70城房价环比涨幅持续降温 楼市销量呈现整体回落

　　国家统计局公布的“2017年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，以北上深为代表的热点城市楼市继续降温，三四线城市房价开始领涨全国。在房地产信贷持续收紧的环境下，全国楼市销量正呈现整体回落态势。

　　 一二线城市房价降温并现下行态势

　　国家统计局数据显示，与6月相比，7月70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有56个，比上个月少4个；下降的城市有9个，比上个月多3个。环比价格变动中，最高增幅为广西北海的1．5％，最大跌幅为安徽安庆的0．3％。

　　以一线城市为代表的全国热点城市房价持续降温。7月份，国家统计局监测的全国15个热点城市中，有10个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市微涨，最高涨幅为广州的0．4％。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟称，二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均上涨0．4％，涨幅均比上月回落0．2个百分点。三线城市新建商品住宅价格上涨0．6％，二手住宅价格上涨0．4％，涨幅均比上月回落0．3个百分点。

　　据国家统计局测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续10个月回落，7月份比6月份分别回落1．7和2．0个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续8个月回落，7月份比6月份回落0．8个百分点；二手住宅价格同比涨幅连续6个月回落，7月份比6月份回落0．5个百分点。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，整体来看，全国房价涨幅放缓趋势已经明确。

　　 三四线房价“逆袭”实现“接力上涨”

　　尽管一二线热点城市整体降温、并现下行态势，但三四线城市房价却实现“接力上涨”。例如，位列7月份新建商品住宅价格环比增幅前十位的城市，除西安以外均为三线城市。

　　中国指数研究院数据显示，三四线城市已成为行业销售增长的主要动力，如建德、余姚、清远、盐城等地的销售面积同比增幅已超过50％。

　　国家统计局最新数据亦显示，今年前7月，虽然商品房销售面积和销售额均现回落，但三四线城市集中的中西部地区商品房销售量价却增长迅速。中部地区前7个月销售面积和销售额分别同比增长18．0％和28％，西部地区增长20％和36．5％，远高于全国整体增速14．0％和18．9％。

　　克而瑞集团ＣＥＯ张燕认为，在调控高压让一二线城市房价“哑火”的同时，三四线楼市今年一改颓势，成功“逆袭”。三四线城市房价之所以会“站在风口上”，主要是因为供求关系和需求外溢产生的“红利”。

　　此外，一二线楼市在调控政策持续收紧、成交整体降温的大环境下，房地产开发企业逐渐把三四线城市作为“拼规模”的主战场。如重点布局三四线城市的碧桂园和恒大均在今年前7月实现销售金额突破2800亿元的“佳绩”。“我们布局的方式是先抢占一二线城市，再辐射三四线城市。”旭辉集团董事长林中表示。

　　 房贷收紧楼市加速去杠杆

　　去年以来，个人住房贷款占新增信贷比重过大的问题引发市场的高度关注。进入7月后，信贷有进一步收紧趋势。

　　央行近日发布数据显示，7月份，以房贷为主的居民中长期贷款增加4544亿元，环比回落289亿元，同比回落229亿元。

　　上海首套房利率优惠也在持续收紧，目前普遍在基准利率的9．5折及以上，更多的银行甚至开始实行基准利率甚至1．1倍利率。南京的房贷额度则更为“吃紧”。机构数据显示，7月份南京地区的17家银行中，首套利率最低为基准利率，最高为基准利率上浮20％。

　　全国多个二三线城市的银行首套房贷利率亦出现上浮。“融360”数据显示，7月全国首套房平均利率为4．99％，相当于基准利率1．02倍，环比上升2．25％，同比上升12．38％。7月份，全国35个城市的533家银行中，超九成的银行已无首套房房贷利率优惠。

　　申万宏源数据显示，7月全国房地产销售增速由6月的21．4％降至2％。上海中原地产高级分析师卢文曦认为，房贷额度吃紧、房贷利率提高以及放款时间增加，让购房者在价格谈判方面处于被动地位，因此入市意愿开始减弱。

　　易居智库研究总监严跃进认为，楼市去杠杆势在必行。在一二线城市紧控房贷的情况下，如果环一线城市的三四线楼市信贷宽松，将可能再度引发投资投机者的炒房热潮。持续加杠杆会让购买力本就不足的农民工等刚需望而却步，购房有效需求进一步减少。