【深度报道】梅州城区七成小区无管理机构
老旧小区无物业管理随意摆卖周围环境复杂卫生状况不容乐观。（吴腾江 摄）
本期主持 黄焱 张贝婕 李盈子 林晓萍 对本文亦有贡献
核心提示
据不完全统计，梅江区江南、江北片区、梅县区城市建成区共有小区400多个，其中约7成为无人管理小区。这些小区硬件基础差、居住人员流动大，脏、乱、吵、臭等现象较为突出。于是，成立业主委员会选好代言人，由代言人以自治或引进物业的方式管理服务小区，成为解决这些无人管理小区问题的一条出路。
【现状扫描】 小区无人管 居委当“保姆”
“家里都遭小偷光顾过3次了！”家住梅江区江南街道办鸿都社区鸿雁楼的欧阳阿姨向记者诉苦道。这是一个典型的老旧无人管理小区，小区就在马路边且对外敞开，仅有2栋楼28户。
在城区，类似的无人管理（无物管、无自管组织）老旧小区有300多个，包括梅江区江南、江北片区共200多个，其中江南街道办167个；梅县区109个，其中新城办“包揽”了94个。这些小区多建于上世纪八九十年代：梅江区老旧小区多为单位宿舍，不少单位随着产权过户、职工迁出宿舍或单位因机构改革撤销后便不再承担聘请业务管理的责任；梅县区的则多为商品房，初期开发商为吸引消费者购买而提供了无偿物业服务，开发商撤走后物业公司也随着合同期满撤走，小区便无人接手。
这些小区因修建年代较久远，小区内基础设施标准较低，容易发生因排污管道老化而堵塞，下雨天造成内涝等问题，而因安保人员和安防监控设施缺失，偷盗现象时有发生。“收到过居民的反映。但居委因无经费帮助解决，也是爱莫能助。”华侨城居委工作人员坦言。
无人管理小区问题多，不仅让住在小区内的居民头疼，小区附近的居民也是苦不堪言。“吵、乱、臭。”在伯公下李屋村道程江文明小区旁自建房的赖阿婆评价道。记者在现场看到，小区部分杂物间已被改作店铺，其中一栋楼已变身招待所，小区内车辆停放随意。“晚上夜宵档油烟和噪音都扑进来了。小区内住户把生活垃圾拿到宪梓大道，遇上湿热天气垃圾桶臭味熏天。”赖阿婆摇头叹息。
为改善无人管理小区居民居住环境，市政府及梅江区、梅县区政府今年来重点整治此类小区环境卫生问题，出台并实施了生活垃圾处理费由水费代缴代收方案，大大缓解了居民因不愿缴交生活垃圾处理费而随处堆放垃圾的问题。两区还加大了保洁力度。如梅江区江南街道办辖区14个居委均将保洁范围扩大到无人管理小区内并增加了清扫频次；梅县区新城办、程江镇则在原有保洁队伍基础上分别增加了20名保洁员，并将城区建成区分成77个段，每段由一个部门负责每日进行2次卫生巡查，保持城中村、背街小巷等卫生死角的环境整洁。两区还积极动员志愿者、各单位干部职工等参与清除卫生死角、城市“牛皮癣”等活动。
此外，在市直及两区支持下，街道、镇投入资金升级改造辖区内老旧破损基础设施，补充了缺失的环卫、病媒生物防制设施。其中梅江区投入150多万进行了老旧小区排污管道明改沟工作，修补了破损路面；梅县区投入近100万为辖区无人管理小区添置了保洁用具、垃圾容器等，并为每个小区统一安装5至10个毒鼠屋。
【问题聚焦】 底子薄心不齐难聘“管家”
1 硬件基础差 物业难为继
为何老旧小区引进物业管理难？
“去年承接的一个老旧小区，一年下来倒贴了3万元，现在也准备脱手了。”记者向梅县宏海物业管理公司咨询老旧小区引进物业可行性时，该公司工作人员坦言老旧小区物业管理费用收取率低以致物业服务难开展是其却步原因。
记者随后咨询了市物业管理协会，协会相关负责人解释道：物业公司对小区最基本的管理业务包括安保、保洁、公共设施维护等，我市现行最低工资标准为每人每月1210元，加上五险一金800元，每人每月工资至少2000元；按照小区管理最简单配置，至少需要聘用3个保安三班倒，加上1名保洁人员、一名电工共5人，加上加班费以及公共水电分摊部分的支出，每月开支至少需要1至2万元；“按照梅州政府指导价，步梯房每平方米0.55元的收费标准，每户的物业管理费用在五六十元左右，这样算下来一个小区至少要达到300户以上规模才能维持经营，而且还是在确保物业管理费用100%收取的前提下。”该负责人坦言，老旧小区“袖珍”，电路、排污管道等公共基础设施老旧，且没有筹集公共维修资金，维修成本太高。
记者从街道办、居委了解到，城区无人管理小区规模大多不上百户，有些甚至是单体楼只有二三十户，按照最节约的方法即整个小区物业费1万元的标准，每户需缴交的物业费用少则100元，多则500元，对于居住在老旧小区的居民，这样的物业管理费用较难接受。“步梯房的小区物业费超过50元，住户就不太愿意交了。”宏海物业工作人员告诉记者。
2 人口流动快 小区似旅店
