炫富买房成笑柄 专家刘磊揭秘海外房产增值关键
最近，澳洲皇冠集团邀请了千余名客人对其即将在悉尼修建的住宅项目进行了“内部展示”。红毯、沙龙、酒会、媒体……这些本是为电影大片造势，为明星捧场的首映礼，如今国内投资者也能享受到了。澳大利亚的房地产开发商给予中国富人这样极高的礼遇，来推销奢华的公寓。
这是一座名为“无限”的、光彩夺目的20层综合建筑，总价值约5.75亿澳元（约合26.37亿人民币）。时尚品牌“阿玛尼”主办了这场活动，“施华洛世奇”在活动中展示了其品牌珠宝，“杰克·丹尼”则为活动提供了一种限量版的威士忌。
上文中提到的这些奢华，只是海外开发商为国人举办的众多奢华典礼中的一个。据了解，外媒称国人的这种投资习惯为购买“炫富性资产”：从来不管买入的资产未来是否能成为传承财富的载体，而只求眼下看得见奢华极致，让他们在发朋友圈之后，可以获得一片点赞和表示羡慕的留言。国外顶级奢华的公寓，成为了国内最爱的“炫富性资产”。
还记得名为“澳大利亚108”的公寓项目吗？该公寓建成后，顶层将能从360度俯览墨尔本的景观。如此奢华极致的公寓项目，其中一套700多平米的公寓最终以2500万澳元（约合1.2亿元人民币）成交，买家正是打算让孩子留学居住的中国家长。
刘磊 中国外国专家局专家资质、国际注册高级理财规划师
笔者作为房产投资和资产配置专家，对于国人这种“只买贵的不买对的”的投资行为表示忧虑。很多人对于海外房产的运转规律与特点并不了解，认为房子买下，既可以自住又能保值，何乐不为？只恨自己没钱买！但是，持有这些想法的投资者朋友，你们是否明晰：投资房地产，投的是什么？是投资与未来几十年的资产增值，还是仅仅在朋友圈收得的几个“赞”？海外房地产增值的关键是土地的价值和趋势的走势判断,而不是土地上盖的“花枝招展”的房子的价格。从这一点看，天价买公寓就是一件注定投资失败的“交易”。
就拿刚才说的、价值1.2亿元人民币的那套公寓来说，首先，2015年签署的1.2亿人民币的墨尔本豪华公寓期房合同价格不是2015年的价格，而是2019年公寓预计交付时期的价格，甚至更久远。因为高层公寓的预售期是12—18个月，合同允许的建造周期是60个月，从允许销售期房（Development Approved）到开始施工的时间跨度约24个月，而此时此刻的建筑材料（水泥、钢筋、混凝土、玻璃、复合材料等等）、大量建筑工人、设计工程师、电力供应及起重设备等等根本还没有采购和进驻施工场地呢，发展商就需要找专业建筑精算师对这些基础材料的未来采购价格进行预估，通常是CPI的两倍进行核算；而未来人工成本更需要进行精打细算（工会要求给工人加薪等），必须把未来开工时、建造期间的各类人工工资进行预期核算（CPI的年复合增长率）；然后再加上市场营销成本、土地拆迁成本等等之后除以可销售的总面积，得到了最终的每平米价格；试问，把未来CPI、及成本进行摊派的这个价格是2015年的还是2019年的呢？ 因此，不管是国内还是海外，在建公寓的价格都是未来的！
有人说了，澳洲房价不是7至10年翻一番吗？其实稍微深入了解一下就知道，这个说法有根据——来自于澳洲独立第三方的数据统计机构R.P.Data从澳洲别墅中位价1960年到2010年价格变化计算而来。也就是说，所谓“翻一番”是指的别墅，而非公寓参考得是中位价,而不是新房价格。首付10%的期房购买，不是获得未来升值预期的保证，仅仅是完成合同签署的一种低成本交易方式。
关于公寓房产印花税的节省问题，稍微对澳洲房产有所了解的投资者朋友都知道，维多利亚州地区（包括墨尔本）购买未建公寓、别墅都可以节省建筑价格部分的政府印花税（Stamp Duty）,仅对购买的土地价值计价征税；对于期房公寓而言，所缴纳印花税越少，就意味着购买的土地价值越低。而刚才我们说了，对于永久产权的海外房地产，增值部分是土地价值，而不是建筑物本身——相反，建筑物反而是折旧的。墨尔本地区允许添加匿名股东到合同中，即可以在房屋更名之前可以转让和销售给其他人，但必须是原价转让和出售；因此期许通过炒作楼花赚钱未来差价的梦想只能落空。而且，对于支付的1.2亿人民币而言，真正体现在澳洲地契上面的土地价值只有售价的6-10%而已，而占比高达90%的是建筑成本罢了；谁是那个白白给发展商贡献利润、为本地税务贡献力量的冤大头就不言而喻了。
总结一下吧，简单套用在房价一路看涨、土地所有权归国家而非购房者所有的国内房地产投资经验，去筛选发达国家永久产权、成熟的房地产项目，势必会因为错误的认识而带来错误的决定。以“节俭”“重视储蓄”著名的国内投资者，却将“投资”与“消费”混为一谈，只买贵的不选对的，在国际投资舞台上留下“钱多人傻”的名声。可以说，用国内的投资期房和楼花的经验、判断市场的标准、筛选产品的方法去到海外房地产市场闯荡，是远远不够的。只有顺应业已成形的房产市场的生存法则，不宜“炫富”为目的去进行投资，能够在楼市的顺境、逆境都可以让投资者规避市场风险、而获利的投资策略才是房地产投资成功的上上策。
作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；著名离岸资产配置专家，畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》作者；个人微信帐号："Victorliulei" ；清华大学《财》高阶总裁班房产投资课程认证讲师。