买房投资不要着急下手 区域二手房换手率得看清

01.07.2016  16:05

远眺南城西平片区二手房。记者 陈栋 摄

东莞时间网讯 (记者 周素琼)去年来至今,楼市一直是大家讨论的热点话题。随着近一年时间东莞房价的不断攀升,越来越多的房产 投资 客入场,企图买套房产就能赚个盆满钵满。

可是,房产投资并不是门简单的事,要想通过买房赚钱,要考虑楼市政策的变动,买入/卖出时机的把握,贷款成本等等因素,否则买套房产不但不能赚钱,还有可能被房产套牢,资金难以变现。

在被众多业内人士看好的东莞楼市,房价一路高歌,不少楼盘纷纷打出“买到就是赚到”的广告语,同时罗列房价近期的涨幅,以此来吸引买家出手。

对于自住客来看,因为有实际的居住需求,短期内不会将房产转手,所以房产短期内的价格变化对居住其中的人来说,影响并不大。但对于需要通过转手房产来赚差价的投资客而言,楼盘价格的涨幅、转手率等等,都是要考虑的重要因素。

楼市跟 股市 一样,具有不少风险,换手率高的标的,风险值总会比换手率低的标的要低。

业内人士提醒,投资房地产,最重要的是考虑能否变现,楼盘所在区域的二手房成交量就是变现的关键。如果要决定在一个地方购房,第一时间应看二手成交量。虽然东莞目前已有近20个镇街均价过万,成交量也在大幅上涨,可是,这些区域的二手成交量有多少,你又知晓吗?如果还不知道在哪个区域买房好?可来参考以下的数据。

想投资一手房  要重视二手房这张“晴雨表”

东莞自2007年11月1日就开始执行二手房20%个税政策。中原地产东莞策略研究中心总监车德锐表示,与广深等炒家活跃的城市相比,东莞的二手房成交量并不高,转手率较低,业主往往以长线持有为主,以出租等方式投资的较多。

去年3.30新政后,营业税的增收“5年改2年”,刺激了不少投资客抛盘变现。在合富置业监测的房管局公众信息网数据得知,去年东莞绝大多数镇街的二手成交量都同比有了大幅增长。如南城在2015年二手房成交量增加45.8%,凤岗去年的成交量同比大增188.6%,长安去年的成交量同比也增加了136.1%。

区域内二手房成交量的增加,主要跟区域内新房价格不断走高,区域市场被看好有较大关联。以清溪为例,该镇历年来房地产发展都较为缓慢,在售楼盘不多,而且基本是本地客购买,在去年深圳客大举涌入之下,清溪新盘冲上“万”字头,清溪的二手房成交量也从2014年的581套增长至2015年的940套。不过这一数值,与该区域的一手成交量仍有较大差距。合富辉煌市场研究部监测数据显示,清溪在2015年一手住宅成交量高达3746套,位于全市第7。一二手成交量悬殊的镇街并不止清溪一个。记者从监测数据了解到,仍有不少镇街连续两年的二手房成交量不足百套,如洪梅、中堂、东坑等。可东坑去年一手住宅便成交了3108套,记者在该镇街走访时发现,几乎没有中介公司在此区域开设门店。也就是说,如果你在该区域投资一套新房,想转手变现也难以找到中介公司放盘。

相比一手房,二手房的成交更具有市场指向性,因为买卖双方几乎都是自然人,价格博弈更充分。在一定程度上,二手房市场的发展往往是“春江水暖鸭先知”,能够反映市场未来的走势,被视为区域房地产市场的一张“晴雨表”,如果有意投资的市民,不妨多去了解二手市场再出手。

东莞二手房整体换手率不高  去年二手房/一手房成交比为0.6:1

去年东莞一手房涨价过快波及二手房市场,二手房市场成交出现明显升温,但是从整体来看,东莞的二手房市场成交并不活跃,与一手房市场相比,供过于求,还有很大的发展空间。

合富置业统计数据显示,按照去年东莞二手房成交宗数计算,2015年东莞二手房成交4万多宗,宗数仅占一二手房成交量的38%,比2014年的45%和2013年的44%占比明显下降。业内人士分析认为,这与深圳客外溢至东莞购买一手房有关,深圳客大量投资东莞一手房,但对于二手房并不青睐。去年二手房与一手房的成交量比为0.6:1。部分镇街二手与一手成交量比例甚至低于0.3:1.

另一方面来看,也说明了东莞二手房交易相对不活跃,转手困难。在广州、深圳等一线城市,二手房交易十分活跃,深圳二手房交易量几乎为一手房的2倍,广州二手房成交占比接近1:1。

记者走访市场了解到,在一些二手与一手成交量比数值小的镇街,即便一手房卖出了上万元单价,但二手市场上6、7千元的房子却鲜有顾客问津。业内人士认为,由于东莞长期以来房价较为理性,部分镇区配套不完善,二手房均价偏低,对于想将一手房投入二手房市场流转,获得比较好的回报是比较困难的。

而在一些二手市场活跃的镇街,二手房价与一手房价甚至出现了倒挂现象,如南城、东城一些热门片区,二手房比在售的一手楼盘单价还要高,还要抢手。

主城区的核心地块房源总会越来越抢手,要说去年主城区还有少量楼盘在售外,今年的主城区新房少得可怜,这也迫使了大量的主城区买房客转投了二手市场。从今年6月的最新的来自房地产公众信息网数据得知,主城区二手房与一手房成交量比大幅增加,如6月1日至6月29日期间,南城二手房成交量为607套,而一手房成交量仅为166套,二者比例达到了3.7:1。东城片区的二手房成交量高达522套,一手房成交量也仅为106套,二者比例达到了4.9:1。在一手房稀缺的塘厦,二手与一手成交量比也达到了1.8:1。也就是说,在这些区域,二手房相对容易流通,投资客更容易将房产变现。

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如何从二手房一手房成交比看供求关系

投资房产并不能仅仅参考二手房成交量的多少,也要结合一二手房的总体库存来综合考虑。一般而言,业内普遍接受的原理是:一旦房地产二手房和一手房的交易量,超过1.5:1的程度,那就意味着投机型需求占据了主体地位,这意味着楼市的换手率极高。

二手房与一手房的成交量比值在1:1到1.5:1之间时,一般会被认为,是投资性需求占主导,但未在整体上形成炒楼的氛围。

二手房与一手房的成交量比值在0.5:1到1:1之间时,一般会被认为,是改善型需求占主导地位,在静态上看,大部分客户卖掉了自己的第一套房,从而购买第二套房。

二手房与一手房的成交量比值在0.5:1以下时,这是以首次置业型客户为主体的市场,市场成交不活跃,换手率较低。

2015年部分区域二手房一手房成交比