.7亿元，累计合约销售面积约为750.4万平方米，较2015年同比增长115%。

　　 《每日经济新闻》记者注意到，相对于A股上市房企，港股上市房企对阶段性业绩的披露要更为及时一些。

　　 龙湖地产公告显示，该房企已发布的前两月累计实现合同销售金额66.2亿元，同比增长55%，销售面积46.4万平方米。

　　 龙湖地产相关人士回应记者称，一季度数据暂未公布，但总体上符合预期，上半年大概能实现年度目标620亿元的40%。

　　 尽管如此，作为第三方民间专业机构的亿翰智库于3月31日率先披露全国房企一季度销售业绩榜单，从已披露数据的万科、恒大的情况来看，与榜单上的相关数据误差并不大。

　　 从榜单来看，万科依然稳居全国房企销售金额的榜首位置，恒大依然稳居全国房企销售面积的榜首位置。

　　 万科一位区域营销经理表示，万科多年来一直坚持“快跑”策略，通过事业合伙人、自销、代理等灵活机制，为客户提供优质的营销服务，以保障比同行更高的楼盘去化率。

　　 就房企前10强而言，今年一季度排在第10名的万达集团斩获销售金额215亿元，较去年一季度的第10名直接拉高了100多亿元。

　　 在中城产联主席陈宝存看来，全国房企一季度整体销售增长较快，业绩飘红，向大中型重点房企倾斜也明显。

　　 与去年相比，虽然一线房企中的前10强还是那些大家都熟悉的老面孔，但座次却发生了微妙变化，比如万达排名略有靠后，而融创、华夏幸福(24.490, -0.49, -1.96%)有所提升。

　　 第11名至第50名房企变动幅度较大，比如之前不太显眼的鲁能地产挤进前15强，金地、首开股份(10.300, -0.01, -0.10%)等表现也较为抢眼，而蓝光、荣盛等排名下滑幅度较大。

　　 亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东告诉《每日经济新闻》记者， 房企集中度越来越高，强者恒强，这是房地产业大势所趋。

　　 增长动力：得一线者得天下？

　　 “当前市场回暖，这是毋庸置疑的。”张化东表示，房企整体去库存周期大概在1年半至2年之间，榜单发布的房企业绩主要是2014年完成销售并在当前实现结转收入的销售业绩。

　　 据国家统计局的数据显示，今年1~2月，全国商品房销售额8577亿元，增长43.6%，增速提高29.2个百分点。其中，住宅销售额增长49.2%。商品房销售面积11235万平方米，同比增长28.2%，增速比去年全年提高21.7个百分点。其中，住宅销售面积增长30.4%。

　　 国家统计局投资司高级统计师李皎解释称，去年以来，中央陆续出台了降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列政策，经过去年一年商品房销售市场的温和回升，部分需求结束观望入市，消费者购房意愿被激发，一线城市市场升温明显，部分二线热点城市销售翻番。

　　 龙湖地产北京一位内部人士表示，当前中国楼市局势复杂，城市表现深度分化，一线及热点二线城市表现良好而稳定，库存处于低位，土地供给减少加之经济环境、就业机会等积极因素，带来大量优质的人口净流入，创造了长期稳定的居住及投资需求。

　　 龙湖地产北京上述内部人士还表示，可售货值中高层占4成，别墅占比超过2成。具体项目策略上，龙湖更多是随行就市，既强调项目安全，也强调项目合理回报，不会刻意为提价而影响销量。

　　 近来，诸多媒体曝出，一线楼市及部分热点二线城市的火爆行情疑似受“资金牛”驱动，金融工具即为首付贷加杠杆，但其已被官方叫停，一线楼市乃至热点二线楼市为抑制房价过快上涨的调控措施也接连出台，但更多三四线城市却陷入高库存困境。

　　 哪些区域为房企销售业绩的增长贡献更多？《每日经济新闻》记者研究发现， 偏重一线乃至热点二线的房企，业绩更为稳健，增幅明显。

　　 融创多年的区域战略是以北京、天津、上海、杭州和重庆这五大核心城市为深耕区域，加上去年的一系列收购大战，进一步完善了融创在重点二线城市的布局。

　　 从地产布局来看，鲁能的项目多位于北京、天津、大连、重庆、成都、三亚等热点城市。熟悉鲁能的陈宝存表示，2009年至2010年，鲁能储地较多，国企属性更易获得银行低成本信贷支持，资金流相对充沛。去年，鲁能集团拟重组广宇发展(7.90, -0.20, -2.47%)以推动鲁能地产整体借壳上市，却再遭流产。外界猜测，鲁能地产高速增长或与冲刺上市密切相关。

　　 像蓝光、荣盛、俊发等房企的排名下滑，与其所布局的重点城市多在二、三线城市甚至部分四线城市密切相关，这些城市要么存量大、竞争激烈，要么售价涨幅较慢，销售依然低迷。

　　 一季度已过，房企接下来应如何抓住推盘窗口期？ 在张化东看来，窗口期应在上半年，政策风险相对小，下半年估计变动大，整个年度应是高位震荡。

　　 陈宝存认为，多数房企推盘应会集中在下半年，理由是一线及部分二线城市调控来了，会抑制需求，但三四线基于高库存仍有待中央及地方释放政策利好，这些区域或对部分房企提升业绩有较大贡献。