记者走访江南街道办大园、怡乐、路心、鸿都等社区居委会了解到，随着城镇化的进程，大多数老旧小区“原住民”早已搬迁，住宅或转卖或出租或空置，导致小区向“空心化”、“杂居化”分化，居民难以对小区形成归属感，致使无人牵头管理小区事务。“目前辖区内老旧小区居民以租住的外来务工人员、农村进城人员以及老人居多。”江南街道办怡乐居委会主任钟秋玲表示，租户经常早出晚归，他们做入户调查时晚上上门都经常见不到人，收齐物业费确实不易。而且，老旧小区住户收入普遍较低，认为垃圾随手带到主干道的垃圾桶丢弃也方便，不必花费金钱在物业管理上。甚至有些小区已经安装了门禁，住户就是不配合，垃圾直接从高空扔下楼，拒交物业费，最后不了了之。
居住在鸿雁楼的欧阳阿姨则告诉记者，小区也曾想组织起业主委员会聘请保洁人员和保安，但因住户意见不统一一直未能实现。她感慨道：“以前的邻居都是同事，大家万事好商量。现在邻居互相不熟悉，大家的心不齐。”市百花洲影剧院宿舍的李阿姨则告诉记者：“有消息说宿舍会被拆迁，所以大家都没有心思引进物业。”
记者随即采访了7位小区居民，虽大部分居民表示有物管更好，但均有“不收物业费”这一前提。
【实践探索】 政府补硬件助建业委会
自管会自聘人员自治
梅县区华侨城永兴花园北区共有4栋、150多户居民。去年，政府实施老旧小区改造计划，永兴花园北区作为试点，逐步完善了基础设施建设。据小区业委会负责人介绍，小区通过政府补贴、业主自筹等方式筹得资金30万元，投入大门门禁系统、停车场、小区小广场的建设，以及补充小区垃圾收集容器。小区成立业主委员会后，由业委会聘请3名保安员、1名保洁员，物业费标准定为40元/户。据业委会负责人介绍，每月业委会将所有的收支进行公示，除了发工资外，还利用余钱完善了一些设施，包括搭建大门口的便民雨棚，拆除了原来的4架黑白摄像头，在通道与停车场新增了9个彩色摄像头，等等。同时，业委会牵头新建了公共储物间和卫生间。
业委会引进物业服务
黄金花园小区一共15栋。今年，江南街道办投入20万元对小区下水道进行疏通，并在小区内补充了健身器材。在政府、街道办的协助下，小区成立了业主委员会，正丰物业进驻，前后门各安排了3名保安人员负责24小时安保，保洁人员2名，负责每天2次小区内部道路清理、每月1次清洗楼梯等工作。物业进驻后，将大门的单行道改为单双号人车分流，保证了居民进出安全。在每栋楼楼下以及两个大门进出口安装了监控摄像头，清除了墙面的小广告，张贴广告需向物业申请同意方可。物业在小区内的社区活动室补充了茶水桌凳，居民可任意取用。“物业还负责小区基础设施的维护，如定期清理下水道和化粪池，定期清除小区围墙杂草枯叶等。”正丰物业负责人告诉记者，小区今年计划建设文体小公园，目前已有热心居民捐款。为了保障物业服务水平，除每户收取45元/月的物业费，物业公司还增加了20元/月的停车费。即便如此，目前仍需每月垫付4000元。“收费率太低，”该负责人表示，小区内有一栋楼全都是租户，收取物业费相对困难。对此公司采取张贴欠费通知、电话催费、上门收费、请业委会上门协调等程序解决。
【他山之石】 “民非”组织参与物业管理
福建省福州市台江区苍霞街道引进“民非”组织参与无物业小区管理。该街道在一个规模为5座楼247户住户的拆迁安置小区内进行探索，首先支持小区成立了居民自治管理委员会，引入苍霞街道家园事务服务中心介入管理，使管理制度、经费使用等正规化。无物业小区的所有收入都将存入家园中心的银行公共账户，避免了使用自管会成员个人账户带来的账目不透明问题，并由中心聘请的专职会计、出纳等统一核算，提供正规票据。如果小区管理到位，物业费收取率已达90%以上仍收不抵支，那么所差管理费将以政府购买服务的方式进行贴补。
【记者手记】 引入多方服务管好老旧小区
老旧小区管理服务受自身硬件及居住人口特性限制，引进物业管理收支难以平衡。如何降低成本，增加收益是创新管理服务的思考方向。城区老旧小区虽多而分散，但如果将邻近小区圈在一起共同管理，涉及小区公共场地的产权问题，共管难以实现。记者在走访中发现，大部分物业公司除了增加停车收费外，并无其他增收项目。但物业管理费用都难以收齐，再向住户收取停车费更是难上加难。
记者认为，相关单位可考虑将老旧小区作为一个开放的平台，比如在小区内合理规划广告牌位，增加广告部分收益；将老旧小区作为志愿者挂点服务单位，街道负责组织志愿者每周到点开展清扫除草等志愿服务，并将工作时间纳入志愿时，办理志愿者卡的志愿者可通过兑换志愿时获得餐饮、娱乐等消费优惠，激发志愿者的参与热情；还可将小区作为社区矫正人员参加公益劳动的平台。